주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 나지율씨는 이번 8.2대책으로 인해, 주택시장이 크게 술렁이는 것을 보고, 또 한번의 기회가 왔다고 생각했다. 대출 금리의 인상, 대출한도의 축소등 주택의 수요를 억누르는 정책이 계속될 수록 주택의 가격은 내려갈 것이고, 이는 또 한번 저가로 주택을 매수할 수 있는 기회로 여겨졌다. 물론 소나기는 피해간다고, 금번 부동산 대책으로 인한 불이익을 피해가면서 장기적 투자의 관점에서 볼 때 가장 메리트가 있는 투자대상을 찾기로 했다. 일단. 현행 제도하에서 가장 좋은 투자수단은 무엇일까 고민하던 끝에 선택한 것은 재개발 재건축 주택이었다.

 

해설) 8.2대책이후 계속된 주택시장에 대한 정부대책을 살펴보면, 수요억제이다. 수요억제를 통해서 가격을 낮추겠다는 의도이다. 따라서 자금력이 없는 소시민들은 이번 대책으로 인한 또 한번의 기회를 놓치게 될 수도 있다. 정부의 대책은 주택시장의 신규진입을 억누르는 것외에 이미 주택을 소유한 사람들에 대한 규제도 들어있다. 정부가 의도하는 대로 주택을 활용하지 않으면, 세금을 중과세할 것이라고, 엄포를 놓고 있는 상태다.

그렇다면, 투자자의 측면에서 볼 때 단기적 투자의 수단으로서 주택은 전혀 의미가 없어지는 대상이 된다. 단기적 시세차익을 세금으로 거의 대부분 내야하기 때문이다. 장기적인 관점에서 볼 때 주택은 아직도 메리트가 있다. 그것도 매우 크게 있다. 정부의 이번 대책은 주택을 바라보는 투자자의 시각을 임대주택사업자로 맞춰지도록 권고하고 있다. 대다수의 사람들이 임대주택으로 전환시의 보유세 즉, 종합소득세 및 건강보험료 등의 공과금을 무서워하며, 임대주택을 기피하고 있다.

그러나 투자자의 관점에서 볼 때 임대주택은 분명히 메리트가 있다. 투자자의 경우 임대소득보다는 자본이득, 즉, 시세차익에 더 큰 비중을 둔다. 주택은 주식이나 그 어떤 부동산보다도 상대적으로 안전하다. 따라서 시세차익을 제대로 실현할 수 있다면, 가치 있는 투자 대상이 될 수 있다.

그럼 임대사업을 이용하여 주택의 투자이익에 대한 세금을 줄이는 방법을 살펴보자.

첫째, 세제혜택을 보는 일반임대와 준공공임대의 차이를 알아야 한다.

일반적으로 임대주택에 대해서는 크게 세가지의 혜택을 부여한다. 첫째, 거주주택을 양도할 때 주택 수에 포함하지 않는 것, 둘째, 장기보유특별공제을 추가로 부여해 주는 것, 셋째, 양도소득세 감면이 그것이다.

일반임대주택의 경우 거주주택 양도시 주택수에 포함하지 않는 혜택과 향후 임대기간 충족시 중과세를 면하여 양도하는 혜택이 주된 것이다. 즉, 2년 이상 거주한 주택과 요건을 충족하는 임대주택 여러 채를 동시에 보유한 경우에도 거주주택은 1세대 1주택으로 비과세가 가능하다. 또한 임대의무기간을 충족한 임대주택을 양도할 때 비록 투기지역( 또는 내년이후 조정대상지역)의 주택을 양도하더라도 중과세를 면하게 된다. 게다가 10년이상 임대시 최대 40%의 장기보유특별공제의 혜택을 부여한다.

이러한 혜택을 보기 위해서는 임대개시시점에 기준시가 6억원이하인 주택이어야 하고, 5년이상 임대를 계속해야한다는 조건이 붙는다.

준공공임대주택의 경우 임대기간동안의 양도소득세 100%감면혜택과 장기보유특별공제 최대 70% 감면혜택이 있다. 단, 요건은 준공공 임대주택으로서의 임대료 상승률 제한 연간 5%를 충족하고, 10년이상 임대하는 조건이다. 면적에 대한 제한이 있는 데, 국민주택규모이하이어야 한다. 이때 중요한 포인트는 주택가격에 대한 제한이 없다는 점이다.

현행 세법상 취득 후 3개월 이내에 준공공 임대주택으로 등록하는 경우 양도소득세를 100%감면받게 되는 특혜를 누릴 수 있다. 이는 사실상 과거에 부동산경기를 살리기 위해서 양도소득세 감면혜택을 부여하는 것과 다를 바 없는 혜택인 것이다.

요약하면, 신규 분양받을 것도 없고, 전세가 포함된 주택을 구입하여, 10년간 보유하고 양도하면, 양도소득세를 감면받게 되는 것이다.

이 때 가장 중요한 것이 감면받을 양도차익이 발생할 즉, 투자 가치가 있는 주택을 구입하는 것이다.

재건축 재개발주택의 경우 새 아파트로 변경되면서 통상적으로 많은 시세차익이 발생하게 된다. 따라서 준공공임대주택에 대하여 세법이 주는 혜택을 활용한다면, 세후 수익률을 극대화하게 된다. 특히 재건축재개발아파트의 경우 공사기간을 임대기간에 포함시켜주는 특혜가 있다. 관리처분인가 전 6개월부터 준공 후 6개월까지는 임대를 하지 않아도 임대기간에 포함시켜 준다.

예를 들어 올해 재건축대상 아파트를 취득하고 준공공임대사업자로 등록하여 전세로 세를 줬다고 하자. 이후 2년 후에 관리처분이 되고, 공사기간을 3년을 잡게 되면, 준공 후에 5년만 더 임대를 유지할 경우 10년간의 양도차익에 대해 전액 양도소득세 감면을 받게 된다.

통상 재건축아파트의 투자시 수익극대화를 위해 1세대1주택비과세를 최대한 누리기위해서 보유하는 기간이 10년임을 볼 때, 다주택자의 경우 엄청난 혜택이 된다. 굳이 거주를 하지 않아도 되고, 합법적으로 세금을 절세하는 것이기 때문에 더 그렇다.

단, 유의할 점은 준공공 임대주택과 일반임대주택의 요건이 일치하지 않는다는 것이다. 일반임대의 경우 면적제한이 없고, 임대개시당시의 기준시가 6억원이라는 조건이 붙고, 준공공 임대주택의 경우 가격제한은 없고, 국민주택규모 이하라는 면적에 대한 제한만 있다. 따라서 강남권아파트의 경우 일반임대(다가구주택의 경우 호별로 판단하므로 가능)는 불가능하고, 준공공 임대주택만 가능하게 된다.

따라서 준공공임대주택으로 등록해 놓은 경우에도 거주주택의 양도시 비과세가 안될 수 있다. 이유는 거주주택양도시 주택 수에서 제외되는 임대주택은 임대개시당시 기준시가가 6억원 이하이어야 하고, 준공공임대주택이 기준시가 6억원을 초과하였다면, 주택 수에서 제외되지 않기 때문이다. 그럼에도 불구하고 기존 강남권아파트의 경우 준공공임대등록을 통하여 장기 임대하여 장기보유특별공제를 최대 70%까지 확보하여 매매차익을 줄여서 세금을 절세하여야 하고, 신규로 재건축대상아파트를 취득할 경우 무조건 준공공임대등록하여 양도소득세를 100%감면받는 방향으로 의사결정하는 것이 유리하다.

문의) 02-555-5366

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