올해 부활한 재건축 초과이익환수제도를 둘러싼 논란이 끊이지 않고 있다. ‘미실현 이익에 대한 과세’라는 점 등에서 위헌 논란이 계속되고 있고, “예전처럼 재건축사업을 하면 무조건 막대한 이익이 보장되는 것도 아닌데, 불필요한 제도로 인해 오히려 사업진행만 위축시키고 있다”는 지적도 나온다. 특히, 재건축 초과이익환수제도로 직격탄을 맞게 된 강남권 재건축단지들에서는 집단소송 움직임도 보이고 있다.

그런데, 이와 같은 상황 속에서도 사업진행에 탄력을 더해가는 강남권 재건축단지도 있다. 신반포8ㆍ9ㆍ10ㆍ11ㆍ17차 등 5개 단지와 녹원한신아파트, 베니하우스를 통합한 대형 재건축단지, 한신4지구가 그 주인공이다.

∥ 발빠른 행보로 초과이익환수 피해

한신4지구가 초과이익환수제를 둘러싼 각종 논란 속에서도 착실히 사업을 진행할 수 있게된 이유는 당연히 초과이익환수제를 피했기 때문이다.

물론, 그 과정은 결코 만만치 않았다.

초과이익환수제는 지난 2012년 12월 18일부터 2014년 12월 31일까지 2년여간 유예가 결정된 데 이어 지난 2014년 말 추가로 지난해까지 유예된 제도. 당초에는 또 한 번 제도적용이 유예되거나 제도의 폐지까지 예상되기도 했지만, 정부가 지난해 8월 2일 발표한 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안(8․2대책)’을 통해 “초과이익환수제는 예정대로 2018년부터 시행할 것”이라고 못 박으면서 이와 같은 기대는 일찌감치 물 건너갔다. 강남권 재건축단지들로서는 말 그대로 ‘발등에 불 떨어진 상황’을 맞이하게 된 셈이다.

하지만, 이러한 상황 속에서도 한신4지구 주택재건축정비사업조합(조합장=김학규)은 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 사업진행에 더욱 박차를 가했다.

특히 이 과정에서는 한신4지구의 선견지명(先見之明)이 큰 힘이 됐다. 먼저, 조합측은 초과이익환수제를 피하기 위한 시간이 다소 부족하다는 점 등을 고려, 이미 지난 2016년 진행된 총회에서 공동시행방식에 대해 조합원들의 동의를 구한 바 있다. 여건이 마련돼 시간이 충분하다면 일반적인 시공자 선정을 진행하고, 여유가 없을 경우에는 공동시행방식으로 시공자를 선정하기 위한 조치였는데, 한신4지구 조합원들은 초과이익환수제로 인한 막대한 재건축부담금에 대한 위험이 크다는 점 등을 고려해 공동시행방식 도입에 전폭적인 지지를 보냈다.

이를 바탕으로 한신4지구 조합측은 일찍부터 공동시행방식에 대한 준비를 진행해왔으며 사업시행인가와 시공자 선정을 동시에 준비, 지난해 10월 15일 공동사업시행 건설업자 선정 등을 위한 임시총회를 개최해 GS건설을 공동사업시행자로 맞이한 데 이어 다음날인 10월 16일 서초구청으로부터 사업시행계획을 인가받고, 인가 4일 만인 10월 20일 조합원 분양신청을 공고했다. 또한, 31일간 진행된 조합원 분양신청 기간 동안 한신4지구 조합원들은 99.97%가 분양을 신청하는 결속력을 보이기도 했다.

그리고, 한신4지구는 관리처분계획 마련에 더욱 박차를 가한 끝에 지난해 12월 28일 관리처분계획 수립을 위한 정기총회를 개최하고 ‘연내 관리처분인가 신청’이라는 당초 목표를 이뤄낼 수 있었다. 이 과정에서 공동사업시행자인 조합과 GS건설은 물론, 정비사업전문관리업자인 주성시엠시 등 각 협력업체들도 회의에 회의를 거듭하는 바쁜 일정을 보냈음은 물론이다.

