재건축조합의 제 세금 재건축 사업시 불이익 막으려면 미리장부 정리해야 취득세·등록세 재건축 조합은 공사 준공시점(가사용 승인)에 조합원용을 제외한 일반분양용 건축 물에 대한 보존 등기에 따른 취득세·등록세를 자진신고 납부해야 하며, 취득세를 신 고납부기한인 가사용 승인 후30일까지 납부하지 아니하면 그 세액의 20%가 가산세 로 추가부담 되니 유의해야 한다. 또한 조합원은 각자 자기 건물지분에 대하여 보존등기 하며 조합원 각자 지분에 대 하여 각각 취득세를 30일 내에 납부해야 한다. 조합원의 지분 토지는 신탁해지이므 로 취득세·등록세가 부과되지 않는다. 그러나 일반분양 받는 자는 조합에 잔금을 치 르고 이전 등기를 해야 하며 토지와 아파트 모두에 대한 취득세·등록세를 부담해야 한다. 위에서 재개발 조합원은 추가 부담한 건축물을 제외하고는 취득세·등록세를 비과세 하고 있으나 재건축 조합원에게는 비과세 혜택이 없어 불공평한 점이 있어 관련 지 방세법의 개정검토가 필요하다고 본다. 개발부담금 개발부담금은 <개발이익환수에 관한 법률>에 의거 택지개발사업, 주택건설사업, 아파트지구개발사업, 도심재개발사업, 온천개발사업 등 정부에서 인·허가를 받은 토지를 개발함으로써 발생하는 개발로 인한 토지가액 증가 이익의 25%를 정부가 환수하는 것으로, 아래와 같은 산식으로 부담금을 계산한다. ① 사업종료(준공)시의 토지의 지가 ② 사업개시(승인, 인가)시의 토지의 지가 ③ 개발비용 등 ④ 위 ① - ② - ③ = 개발이익 ⑤ 개발이익 × 25 % = 부담금 재개발사업은 부과대상사업으로 규정되어 있으나, 재건축사업은 <개발이익환수에 관한 법률 시행령> 제4조의 단서 규정에 의하여 부과대상사업에서 제외한다고 규정 하고 있다. 따라서 재건축 사업은 개발부담금의 부담문제는 크게 고려하지 않아도 될 것 같다. 갑근세 조합에 근무하는 임직원은 월급, 판공비, 상여금 등에 대하여 갑종근로소득세를 신 고 납부해야 하며 이러한 인건비는 조합의 운영경비의 일부로써 사업소득 계산시 비용으로 인정된다. 기타세금 ① 이주비나 차입금에 대한 이자 지급에 대한 법인세 등 원천세. ② 조합원의 분양권 양도 또는 아파트 양도시 발생되는 양도소득세. ③ 계약서 작성시 인지세 등과 조합원의 1세대 1주택 비과세 문제 등. 재건축 조합의 장부 기장과 결산, 회계감사 장부기장과 결산 재건축조합은 수백명 또는 수천명의 재산권과 관련된 사업으로써 회계처리에 있어 그 공정성과 투명성이 그 어느 때보다 중요시되고 있는 게 사회적 현실이다. 재건축 조합의 장부기장과 결산이 필요한 이유는 다음과 같은 이해 관계자가 있으며 각자 필요한 유용한 정보를 얻는데 목적이 있다고 본다. 이해관계자 : 회계장부로부터 얻는 정보 조합원 : 사업의 손익과 자산 부채 현황 파악(집행관리 목적) 세무서 / 시·군·구청 : 일반분양 사업성과에 따른 손익 파악(과세 목적) 시·군·구청 : 행정관청의 관리목적과 민원발생 억제 목적 조합임원 : 총회의 보고 목적(투명성, 공정성 확보 목적) 따라서 조합의 임직원은 조합자체의 규약, 정관, 제규정 등에 입각하고 또한 회계 처리기준과 세법, <주택건설촉진법> 등 법규에 따라 회계처리를 해야 하며, 이러한 조합의 회계처리와 장부기장, 회계결산, 각종 세무보고를 조합 임직원이 직접 담당 하기는 지식과 경험 부족으로 현실적으로 어렵다고 보아지므로 재건축 세무회계를 주로 다루어본 전문 외부 세무사 등 재건축 조합 세무전문가에 대행 의뢰하는 편이 효율적이고 경제적인 방법이다. 특히 사업의 초기에서부터 자문을 받아가며 진행하지 않는다면 위와 같이 많은 이 해관계자에게 공정하고 유용한 회계정보를 전달(보고)하지 못함으로써 발생하는 민원발생, 오해, 불신, 행정벌칙, 가산세 등의 불이익을 감수해야 할지도 모른다. 또한 회계감사를 실시해야할 그 회계법인은 그 조합의 기장이나 결산을 해서는 안 될 것이다. 왜냐하면 회계감사는 객관성 공정성이 생명인데 장부를 기장한 그 회사 에서 다시 감사한다면 객관성이 떨어지게 마련이기 때문이다. 따라서 일반적으로 각종 세무신고와 기장결산 등 세무와 회계처리는 전문 세무사 등에게 용역을 대리하게 하고 외부회계감사는 회계법인(회계사)에게 외부용역을 주는 것이 합리적이라고 본다. 회계감사 회계감사는 내부감사와 외부감사, 세무감사(조사)등으로 구분하여 보면 다음과 같 다. 첫째, 내부감사는 조합 내부의 기구에 의한 임원인 감사가 임원 등이 집행한 업무· 회계처리를 감사하고 그 내용을 총회 등에 보고하는 것이며 이는 내부 규약, 정관, 규정 등에 따라서 이행되어야 할 것이다. 둘째, 97년 12월13일 <주택건설촉진법> 제44조 제9항과 동법 시행 42조의3항 규정 의 신설로 인하여 재건축 조합은 위 법률에 의거 반드시 그 조합의 재무제표에 대하 여 회계감사를 받도록 강제 규정을 신설하였다. 따라서 사업 기간중 2회 회계감사 를 실시해야 한다. 이는 외부 회계전문가에게 공신력 있게 받은 감사보고서를 시·군·구청등 감독기관 에 보고하고, 내부감독자인 조합원에게 열람 할 수 있도록 함으로써 회계장부와 결 산보고서의 공신력을 높임으로서 부조리를 사전에 방지하고 투명성과 공정성을 확 보하여 불신 등으로 인한 민원 방지와 원활한 사업 집행을 도모함으로써 조합원의 알 권리를 충족시키고 관리감독 기관으로서의 책무를 수행하기 위하여 도입한 강 제 감사제도이다. 셋째, 세무당국(세무서, 구청)은 각종 세금(소득세, 부가가치세, 취득세 등)의 신고 납부의 성실한 이행을 점검하기 위하여 필요시에는 조합의 회계장부에 대하여 조사 할 경우도 있으므로 세법의 규정에 따라 미리미리 적법한 회계처리와 장부비치가 요망된다. 이우진 / 세무사·재건련 자문위원
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