추석이후 강남3구 시세를 보면 깜짝 깜짝 놀란다. 특히 재건축 아파트가 그렇다. 이제 초과이익환수제 적용여부와는 상관없이 강남 아파트값은 우상향하고 있다.

강남3구는 재고아파트든 재건축이든 추석이전에 일제히 강보합세로 돌아섰다. 또 추석 이후 국지적으로 상승장이 시작됐다.

강남3구 아파트값이 8.2대책 이후 6주만에 반등하며 초강세를 보이고 있는 힘은 어디에서 오는 것일까? 무엇이 용적률이 200% 안팎이고 지은지 30~40년된 재건축 걸음마 단계의 압구정 신구현대 35평형을 20억원 이상으로 끌어올리는 것인가?

압구정의 경우 추진위 구성에서 입주까지는 아무리 빨라도 10년 이상 걸릴 것이다. 지구단위계획을 수립하고 이에 따라 재건축을 해야 하니 말이다.

강남3구의 초강세 이유를 직주근접의 힘 때문이라고 말하는 사람이 있다. 하지만 결정적인 요인은 아니라는 생각이다.

대체하기 힘든 입지 가치 때문은 아닐까? 1970년대부터 논밭에 지은 아파트단지가 이제 30년이 지나면서 아파트는 낡아졌지만 입지가 완벽해졌기 때문이라고 본다. 미래가치도 높다.

강남3구 입지중에선 역세권 직주근접 학군도 중요하지만 그들만의 커뮤니티가 매우 중요하다.

강남3구에선 개포는 물론 반포잠원보다도 낫다는 아파트가 있다. 바로 대치동 우선미다. 우선미란 우성 선경 미도 중층 재건축 아파트단지를 줄여서 부르는 말이다. 양재천과 3호선 도곡역, 대치역, 학여울역을 앞뒤로 끼고 있는 단지다. 땅 모양이 직사각형으로 판상형을 극대화할 수 있는, 잘생긴 땅이다.

우선미 입주민들은 비교대상은 압구정뿐이라고 생각한다. 우선미가 대체 불가능한 커뮤니티를 구축하는 데는 40~50평형대 대형으로 구성됐다는 점과 선호도가 높은 자연환경, 양재천을 끼고 있다는 점이 결정적인 역할을 했다.

2018년부터 본격적으로 개발될 영동대로와 이웃해 있어 미래가치가 높다. 영동대로 개발의 중심인 삼성역을 기준으로 우선미는 최고의 배후주거지가 될 것이다.

반포주공1단지나 압구정 신구현대 입지 가치도 우선미처럼 그들만의 커뮤니티가 있기 때문이다. 성수전략정비구역과 한남뉴타운이 남향 전면 발코니에서 한강 조망이 뛰어나다고 반포잠원이나 압구정보다 아파트값이 더 비쌀 수 없는 이유다.

지금 초과이익환수제를 피할 가능성이 높은 한신4지구 17평형을 11억원에 사야 하는가? 또 정비구역 지정으로 이제 재건축이 시작된 개포주공6단지 23평형을 11억원에 사야 하는가?

물론 투자자가 스스로 결정해야 할 일이다. 중요한 사실은 두 곳 모두 대체하기 힘든 입지 가치를 갖추고 있는 아파트라는 것이다. 그리고 수요는 전국구는 물론 일본 중국 미국 등 글로벌하다는 것이다.