과천주공A단지 조합원들은 지난 1월 임시총회를 열어 2012년 6월 확정지분제로 선정했던 시공사인 P사와 계약해지를 압도적으로 의결했다.

지난해 7월 이주를 완료하여 이주비 이자가 매월 몇 십억에 이르는 약점을 무기로 철거를 앞두고 있던 P사는 돌연 공사를 중지하고 납득하기 어려운 공사비 617억원 증액과 확정지분제의 장점이라고 믿었던 미분양 책임부담을 조합으로 떠넘기자 조합원들이 불같이 반발하며 시공계약을 해지하기에 이른 것이다.

계약해지로 인하여 발생되는 시간적, 금전적인 막대한 손해는 결국 조합원들의 부담으로 돌아오게 된다. 착공이 지연됨에 따른 공사기간 연장으로 엄청난 이주비에 대한 이자부담과 물가상승률에 따른 공사단가 상승은 물론 부동산 시장변화로 적기에 분양하지 못함으로 발생할 손해까지 고스란히 조합원들이 분담금 폭탄으로 떠안게 되는 것이다.

왜 이런 일이 발생을 하는 것일까?

재건축사업은 원래 그런 것이고 많은 사업장에서 발생하고 있으니 어쩔 수 없는 것이라고 넘길 그런 문제가 절대 아니다.

∥이미 예견 됐던 시공사의 말 바꾸기

공동주택 재건축정비사업은 조합원들이 종전자산인 토지와 건물을 공동투자하여 기존건물을 철거하고 신축공사로 얻을 수 있는 분양수입에서 공사비와 사업비 등을 공제하고 남은 개발이익을 투자자인 조합원에게 배분하는 방법으로 사업이 추진이 된다.

개발이익이 많을수록 사업성은 좋아지고 무상지분율이 높아지게 된다. 그러나 사업초기인 시공사 선정 시점에서 개발이익을 정확히 계산할 수 없음에도 100% 확정이라고 제안하는 것에서 문제점이 발생한다.

확정지분제로 입찰하는 시공사들은 입찰 시에 조합원에게 무상지분율 100% 확정이라고 보장을 한다. 그러나 무상지분율이 지켜지는 사례는 전무하다. 대기업인데 설마하며 시공사를 철썩 같이 믿었던 조합원들은 배신과 부담금 증가에 고스란히 피해자가 되는 것이 현실인 것이다.

시공사 선정시기와 개발이익이 확정되는 시점에 시차로 인하여 시공사들은 관리처분단계와 준공·입주단계에서 추가부담금을 요구 할 수밖에 없는 구조적인 문제점이 있는 것이다.

조합설립 후 건축심의와 사업시행인가 받음으로서 설계가 확정되고 종전권리와 신축건물에 대한 권리를 정하는 관리처분이 이루어진다. 이 관리처분은 가 청산을 의미한다. 착공 후에 개발이익에 가장 큰 영향을 주는 일반분양(수입)과 건축공사 과정에서 설계변경 및 특화 등에 따라서 지출이 확정 되어야 비로소 개발이익이 최종 확정이 되는 것이다.

도급제 사업방식은 조합이 사업주체가 되어 시공사와 건축공사비에 대한 도급계약을 맺고 사업을 추진하여 청산단계에서 개발이익을 조합원에게 배분하는 사업방식이다.

확정지분제는 개발이익을 사전에 추정하여 시공사 선정 시에 개발이익을 확정해주고 시공사가 사업주체가 되어 사업을 추진하는 방식이다.

그래서 확정지분제는 위탁사업 방식인 것이다.

정비사업에 대한 경험과 전문성이 부족한 조합의 위탁을 받아 시공사가 사업주체가 되어 사업추진과정의 위험부담을 책임지는 사업방식이다.

대신 조합원들은 재산전부를 시공사에게 넘겨주고 약속된 무상지분율로 대물보상을 받고 위험부담을 떠넘기는 대가로 초과이익이 발생해도 포기해야 하는 것이다. 시공사는 사업추진에 대한 전권을 조합으로부터 위임받아 사업인가 및 관리처분, 착공에서 준공, 청산까지 사업주체로서 책임과 의무를 다해야 한다.

그러나 시공사들은 시공권 수주를 위해서 경쟁적으로 무리한 무상지분율을 약속하고 일단 수주를 달성한 후 이런저런 핑계로 공사비와 사업비 증액을 요구하고 있으며, 원하는 대로 되지 않을 경우에는 우월적 지위를 악용하여 사업비 미지급 또는 공사중지 등을 무기로 조합을 협박하고 사업을 지연시키는 횡포를 일삼고 있다.

평균 사업기간이 8년 이상인 재건축 사업의 특성 상 청산시점의 개발이익을 정확히 산정하는 것은 불가능한 일이다. 따라서 시공사 선정단계에서 약속했던 100%확정 내용을 지킬 수 없는 것은 이미 예견된 문제였던 것이다.

