내년 부활이 확정된 재건축 초과이익 환수제에 대한 의견을 공유하는 자리가 마련됐다.

자유한국당 이은재 의원(강남병)은 지난 25일 서울 강남구민회관에서 ‘재건축초과이익환수제 문제점과 개선방안 토론회’를 개최했다.

이번 토론회에서는 이춘원 광운대학교 정책법학대학 교수가 ‘재건축초과이익환수제 문제점과 개선방안’에 대해 주제발표를 했으며 플로어 토론에는 고종완 한국자잔관리연구원 원장을 좌장으로 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장, 김태근 민주사회를 위한 변호사모임 금융부동산팀 간사, 이창무 한양대학교 도시공학과 교수, 최현일 한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과 교수 등이 참여했다.

이은재 의원은 개회사를 통해 “2006년 도입된 재건축 초과이익 환수제는 2017년 말까지 부담금이 면제된 상황이었으나 문재인 정부에 들어서면서 2018년 다시 시행하기로 확정되어 재건축 시장에 큰 타격이 예상되므로 문제점을 진단하고 향후 개선 방안을 논의해야 할 시기”라며 밝혔다.

아울러 “재건축 부담금은 재건축 사업을 실시하여 낼 수 있는 이익이 불확실함에도 불구하고 해당이익에 대한 사전적 과세로 위헌 소지가 있다”며 “준공 시점 주택 가액으로 환수 금액이 결정되나 이후 집값이 하락한다면 그 손해는 고스란히 조합원이 부담해야 하기 때문”이라고 강조하고 “양도소득세와 종합부동산세가 있음에도 재건축 부담금을 요구하는 것은 이중과세 논란을 피할 수 없을 것”이라며 “이에 따라 재건축 중단으로 주택공급에 차질이 빚어진다면 부동산 가격상승으로 서민들의 부담은 더 커질 것이고, 노후화된 거주환경에 살아야 하는 애꿎은 서민들이 피해를 입게 될 것”이라고 말했다.

주제발표에서 이춘원 교수는 “재건축 초과이익 환수제는 재건축 부담금의 성경, 재산권 침해 여부, 과세 대상의 계측 및 담세능력, 이중과세 여부, 미실현 소득에 대한 과세 등 다양한 문제점을 내포하고 있다”고 밝혔다.

먼저 “정부는 재건축 초과이익환수를 부담금 관리기본법상 부담금으로 파악하고 있으나 헌법재판소는 어떤 공과금이 조세인지 부담금인지는 법률의 규정이 아니라 실질적 내용을 기준으로 판단해야 한다고 밝히고 있어 재건축 부담금도 개발부담금과 성격이 유사하므로 조세로 볼 수 있다”며 “재건축 부담금을 조세로 파악한다면 양도소득세가 존재함에도 불구하고 자본이익을 미리 앞당겨 집행할 필요가 있는지의 문제가 있다”고 지적했다.

아울러 “재건축 부담금 부과 후 가격이 하락하는 경우에 대한 대책이 마련되지 않은 점과 재건축조합의 법인세와 양도소득세 등이 재건축 부담금과 중복적 부과대상이 되는 이중과세의 문제도 있다”고 밝혔다.

또한 “재건축부담금은 양도소득세의 예납적 성격이 있어 미실현 소득에 대한 과세라는 문제도 발생할 수 있다”며 개선이 필요하다고 강조했다.

이에 대한 개선 방안으로 “재건축 시 재입주율을 높이기 위해 담세능력을 고려해 재건축부담금의 부과시점을 그 이익이 현실화된 시점에 부과하거나 양도소득세로 일원화할 필요가 있다”고 밝혔다.

여기에 “초과이익환수제의 취지는 부동산 투기를 방지하는데 그 일차적 목적이 있는 만큼 정상적 소유자를 보호하기 위해 양도소득세 부과를 참고해 보유기간을 고려한 차등화 된 부담금 적용이 필요하다”고 말했다.

아울러 “1주택 소유자의 경우 보유요건 및 거주요건을 갖춘 실소유자의 경우 정책적 배려가 필요하다”고 밝히고 “주택 가격 안정과 투기 방지를 위한 공공 정책은 필요하지만 이를 위해 재산권의 제한을 두는 경우에는 신중한 접근이 필요하다”고 정리했다.

플로어 토론에 참여한 김덕례 주택정책실장은 “재건축 사업은 공공지원이 없는 민간사업이기에 수익과 손실은 온전히 사업 주체가 감당하도록 해야한다”고 밝히고 “초과이익 산정방식에 대한 합리성과 구체성이 부족하고 제도 도입 후 적용 사례가 3건에 불과한데다 2건은 소송중이라는 점을 볼 때 실효성이 낮은 제도로 판단할 수 있다”고 밝혔다.

이창무 교수는 “일단 문재인 정부의 다주택자와 재건축아파트에 대한 극히 부정적인 시각의 변화가 필요하다”며 “고도성장기가 아닌 이미 도래한 저성장기와 조만간 도래할 도시축소기에 대비해 외곽의 택지개발을 통한 주택공급보다 고용 접근성이 양호한 수요 밀집지역에 주택공급 확대가 필요하기에 도심 내 주택공급을 확대할 수 있는 유일한 대안인 재건축 사업에 대한 긍정적 효과를 제대로 인식해야 한다”고 강조했다.

그는 “서울시 등에서는 재건축시 임대주택 공급 규정을 개발이익환수장치로 활용하고 있어 중복적 부과가 될 수 있는 만큼 기존 제도적 틀을 합리적으로 조정해 목적을 달성할 수 있다”고 설명해다.

아울러 “재건축 부담금은 재건축사업의 수익성 악화를 가져와 사업진행에 걸림돌로 작용할 수 있어 결과적으로 고용 접근성이 좋은 입지의 주택공급이 위축되는 문제가 발생할 것”이라며 “가장 바람직한 대안은 초과이익환수제의 폐지”라고 주장했다.

또한 “폐지가 어렵다면 보유기간에 따른 부담금의 차별화와 개발부담금 부과율인 25% 기준을 고려한 부과율의 조정 등이 필요하다”고 밝혔다.

최현일 교수는 “초과이익환수제는 재건축 조합원 모두를 투기세력으로 보고 있다는 점이 문제”라며 “특히 1주택자를 포함한 실수요자들에 대한 배려 없이 획일적 잣대로 규제를 가하고 있는 점은 시정되어야 한다”고 주장했다.

그는 “재건축 부담금의 산정기준과 부과 시점을 ‘준공인가일’이 아닌 ‘1차 매도 시점’으로 정해 위헌 논란에서 벗어나고 객관적 거래가치를 기준으로 양도소득세로 환수하는 것이 바람직하다”고 밝히고 “갈아타기 1주택자나 1주택 조합원 등은 실수요자라는 점을 인식해 재건축 부담금 대상에서 특례를 인정해야 한다”고 말했다.

이날 토론회에 참석한 전문가들은 대체적으로 정부의 부동산 규제가 재건축에 쏠리는 등 재건축·재개발 사업에 대한 부정적 인식이 너무 강하다는 지적과 함께 시장 상황이나 정치 논리에 따라 재건축·재개발 규제를 가할 것이 아니라 가용택지가 부족한 도심에 주택공급 수단으로서의 긍정적 측면을 고려해 인센티브를 주는 등 지원책이 필요한 상황이라는 데 의견을 같이 했다.