지율씨는 지역주택조합 아파트에 정내미가 떨어져, 다른 곳으로 이사하기로 하고, 아파트를 처분하고자 했다. 그런데, 등기부상 보유기간이 1년도 안된다고 하여 양도소득세가 중과세된다고 한다.

해설) 지역주택조합의 경우 일반적인 재개발 재건축과는 다른 특징을 가지게 된다.

재건축등의 경우 종전 주택이 조합에 현물출자된 이후 멸실되고 새로운 아파트로 재탄생하게 되는 반면에 지역주택조합의 경우 조합원들이 모여서 조합을 결성하고, 이후 토지를 매입하는 방식을 취하고 있다. 한편 사업부지내에 있는 토지를 보유하고 있는 원조합원의 경우 토지를 조합에 매각하고, 조합원으로서 권리가액을 인정받고 그 차액을 정산하는 절차를 거치기도 한다. 그 과정이 그나마 도시및 주거환경정비법상의 재개발 재건축과 유사하다.

현행 소득세법은 도정법등에 의하여 환지 처분되는 부동산등에 대해서 양도로 보지 않고 있다. 따라서 도정법상 재개발등 정비사업에 대해서는 조합원이 조합에 종전 부동산을 현물출자하고 새로운 아파트를 분양받는 과정에 별도의 현금을 수령하지 않는 한 양도세가 과세되지 않는다.

그런데 지역주택조합사업의 경우 주택법에 의하여 진행되며 도정법에 의한 정비사업이 아니다. 그래서 그런지 과세관청의 해석은 다르게 적용되고 있다. 주택조합에 원조합원이 현물출자하고 아파트와 현금으로 출자액을 정산하는 경우에도 당초 소유한 부동산전체가 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세된다고 해석한다. 실무상 다툼이 있는 부분이기도 하다.

또 다른 차이는 취득시기에 대한 문제이다. 도정법상 정비사업의 경우 조합원이 종전부동산을 관리처분인가전에 취득하기만 했다면, 종전부동산의 취득시점부터 아파트 준공후 양도시점까지의 보유기간을 주택의 보유기간으로 인정하여 혜택을 부여하고 있다.

주택조합의 경우 사업부지는 원칙적으로 가입조합원이 부담하는 돈으로 취득하게 된다. 따라서 종전주택이 존재하지 않게 되고, 주택의 존재는 공사완료후 아파트로서 준공되는 시점에 드러나게 된다. 그나마, 토지부분의 취득시기는 조합이 취득한 시점을 인정하고 있다. 그러나, 주택으로서의 보유기간 기산은 건물이 완공된 준공이후부터 기산하게 된다.

이와 관련하여는 추가로 검토할 부분이 있다.

도정법상 재개발 재건축 조합원입주권은 다른 주택의 비과세 판단시 주택수에 산입하게 된다는 소득세법의 규정이 있다. 과연 이 규정이 지역주택조합원에게도 적용될 것이냐, 하는 부분이다. 소득세법은 다행이도 재개발과 재건축만 언급하고 있다. 따라서 지역주택조합원의 준공전 입주권은 주택수에 포함되지 않는다. 따라서 기존에 주택이 한 채 있는 상태에서 지역주택조합의 아파트가 새롭게 준공될 경우 그 때부터 3년내에 기존 주택을 양도하여 비과세받는 것이 가능하다. 즉, 도정법상 정비사업의 일반분양분의 취득시기와 유사하게 판단하게 된다. 또한 도정법상 재개발 재건축을 제외한 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업에 의한 조합원들도 그 입주권이 다른 주택이 주택수 산정에 포함되지 않는 상대적 혜택을 받게 된다.

사례의 경우 지율씨는 지역주택조합의 조합원으로 추가부담금의 정산여부에 불구하고 사용검사를 받은 날 주택을 취득한 것으로 본다. 따라서 그 때부터 2년이상 보유한 후 양도시 1세대 1주택 비과세 대상이 된다. 물론 양도일 현재 다른 주택이 없거나, 일시적 2주택에 해당되어야 한다.

문의) 02-555-5366