과천의 또 다른 단지의 사례에서 보듯이 시공사가 입찰당시에 제안한 파격적인 약속이 그대로 지켜지기만 한다면 조합원 입장에서 얼마나 좋을까?

그러나 100%확정이라고 약속했던 무상지분율과 내용들은 관리처분 단계에서 당연히 지켜지지 않았다. 뿐만 아니라 추진과정에서 보여준 시공사의 역할은 확정지분제를 선택했던 조합원들과 약속 및 기대와는 너무나 차이가 있다.

2년 가까이 늦게 시작한 인근단지는 조합설립 5년 만에 준공 및 입주를 앞두고 있는데, 조합 6년차인 이 단지는 관리처분인가도 취소되는 중대한 고비를 맡고 있다.

∥시공사에게 약속이행을 요구해야

더 큰 문제는 아직도 설계확정을 못하고 이주가 진행 중인 현 단계에서 설계변경 및 건축조례 변경요구 등이 다시 거론되고 있다는 점이다.

이제 설계변경을 한다는 것은 최소 1년 전으로 돌아간다는 것인데 이주비 총액이 4,800억에 달하고 금리가 약3.5%, 1년이 지연되면 이자부담만 168억이 늘어나게 된다.

엄청난 이주비 이자를 부담하면서 물가상승률 적용 및 공사비 재협상은 피할 수 없는데도 이미 끝냈어야 했을 문제를 이제야 논의 된다는 것은 시공사의 능력과 사업의지를 의심하지 않을 수 없다.

더욱 이상한 것은 시공사의 제안서에 대한 책임과 의무는 실종되고, 이주비 이자부담은 물론 설계변경으로 발생 될 분양수입 손실과 공사비 증가비용 등 모두를 조합원이 부담해야 한다는 이해하기 어려운 일들이 벌어지고 있다는 것이다.

확정이라고 약속한 시공사의 제안은 어디로 갔나?

시기는 놓쳤지만 층간소음 개선 및 주거품질 향상을 위한 설계변경을 한다면 이제라도 조합원들은 시공사를 상대로 제안서 내용대로 설계변경 등에 대한 약속이행을 당연히 요구할 권리가 있다.

그러면 시공사는 분양손실 등의 손실보전을 위해서 조례개정을 과천시에 요구를 할 것이고 일조권 등 생활환경 악화방지를 위해서 조합원들은 오히려 조례개정을 반대를 해야 할 것이다.

∥시공사 선정 시 주의할 점

1) 확정지분제 약속대로 준공된 사업장은 없다.

-추가부담금 없는 확정지분제 ▶거짓말이다.

-설계변경, 일정지연으로 인한 추가부담금 없다 ▶거짓말이다.

-물가상승에 따른 추가부담금 없는 확정지분제 ▶거짓말이다.

-분양가 하락해도 확정지분제 ▶분양가 하락하면 사업보류 또는 포기

위 내용들은 제안서에 단골메뉴로 등장하는 내용들이다. 그러나 약속대로 지켜진 사례는 없다. 결론적으로 확정지분제는 해서도 안 되고 지켜질 수도 없는 희망사항일 뿐이라는 것을 알아야 한다.

2) “공짜는 없다” ▶무이자 및 무상제공의 함정에 빠지지 말자.

-이주비 무이자, 이사비용 무상지급 ▶무이자는 절대 없다.

-최고급 가전제품 무상제공 ▶입주시점에는 구 모델로 필요 없다.

-최고급 명품 마감재 무상제공 ▶입주시점에 특화요구로 바뀐다.

이주비는 조합원의 아파트를 담보로 은행대출로 이루어진다. 당연히 이자가 발생하고 사업비에서 납부를 하는데 ‘무이자’라고 하는 것이다.

대부분의 무상제공 가전은 필요 없다. 공사비를 낮추고 입주 시에 신모델로 구입하는 것이 좋다.

3) 시공사 책임으로 사업추진 약속 ▶책임문제는 대부분 조합이 진다.

확정지분제는 위탁사업으로 당연히 시공사가 사업주체로 적극적인 책임과 의무로 조합원 이익제고에 노력해야 한다. 그러나 대부분 시공사는 조합원 이익은 외면하고 회사의 사정과 손익에 따라서 사업추진을 하고 있음을 알아야 한다.

4) 시공사 횡포방지를 위해서 다 같이 노력해야

앞으로 과천 2기 재건축을 앞두고 있는 시점에서 선행사업장에서 벌어지고 있는 문제점들을 타사지석으로 소중한 조합원의 재산을 보호하기 위한 노력과 현명한 선택이 필요한 시기이다.

조봉희 과천7-2단지 조합장 / 사단법인 주거환경연합 사무총장