주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 서초동의 지율1구역 재개발조합에는 많은 소형 건물들이 존재한다. 기존의 2종일반 주거지역내에서 근린생활시설 또는 다중주택으로 지어진 건물들이 거의 대부분은 직장인과 학생들을 대상으로 한 원룸으로 불법변경되어 사용 중이다.

나지율씨는 10년 전에 준주거지역의 제2종 근린생활시설로 지하1층 지상8층 옥탑1층 규모의 철근콘크리트구조의 건물을 신축하였고, 지하1층과 1층은 소매점, 2층부터 7층까지는 고시원으로 사용하고 있다. 총 거주세대는 33세대(2층 6세대, 3층 6세대, 4층 6세대, 5층 5세대, 6층 5세대, 7층 5세대)로 고시원에 해당하는 근린생활시설부분에 불법용도변경을 통해서 주방과 화장실을 갖추고 실질적으로 주택으로 임대중이다.

나지율씨는 재개발이 본격적으로 진행되기 전에 보유한 건물을 양도하고자 한다. 평소 세금상식으로는 주택의 면적이 상가보다 더 크고 건물을 일괄해서 양도할 계획이므로 1세대1주택 비과세가 가능할 것으로 알고 있다. 그럼에도 매매가격이 워낙 거액이므로 미리 세무 컨설팅을 받고자 한다.

 

해설) 세법은 실질과세원칙에 의하여 세금을 부과하도록 하고 있다. 따라서 현행 주택에 주어지는 가장 큰 혜택인 1세대 1주택에 해당 여부를 판단할 때도, 건축물대장상의 용도에 불구하고 실제 사용하는 용도를 기준으로 주택여부를 판단하고 있다. 다만, 이때의 주택은 상시주거용으로 사용될 수 있을 정도 즉, 방과 주방, 화장실 등의 시설을 갖추고 있어야 한다. 근린생활시설의 경우 싱크대 및 바닥난방이 관련법상 허용되지 않는다. 그럼에도 불구하고 나지율씨처럼, 원룸으로 불법 용도 변경을 통해서 주택으로 임대하고 있는 경우 세법은 주택으로 보아, 과세여부를 판단하게 된다.

주택의 수를 판단할 때도 마찬가지이다. 일반적인 상가주택 예를 들어 1층 상가이고 2층부터 주택인 근생다가구건물의 등기부등본을 보면 호별로 별도 등기되지 않는다. 건물 단독으로 건물등기부등본이 있고, 토지에 대해서는 별도로 등기부등본이 존재한다. 다세대주택이나, 아파트처럼 호별로 대지지분 및 전용면적이 기재된 등기부등본의 형태와는 다르다. 특히 다중주택이나, 다가구주택의 경우 별도 구분된 호를 별도의 주택으로 볼 것인지 여부에 따라서 세부담의 차이가 발생하게 된다. 세법은 원칙적으로 실질과세이므로 언급한 바와 같이 상시 주거용시설이 완비된 호에 대해서는 별도의 주택으로 보아 판단하게 된다. 즉, 다가구주택이나, 다중주택, 근린생활시설을 원룸으로 불법으로 용도 변경하여 주택으로 사용하는 경우 모두 별도의 주택으로 보아 주택수를 산정하게 되는 것이다. 이는 건축법상 단독주택의 범위에 다가구주택과 다중주택이 포함되어있는 것과 상충되는 것으로 실무상의 많은 혼란이 야기되는 분야이기도 하다.

예를 들어 일반적인 다가구주택을 살펴보자. 소유자가 20년전에 3층짜리 다가구 주택을 지어서 세를 주고 있다가, 9억원에 양도했다고 해보자. 만약, 단독주택으로서 주택수를 판단하게 되면, 1채만 가지고 있는 것이기 때문에 아무리 많은 매매차익에도 1세대1주택 비과세혜택을 볼수있게 된다. 그러나, 실질과세원칙으로 인해서 세입자들에게 임대한 호를 별개의 주택으로 본다면, 다주택자로서 본인 거주 1개호에 대해서만 비과세를 받게 되는 불이익을 받게 된다.

이러한 불이익을 보완하기 위하여, 다가구주택의 경우에는 이를 하나의 매매단위로 양도할 경우 단독주택으로 즉, 한 채로 보고 1세대1주택비과세여부를 판단하도록 개선되었다. 이때 중요한 것은 다가구주택의 1세대 1주택비과세여부를 판단할 때만 그렇다는 것이다. 다중주택이나, 불법용도변경 주택 등은 당초 세법상의 판단대로 구분된 호를 별개의 주택으로 본다.

나지율씨의 경우를 분석해 보자.

1세대 1주택비과세를 받기 위해서는 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 한다. 또 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다고 규정하고 있다.

니지율 씨의 보유기간은 10년으로 보유기간요건은 충족되었고, 다른 세대구성원 등 및 본인이 별도의 주택이 없으므로 사례상의 건물이 단독주택으로 인정되기만, 한다면 1세대 1주택으로 세금혜택을 볼 수가 있다.

그렇다면, 나지율씨의 주택 수는 어떻게 산정해야 할까? 나지율씨의 건물은 건축법상 근린생활시설이다. 그럼에도 주방과 화장실, 그리고 방이 있으므로 세법상 주택이다. 그러면, 주택의 수는 어떻게 산정해야 할까. 원칙적으로 주택 수는 별도로 구분된 호를 각각 주택으로 보게 된다고 했다. 다만, 다가구주택에 대해서만, 일괄 양도시 전체를 단독주택으로 보고 판단하도록 예외를 두고 있다.

그렇다면, 다가구주택은 어떤 주택일까?

「소득세법 시행규칙」 제74조 【다가구주택】에서는 “다가구주택"이라 함은 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다라고 되어있고, 「건축법 시행령」 【별표1】에 따르면, 단독주택으로 보는 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하이며, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있다.

나지율씨의 보유건물중 주택으로 사용하는 부분은 2층부터 7층까지로서 총 5개층이다. 즉, 건축법상 다가구주택의 층수제한을 초과하고 있는 것이다. 결국, 나지율씨의 건물은 주택으로 사용되지만, 다가구주택에 해당하지는 않는다. 따라서 공동주택처럼, 구분된 호를 별개의 주택으로 보아 주택수를 계산하여야 한다. 즉, 총 33채의 주택을 보유한 것으로 세법상 간주되는 것이다.

따라서 나지율씨의 경우 구분된 호중에 한 채에 대해서만, 1세대1주택비과세가 가능하며, 나머지 주택에 대해서는 다주택으로 과세된다. 주택의 면적이 상가의 면적이 클경우의 판단도 1주택에 해당될 경우에 적용가능하므로 다주택자인 나지율씨에 대해서는 적용의 여지가 없다.

문의) 02-555-5366

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