초과이익환수제, 양도세 중과 등 부동산 규제 줄줄이 대기

김진수 교수 / 건국대학교 행정대학원 도시및지역계획학과

다사다난했던 한 해가 저물고 무술년 새해가 밝았다. 하지만 올해 주택시장은 정부의 부동산 규제방침으로 어려움을 겪을 수밖에 없을 것으로 보인다.

정부는 지난해 한동안 상승세를 보이던 집값을 잡기 위해 갖가지 부동산 대책을 내놓았다.

특히 집값 상승의 원인을 시세차익을 노린 투기세력의 개입으로 진단하고 8.2대책 등을 통해 다주택자에 대한 규제와 재건축·재개발 사업 규제에 집중했다.

김현미 국토부장관은 신년사를 통해 “몇 번의 대책으로 국민의 집 걱정이 일소될 수 없지만 집이 투기의 대상이 아니라는 정부의 의지를 실천하는 첫걸음을 떼었다는 자세로 더욱 치열하게 고민하며 정교하게 정책을 추진해가겠다”고 밝혔다. 부동산 투기를 강력히 억제하겠다는 입장을 다시 한 번 드러낸 것이다.

새해의 주택·부동산 관련 정책은 대부분 규제 쪽으로 초점이 맞춰져 있다. 올해 시행되는 초과이익환수제 부활, 다주택자 양도세 중과, 대출규제 등 대부분의 제도가 주택시장에 악영향을 미치는 규제들이다.

먼저 지난해까지 유예됐던 재건축 초과이익환수제가 부활했다.

초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘을 경우초과액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도로 1월 1일 이후로 관리처분인가 신청을 하는 재건축 사업장에 적용된다.

이를 피하기 위해 지난해 말 강남권 재건축 단지들에서는 성탄절 휴일에도 총회를 여는 등 초과이익환수제를 피하기 위해 최대한의 노력을 기울여왔다.

하지만 초과이익환수제는 재산권 침해 여부, 이중과세 여부, 미실현 소득에 대한 과세 등 여러 문제점을 내포하고 있어 위헌소지에 대한 논란이 이어져 왔다.

당초 투기 억제를 위해 도입됐지만 투기세력이 아닌 장기보유자·실수요자 등에 대한 구제방안이 없고 준공시점 기준 주택가액으로 환수금액이 결정되므로 이후 집값 하락할 경우 그 손해는 고스란히 조합원과 실수요자가 부담해야 하기 때문에 개선이 필요하다는 것이다.

또한 올해는 양도세 중과 등 세율이 강화됨에 따라 다주택자의 부담이 눈에 띄게 늘어날 것으로 보인다.

새해부터 조정대상지역에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 일괄 적용되며 4월 1일부터는 다주택자 중 2주택자는 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상은 20%의 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율 6%~40%을 감안하면 3주택 이상은 최고 60%까지 높은 세율이 적용된다.

일각에서는 최근 1~2년 사이 갭투자가 활발히 진행됐던 점에 비춰보면 자금여력이 떨어지는 다주택자의 경우 양도세 중과 시행을 앞두고 보유 주택 중 일부를 매도할 가능성이 높다는 전망을 보이기도 한다.

하지만 반대로 양도세 중과로 인해 시장에 매물이 더 귀해질 수 있다는 의견도 있다. 현재 다주택자들 상당수가 임대주택등록을 꺼려하는 상황에서 시장을 관망하고 있어 매물이 늘어나지 않고 있다. 서울 등 관심이 집중되는 지역은 향후 공급부족으로 장기적인 상승세가 점쳐지는 상황에서 매물이 급격히 늘어날 가능성은 낮다는 예측이다.

은행권의 주택담보대출도 더욱 어려워진다.

총부채상환비율 DTI의 산정방식이 대출가액 평가시 이자와 대출원리금을 모두 포괄해 계산하면서 대출한도가 더 줄어들게 된다. 또한 하반기에는 총체적상환비율 DSR이 도입돼 주택담보대출 원리금뿐 아니라 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 판단하기 때문에 대출이 훨씬 어려워진다.

문제는 이러한 대출규제로 인해 실수요자들의 주택구입이 어려워진다는 점이다. 각종 규제책으로 인해 향후 공급 감소로 인한 주택가격 상승이 예상되는 상황인데 자기자본이 충분한 사람들만 주택마련이 가능하도록 하는 것은 무주택 서민들의 내집마련을 더욱 어렵게 해 양극화를 심화시킬 것으로 보인다.

또한 대출제한으로 주택대출 금리가 높아지며 실수요자들의 경제적 부담이 가중된다는 점도 고려해야 한다.

정부의 주택정책을 살펴보면 주택보유 자체를 부정적으로 인식하는 기류가 감지된다. 정부는 일관되게 주택가격의 원인을 투기에서 찾고 있지만 이동이 불가능한 주택의 특성을 감안할 때 가격에 영향을 미치는 것은 절대적으로 수요공급의 원칙이라고 할 수 있다. 주택시장을 안정시키기 위해서는 공급 확대가 더욱 중요하다.

투기수요를 잡는다는 명목 하에 실수요자들의 주택구매를 막는 규제 위주의 주택정책은 부작용을 양산할 수 있다.

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