주요 내용은 내년부터 2022년까지 5년에 걸쳐 공공임대 65만 가구, 공공 지원 20만 가구, 공공 분양 15만 가구 등 공적 주택 100만 호를 공급하겠다는 것으로 신혼희망타운, 청년 우대형 청약저층 등 각 계층별 대책이 담겨 있다.

이는 이미 대부분 대선 공약에 포함된 것으로 새로운 내용은 별로 없지만 신혼희망타운 7만 호를 포함해 공공 분양 15만 가구를 공급하겠다는 부분이 관심을 끌고 있다.

특히 신혼희망타운 중 3만 호는 서울 수서역세권, 과천 지식정보타운, 과천주암, 위례신도시, 의왕 고천, 하남 감일, 화성 동탄2, 남양주 진건, 김포 고촌 등 기존 공공주택지구를 이용하고 나머지는 그린벨트를 해제하는 등 공공택지를 신규 지정하기로 했다.

일단 이번 정부의 로드맵은 공공주택의 공급을 확대하겠다는 측면과 계층별 지원대책이 세부적으로 나왔다는 점은 긍정적이라 할 수 있다. 하지만 100만 호라는 물량에 집착하며 공공주택의 역할만을 강조한 점은 자칫 민간시장 위축을 가져올 수 있어 아쉬운 부분이다.

또한 재원마련, 부족한 택지 확보, 그린벨트 훼손 논란, 도심 내 공급 부족 등 넘어야 할 산이 많은 것도 사실이다.

당장 정부의 계획대로라면 5년간 총 120조원이 필요하다. 재원 마련을 위해 정부는 106조 정도를 주택도시기금에서 사용하고 모자란 부분은 민간자금을 활용하겠다고 밝혔다.

정부는 주택도시기금 조성액은 지난해 말 기준으로 70조에 달하고 현재 주택복지 비용의 대부분을 주택도시기금에서 충당하고 있기에 총지출 한도를 늘린다면 충분히 재원을 마련할 수 있을 것으로 예상하고 있다.

하지만 국민주택기금은 국민주택채권과 청약저축예금 등의 운영수익 등으로 구성이 되는데 기본적으로 국민주택채권이나 청약저축예금은 만기나 사용 시점이 되면 상환해야 하는 부채성 자금인데다 현재 부동산 경기가 각종 규제 등으로 인해 거래량이 감소하는 등 약세로 돌아서고 있는 상황들을 감안하면 국민주택기금 규모가 줄어들 수 있는 상황이어서 자칫 재원확보가 어려울 수 있다.

한국토지주택공사(LH) 등의 공기업의 역할을 확대하기도 어려운 상황이다. 이미 천문학적 부채로 인해 재무상태가 바닥인 공기업들을 활용하기가 어렵기에 부족한 부분은 결국 정부 재정으로 충당해야 하는데 이는 결국 국민들의 부담으로 귀결될 수밖에 없다.

이번 정부의 로드맵은 주로 공공주택의 확대에 초점이 맞춰져 있고 민간시장에 대한 지원은 찾아볼 수 없는 것도 아쉬운 부분이다.

현재 서울과 서울 인접지역, 지방의 일부 극소수 지역을 제외하고는 부동산 시장이 상당히 냉각되어 있는 상황이다. 이러한 상황에서 임대시장에만 정책적 지원이 집중된다면 민간시장에는 상당한 압박으로 작용할 수 있고 경기 자체를 위축시킬 수 있다.

이번에 정부는 이미 확보된 공공택지 중 입지가 우수한 곳에 신혼희망타운 등을 조속히 공급하고 40여개 공공주택지구를 신규 개발할 것이라면서 성남 금토, 성남 복정, 의왕 월암, 구리 갈매역세권, 남양주 진접2, 부천 괴안, 부천 원종, 군포 대야미, 경산 대임 등 9개 지구를 우선 공개했다. 이 중 경북 경산 대임지구를 제외한 수도권 8개 지구는 모두 그린벨트다.

그린벨트를 풀어 주택을 공급하겠다는 것인데 이는 많은 논란을 불러올 수 있다. 일단 그린벨트는 미래 세대에게 물려줘야 하는 보존 녹지라는 입장에서 환경 단체 등이 반발할 수 있고 지역 주민들에 대한 보상 문제 등이 얽혀 있어 자칫 사업이 지연될 수 있다. 또한 그린벨트 해제 지역에 투자 수요가 몰리면서 과열양상을 보이는 등 토지시장 불안을 야기할 가능성도 높다.

국토부는 공공주택지구 이외에도 도심 내에서도 노후 공공시설 복합개발, 역세권 등 고밀도 활용, 기존주택 매입·임차 및 리모델링 등을 통해 공급을 확대할 것이라고 밝혔다. 하지만 도심 내에 어느 정도 물량을 어떻게 확보할 것인지에 대한 구체적 방안은 명시하지 않았다.

임대주택을 포함해 기본적으로 주택은 수요가 있는 곳에 공급을 해야 하는 특징을 갖고 있다. 지금까지 임대주택 정책이 성과를 거두지 못했던 것은 도심 접근성이 낮은 외곽 지역에 주로 공급됐기 때문이라고 볼 수 있다.

특히 저소득층과 청년층이 거주하게 되는 임대주택은 직주근접이 매우 중요한 요소로 작용하기에 외곽지역의 그린벨트를 풀어서 제공하는 택지로는 한계가 있다.

외곽의 공공택지조성보다 도심 내 정비사업의 활성화 지원, 역세권 등 교통요지의 용적률 완화, 층고 완화 등 출퇴근이 용이한 곳의 고밀개발을 통한 공급확대가 더욱 효과적이라 할 수 있다.

수요가 많지 않은 외곽지역에 보존해야 할 녹지를 훼손하면서까지 공공택지를 조성하는 정책이 과연 바람직하고 효과적인지 다시 한 번 검토해야 할 시점이다.