정부가 더 이상 주택시장을 경기부양의 수단으로 이용하지 않겠다며 예상을 뛰어넘는 고강도 부동산 대책을 내놓았다.

국토부는 2일 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표하고 정비사업에 대한 규제 방침을 밝혔다.

현재 부동산 시장상황에 대해 국토부는 “6․19대책을 통해 투기성 주택 수요를 억제하고 과열지역에 대한 전매를 강화하는 등 1단계 대응을 했으나 투기수요가 지속적으로 유입되고 재건축·재개발의 기대수익이 높은 수준으로 유지되면서 정비사업 예정지역을 중심으로 주택가격 상승폭이 확대되고 있는 상황”이라며 “투기수요의 증가로 인한 주택시장의 불안은 사회경제적 부담으로 작용할 위험이 있고 집이 절실히 필요한 실수요자의 내집 마련도 더욱 어렵게 하고 있다”고 진단했다.

이에 따라 서민 주거안정 및 실수요자 보호를 위해 세제, 금융, 청약제도, 주택공급, 불법행위 엄정단속 등을 망라한 부동산 종합 대책을 마련했다고 밝혔다.

∥6년 만에 투기과열지구 도입

재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정하고 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개 구와 세종시를 투기지역으로 지정하기로 했다.

투기과열지구로 지정되면 청약규제, 재건축 주택 공급 수 제한과 같은 기존의 조정대상지역 지정 효과뿐 아니라 재건축 조합원 지위 양도 제한, 오피스텔 전매제한 강화 등이 적용된다.

또한, 3억 이상의 주택을 거래할 경우 자금조달계획서와 입주계획서도 제출하도록 하고 LTV와 DTI를 대출만기 등에 관계없이 40%로 강화하기로 했다.

투기지역에는 3주택 이상 보유세대의 양도소득세 10%p 가산, 세대당 주택담보대출 1건 제한 등 세제와 금융제도가 강화된다.

투기과열지구 및 투기지역 지정은 정부 내 심의위원회의 심의를 마쳐 3일부터 바로 효과가 발생한다.

이와 함께 분양가 상승에 의한 시장불안을 막기 위해 향후 주택시장 상황에 따라 즉시 분양가상한제를 적용할 수 있도록 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준을 변경하기로 했다.

∥재건축․재개발 규제 강화

연말로 유예가 종료되는 재건축 초과이익환수제를 추가 연장 없이 내년 1월부터 예정대로 시행하기로 했다.

이로써 연말까지 관리처분인가 신청을 하지 못한 정비사업장은 정상적인 주택 가격 상승분을 넘는 초과이익에 대해 일정 비율의 부담금을 내는 초과이익환수제 적용을 받는다. 추진위원회 설립일부터 준공시까지 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만원을 넘을 경우 금액의 최고 50%를 부담금으로 내도록 하고 있다.

투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한도 강화된다.

현재 투기과열지구에서 재건축 조합원 지위양도가 제한되지만 질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유한 경우와 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유한 경우는 예외적으로 지위양도를 허용하고 있다.

이에 대해 투기과열지구의 실효성을 강화시키기 위해 기간을 각각 3년으로 늘려 예외 사유를 엄격히 했다.

9월 ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령’ 개정을 통해 시행 이후 모든 재건축 조합에 적용할 방침이다.

투기과열지구 내 재개발과 도시환경정비사업의 조합원에도 분양권 전매제한을 시행할 예정이다.

현재 투기과열지구 지정시 재건축의 경우 조합설립 시점부터 조합원 지위양도가 제한되지만 재개발이나 도시환경정비사업의 경우 조합원 분양권은 전매제한이 없었다.

하지만 앞으로는 투기과열지구에서는 관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기시까지 재개발과 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지할 방침이다.

9월에 입법 발의할 도시정비법 개정을 통해 시행되며 시행 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용하기로 했다.

재개발 사업의 임대주택 공급 의무비율도 강화된다.

현재 재개발 사업시 수도권의 경우 전체 세대수의 15%, 지방은 12% 범위 내에서 하한선 없이 시·도지사가 자체적으로 비율을 정해 임대주택을 공급하도록 규정하고 있어 일부 지자체는 임대주택 공급 의무비율을 0%로 고시하는 등 의무비율을 축소하고 있다.