한신4지구 주택재건축정비사업조합 김학규 조합장은 지난해 말 열린 관리처분총회 당시 “올해 우리 조합은 사업추진을 가속해 4월 19일 정비계획변경심의, 6월 정비계획변경인가 고시를 시작으로 건축심의, 공동사업시행 건설업자 선정, 사업시행계획인가, 조합원 분양 등 여러 절차를 숨 가쁘게 소화하고, 오늘 관리처분인가 신청을 위한 총회를 맞이했다”며 “관리처분총회를 성공적으로 마치면 우리가 그토록 노심초사하던 재건축 초과이익환수제로부터 자유로워 진다. 여기까지 오는데 함께 걱정하며 협조해주신 조합원 여러분께 진심으로 감사의 말씀을 드린다”고 소감을 전하기도 했다.

∥ 설계변경안 마련에 한창

발 빠른 사업진행을 통해 초과이익환수제도의 칼날을 피하게 됐지만, 한신4지구 재건축사업은 여전히 분주한 시간을 보내고 있다.

조합측이 설계변경을 준비하는 동시에 오는 2월 2일까지 ‘조합원ㆍ세입자 거주현황 및 이주계획 등 설문조사’를 실시하는 등 이후 절차에 매진하고 있기 때문이다.

특히, 한신4지구 조합측이 준비하고 있는 설계변경(안)은 ▲GS건설의 특화설계 제안 검토 반영 ▲1, 2공구 간 용적률 및 소형주택 균형유지 ▲변화된 조합원 희망평형 수요 반영 ▲우수디자인 심의를 통한 발코니 확장 등 사업계획에 조합원들의 의견을 조금 더 반영하고, 그동안 바쁜 사업일정 등으로 인해 바로잡지 못했던 부분들을 수정하기 위한 것이다.

한편, GS건설은 지난해 공동사업시행 건설업자 선정 등을 위한 임시총회 당시 한신4지구 사업계획으로 전용면적 43㎡형 재건축소형주택 206세대 포함 총 212세대, 50㎡형 356세대, 59㎡형 1135세대, 81㎡형 492세대, 84㎡형 1080세대, 101㎡형 162세대, 118㎡형 156세대, 136㎡형 57세대, 150형 팬트하우스 3세대, 165형 포켓형 테라스 하우스 33세대 등 총 3686세대, 지하 4층 ~ 지상 35층 규모 공동주택 및 부대복리시설 등을 짓는 혁신(안)을 제안한 바 있다.

또한, GS건설은 단지 특화안으로 ▲외관-자이 이중창 커튼월 시스템 적용, 전체동 실리콘 페인트, 스카이 브릿지 등 ▲단지배치-잠원역 및 상가 접근성 개선, 평형별 위계를 고려한 주동계획, 동수 31개동에서 29개동으로 축소, 타워형 주동을 L자형으로 개선 등 ▲단위세대/소음저감-기준층 층고 150mm 상향, 층간소음 완충재 60mm(거실, 주방), 59㎡ 이상 4베이 적용, 프라이빗 엘리베이터 홀 등 ▲조경-메이플 브릿지, 시네마베이, 빗물정원, 워터마운틴, 고급 수종 식재를 통한 단지 고급화, 산책로, 스카이 플라워 가든 등 ▲미세먼지 저감기술-H14등급+향균 필터링에 의한 중앙공급 공기정화 시스템 적용 등 ▲커뮤니티시설-스카이 인피니티 풀, 다목적 체육관, 수영장, 남녀사우나, 키즈카페, 펫카페 등 ▲편의/스마트시스템-카카오 인공지능 IOT 스마트홈 시스템, 전세대 주방 음식물쓰레기 이송설비 시스템, 세대현관 블랙박스, 엘리베이터호출 시스템, 국내최대 전자책 도서관 제공 등 ▲에너지 절감-자이 이중창 커틀월 시스템, 자이 TEMS 시스템, 태양광 발전 시스템 등 ▲보안/안전시스템-1,2층 적외선 감지기 및 전세대 거실 동체감지기, 지진모니터링 시스템, 단지 내 지진안전구역 등 ▲상업시설-지하철 연결통로 설치, 아파트 연결 지하통로 설치, 전망형 엘리베이터, 잠원역과 아파트단지 연결 보행로 등을 제시하기도 했다. 한신4지구 조합측이 마련하고 있는 설계 변경(안)의 모습이 더욱 기대가 되는 이유다.

지난해 ‘연내 관리처분인가 신청’이라는 목표 하나만을 보고 숨 가쁘게 사업을 진행하고도 여전히 성공적인 사업진행을 위해 잰걸음하고 있는 한신4지구 재건축사업이 앞으로도 순항을 거듭할 수 있길 기대한다.