정부에서는 꺾이지 않고 있는 강남권 아파트가격 상승을 막기 위해 각종 재건축 규제 카드를 다 내보이고 있는 상황이다. 하지만 이러한 재건축 규제는 장기적 관점에서 주택시장안정에 오히려 불안요소로 작용할 가능성이 높다.

특히 재건축 연한을 늘리는 문제는 상계, 목동 등 신시가지에 더 큰 영향을 미치게 돼 강남권 집값을 잡는데 효과를 장담할 수 없으며 다양한 문제점이 내포되어 있다.

먼저 기본적으로 재건축사업은 민간사업에 속한다. 공공성이 포함되어 강제 조합원주의를 택하고 있는 재개발사업과 달리 재건축사업은 사업에 동의한 사람만 조합원이 되는 사익적 사업이기에 공공의 규제나 관여는 최소화 하는 것이 원칙이라 할 수 있다.

정부는 최근의 부동산 시장을 과열로 진단하고 그 원인을 재건축에 쏠린 투기 때문으로 분석하고 있다. 하지만 강남권을 중심으로 한 부동산 가격 상승은 수요가 그만큼 몰리기 때문으로 볼 수 있다. 교육, 환경 등 사회 기반시설이 다른 지역보다 월등한 강남권에는 그만큼 거주하고자 하는 대기수요가 넘치고 있다.

강남권 아파트의 가격상승은 뛰어난 주거환경과 양호한 신규주택에 대한 수요보다 공급이 적기 때문에 발생하는 것으로 단순히 투기수요에 원인이 있다고 단정할 수 없다.

특히 부동산시장에서 재건축에 관심이 집중되는 것은 가용택지가 부족한 도심에서 뛰어난 주거환경을 가진 신규 주택을 보유할 수 있는 가장 확실하고 효율적인 방법이 바로 재건축이기 때문이다.

재건축 규제가 계속적으로 강화된다면 사업진행이 어려워져 결국 도심 내 신규주택에 대한 공급이 줄어들어 주택가격은 더욱 상승할 수 있다.

정부의 원인 진단과 달리 투기로 인해 부동산 가격이 상승하는 것이 아니라 기본적으로 도심 내 신규주택은 수요에 비해 공급이 부족하기에 가격이 상승한다는 경제 기본원리에 따라가고 있다는 점을 인식해야 한다.

아울러 재건축을 진행하고 있는 단지의 조합원들은 경제적 이익도 고려대상이지만 실제 거주환경에 대한 개선요구가 매우 크다는 점도 고려해야 한다.

아파트 골격인 콘크리트의 구조적 안정성보다는 주차장 미비, 낡은 배관, 부족한 커뮤니티 시설 등 생활 불편으로 인한 재건축 요구가 많은 상황이다.

또 하나 간과하지 않아야 할 부분은 8~90년대에 지어진 대부분의 아파트는 내진설계가 되어 있지 않다는 점이다. 우리나라가 더 이상 지진의 안전지대가 아닌 상황에서 수도권에 강진이 발생할 경우 그 피해는 실로 예측하기 어려울 정도라는 분석이다. 지진 안전성을 보강하고 쾌적한 주거공간을 마련하기 위해 재건축을 진행하는 것은 안전을 확보하고 편리성을 추구해 삶의 질을 높이는 기본권에 해당한다고 할 수 있다.

이와 함께 사업기간이 매우 긴 주택시장에서 정책의 지속성과 안정성은 매우 중요한 항목이라는 점을 간과해서는 안 된다.

지난 2003년 강화되었던 재건축 연한이 2014년 완화되면서 그에 따라 상당수 단지에서 재건축을 준비하고 있는데 갑자기 또다시 재건축 연한을 강화하게 되면 이들 사업은 진행될 수 없고 그에 따른 혼란과 갈등, 사회적 비용 등이 발생하게 될 것이다.

또한 정부에서 부동산 가격상승의 진앙지로 꼽고 있는 강남권 아파트들은 대부분 70년대~80년대 초중반에 지어진 곳들이 많아 연한 강화의 적용을 받지 않을 가능성이 높다.

1980년대 후반에 지어진 아파트들은 상계동이나 목동 신시가지 등에 밀집해 있어 강남권 이외의 곳들만 규제로 인해 타격을 받게 되고 오히려 재건축이 가능한 강남권아파트는 풍선효과로 인한 쏠림현상이 나타날 수 있다.

계획부터 실제 주택공급까지 매우 긴 시간이 필요한 주택시장의 특성을 고려해 근시안적인 규제가 아니라 장기적 관점에서 예측 가능한 정책이 나와야 할 시점이다.