국토부가 부동산 시장 불안의 주범으로 재건축․재개발 등 정비사업을 지목하며 규제의 칼을 뽑았다.

서울 전역과 경기도 과천·세종 등을 투기과열지구로 지정하고 강남 4구를 포함한 서울 11개구와 세종시 등을 투기지역으로 지정했다. 아울러 정비사업 분양권 전매 제한과 재개발 임대주택 비율 상향 등 정비사업 규제를 강화하고 연말로 유예가 종료되는 초과이익환수제를 더 이상 유예하지 않을 방침이라고 못박았다.

정부는 2일 이와 같은 내용을 포함한 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표했다. <관련기사 3면>

이번 8․2 부동산대책은 12년 만의 가장 강력한 부동산 규제로 꼽힐 만큼 고강도 규제가 포함됐다.

특히 정비사업을 집값 불안의 근원지로 판단하고 재건축․재개발 규제를 도입하기로 했다.

먼저 투기과열지구 도입을 통해 재건축 조합원의 지위 양도가 금지된다. 또한 예외적인 경우 허용되던 지위 양도 역시 조건이 강화된다.

기존엔 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유했거나 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유했을 경우 양도 가능했으나 9월 ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령’ 개정을 통해 이를 각 3년씩 상향 조정하기로 했다.

추가적으로 투기과열지구에서는 재건축 뿐만 아니라 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권 양도 역시 관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기시까지 제한된다.

정비사업의 일반분양 및 조합원 분양에 당첨된 세대는 5년간 재당첨을 제한하기로 했다. 기존엔 정비사업 일반분양에 당첨될 경우 조합원 분양 재당첨이 가능했고, 조합원 분양에 당첨될 경우 일반분양과 조합원 분양 모두 재당첨이 허용됐다.

재개발 사업에서 의무적으로 공급해야 하는 임대주택 비율을 기존 하한선이 없이 지자체에 위임했던 것을 상향해 최소 5%~10%로 높이기로 했다. 이에 따라 임대주택 의무비율은 서울의 경우 10~15%, 경기․인천 5~15%, 지방 5~12%로 강화된다.

또한 재건축 사업장의 최대 관심사였던 재건축 초과이익환수제에 대해 유예 연장 없이 내년 1월부터 다시 시행한다고 못박았다. 이로써 연말까지 관리처분인가를 신청하지 못한 재건축사업장의 경우 초과이익환수제의 적용을 받아 정상적인 주택 가격 상승분을 넘는 초과이익에 대해 일정 비율의 부담금을 내야할 것으로 보인다.

이번 부동산 대책에 대해 일각에서는 참여정부 주택정책을 다시 도입하는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다.

참여정부 당시 부동산 시장 과열을 이유로 각종 규제를 도입했지만 그럴수록 집값은 더욱 오르는 현상을 보였다. 당시는 상당기간 수요 대비 공급이 부족한 상황이었는데 정책을 수요억제에 집중하면서 오히려 부동산 시장 불안을 야기 시켰다는 비판을 받기도 했다.

이번 부동산 대책 역시 강력한 규제로 인해 당장은 거래가 급격히 위축되며 집값을 안정시킬 수 있겠지만 장기적 관점으로 볼 때 오히려 시장 불안을 야기 시킬 수 있다는 지적이 나오고 있다.

정비사업 전문가들은 “도심 내 유일한 주택공급 수단인 재건축․재개발 사업을 투기의 원천으로 인식하면서 규제를 강화한다면 오히려 공급부족으로 인해 신규 아파트에 대한 희소성이 높아지면서 부동산 시장이 요동칠 수 있다”는 의견을 내놓고 있다.

참여정부 시절 고강도 부동산 대책 이후 공급부족 등에 따른 주택가격 상승의 학습효과를 가진 부동산 시장이 어떤 반응을 보일지 관심이 집중되고 있다.