9월 넷째 주 수도권 주택시장은 상승랠리를 앞둔 움직임이다. 재고아파트 분양권 입주권 등 아파트 상품 가릴 것 없이 저가매물이 소진되면서 매물로 나온 매매가가 상향되고 있다.

6주만에 매수자 우위 시장이 무너졌다. 강남권은 9월 넷째 주 이후 매도자와 매수자의 힘겨루기가 다시 시작됐다.

지난 2015년 10년만에 찾아온 상승장은 1차 상승랠리가 본격적으로 시작됐다. 그해 10월 강도 높은 대출규제가 예고되면서 조정장세가 시작됐다. 하지만 2016년 3월말 개포 래미안블레스티지 일반분양이 완판되면서 그해 4월부터 2차 상승랠리가 시작됐다.

재건축 재개발 등 정비사업 아파트 중심으로 상승폭이 커지자 정부는 11.3대책을 발표했다. 과열된 분양시장을 전정시키기 위해 청약조정대상지역이 발표됐다. 다시 조정장세가 찾아왔고 지난 3월까지 지속됐다. 하지만 4월부터 시장 움직임이 심상치 않더니 5월 대선이후 3차 상승랠리가 본격적으로 시작됐다.

문재인 정부는 강력한 규제책을 예고하고 8.2대책을 발표했다. 9.5추가대책도 발표했다. 하지만 강남4구 아파트시장은 6주 만에 반등세로 돌아서고 있다.

이번에도 강남 재건축시장이 4차 상승랠리를 주도했다. 9월 초 분양한 신반포센트럴자이가 2년전 수준의 분양가로 인해 상승랠리를 이끌었다. 여기에 잠실주공5단지의 최고 50층 재건축안이 서울시 도계위에서 조건부로 통과되면서 촉발시켰다.

반포 분양권이 오르고 잠실 일대 재고아파트가 강보합세로 돌아섰다. 잠실주공5단지 34평형의 경우 8.2대책이전 14억원까지 떨어졌다 지난주 16억원에 거래됐다. 8.2대책 이전 전고점을 돌파했다.

엘스 리센츠 등 잠실 재고아파트도 전고점 수준까지 올라왔다. 하락폭이 컸던 둔촌주공도 난주에 하락장이 멈추고 반등해 이번주에 2천만~3천만원 올랐다.

개포동도 거래가 활발한 개포주공1단지는 배정평형 40평형대 중심으로 상승폭이 커지고 있다. 또 기존 래미안블레스티지, 디에이치아너힐즈 등 분양권 프리미엄도 강세다. 정비구역으로 지정되고 조합설립을 추진하고 있는 개포주공 5, 6, 7단지 고층 재건축단지도 오름세로 돌아섰다.

결국 반포발 잠실발 호재가 강남권 전역에 상승기운을 퍼트리고 있다. 문제는 이같은 반등세가 강남4구에 국한되지 않고 있다는 것이다.

강남4구외 나머지 서울 분양권도 재건축 초과이익환수제, 전매금지 등으로 희소가치가 높아지면서 강보합세로 돌아섰다. 마포 서대문 은평구 영등포구 성북구 동작구 등에 집중된 재개발 입주권도 저가매물이 소진되면서 하락세를 멈추고 보합세다.

고양시 향동지구 분양권 매물도 빠르게 소진되고 있다. 부천 옥길지구, 시흥 목감지구도 실수요자 위주로 거래량이 늘어나고 있다. 투기지역 지정돼 낙폭이 가장 컸던 세종시 분양권도 하락세를 멈추고 보합세로 돌아선 분위기다.

8.2대책 이후 수도권 주택시장은 하락해서 나온 매물을 실수요자들이 얼마나 매수할 것인가가 관건이었다. 실수요자들은 전세 또는 반전세보다 매매를 선택하고 있다. 또 투자수요도 섣부른 매도보다는 장기보유전략을 펴고 있다. 특히 입주아파트를 매도하지 않고 전세로 대거 내놓고 있다.

이제 규제책이 나올수록 내집마련이 힘들어진다는 사실을 무주택자들이 뼈저리게 느끼고 있어서는 아닐까? 학습효과?

2015년 이후 수도권 4차 상승랠리가 초읽기다. 규제는 집값 상승을 막을 수 없다. 규제는 집값을 안정시킬 수 없다.