정부는 임대주택 공급 의무비율 하한을 서울 10% 그 외 5%로 정해 임대주택 공급을 확대할 수 있도록 했다.

이는 9월 ‘정비사업 임대주택 건설 비율 고시’ 개정을 통해 최초 사업시행인가 신청분부터 적용한다.

투기과열지구 내 정비사업 조합원 분양과 일반분양분의 재당첨도 제한된다.

현재 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 5년간 다른 정비사업의 일반분양은 당첨을 받을 수 없지만 조합원 분양분 등에 대해서는 재당첨 제한이 없다.

이를 강화해 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한하기로 했다.

9월 발의할 예정인 도시정비법 개정과 주택공급규칙 개정을 통해 12월경부터 적용하며 법 개정 이전부터 투기과열지구 내 정비사업 예정주택을 소유한 사람도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용된다.

다만 법 개정 과정에서 상속 등으로 불가피하게 정비사업의 조합원 분양을 받게 되는 경우에 대해서는 예외규정을 둘 방침이다.

아울러 투기과열지구로 지정된 지역은 올해 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외시켜 부동산 시장과열을 초래하지 않도록 사업물량을 관리하기로 했다.

∥주택수요 관리 강화

실수요자 중심으로 주택시장이 관리될 수 있도록 세제, 금융 등 제도를 개선하기로 했다.

서울·행복도시건설예정구역과 경기·부산 일부 지역 등 ‘조정대상지역’을 대상으로 다주택자 양도세 중과 제도를 도입한다.

현재 2주택 이상 다주택 보유세대도 1주택 보유세대와 같은 기본세율을 적용받고 있지만 소득세법 개정을 통해 2주택자는 기본세율 외에 10%p, 3주택 이상은 20%p의 가산세를 부과하고, 장기보유 특별공제 적용도 없앨 방침이다.

조정대상지역에 소재한 주택에 대해서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건으로 2년 보유 외에 2년 이상 거주요건을 부과하고 조정대상지역 내 분양권 전매에 대해서는 주택을 매각할 때보다 더 높은 50%의 세율을 일괄 적용하기로 했다.

아울러 주택담보대출을 받은 세대가 추가로 대출을 받을 경우에는 LTV, DTI 비율을 10%p씩 낮추고 아파트 분양에 따른 중도금 대출 보증도 현재 1인당 2건 이하에서 세대당 2건까지로 제한한다.

∥청약제도 정비

단기적인 투자수요가 청약과열을 일으키는 문제를 예방할 수 있도록 투기과열지구 및 조정대상지역에서 1순위를 얻기 위한 청약저축 가입 기간을 2년으로 강화하기로 했다.

이와 함께 청약가점제의 적용비율을 투기과열지구에서는 100%, 조정대상지역에서는 75%까지 높일 방침이다.

부산․대구․울산․광주․대전 등 지방광역시 민간택지의 전매제한기간을 최소 6개월로 설정하고, 조정대상지역으로 지정된 부산광역시의 해운대구, 연제구 등은 1년 6개월 또는 소유권 이전등기 시까지 전매를 제한할 계획이다.

아울러 풍선효과에 따른 과열 우려를 낳아왔던 오피스텔에 대한 전매제한도 강화할 방침이다.

김현미 국토부 장관은 “주택시장 안정화 방안은 더 이상 투기와 주택시장 불법행위를 좌시하지 않고 실수요자 중심으로 정책을 추진하겠다는 정부의 강력한 메시지”라며 “앞으로 실수요자 중심의 주택시장 관리를 주택정책의 핵심기조로 삼아 흔들림 없이 추진해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

아울러 “향후 5년간 서민 주거지원정책의 청사진을 제시하는 ‘주거복지 로드맵’을 9월중 발표할 계획”이라며 “서민의 주거사다리 마련을 위한 생애단계별 맞춤형 주거복지 지원, 공적임대주택 공급 확대, 사회통합적 주택정책 추진 등 새로운 주거복지의 패러다임과 구체적인 실천전략을 마련하겠다”고 말했다.