문재인 정부는 6.19 부동산 대책을 시작으로 8.2 대책 10·24 대책, 주거복지 로드맵과 12·13 임대주택 등록 활성화 방안 등 지속적으로 부동산 관련 정책들을 발표했다.

그간의 부동산 정책들을 살펴보면 부동산 가격 상승을 막기 위해 다주택자에 대한 조세강화, 주택담보대출의 제한, 재건축·재개발 등 정비사업 규제 강화 등으로 수요 억제에 방점을 찍고 있다. 아울러 부동산 가격상승의 원인을 투기세력의 유입에서 비롯된 것으로 판단하고 있는 것으로 보인다.

이는 과거 참여정부의 부동산 정책과 매우 유사한 성격을 띠고 있으며 부동산 정책을 총괄하는 정책 입안자가 참여 정부 당시의 핵심 인물이기에 앞으로의 정책 방향 역시 비슷한 맥락이 될 것으로 예측되고 있다.

하지만 과거 참여정부 시절에서도 갖가지 규제로 인해 오히려 부동산 가격이 폭등하면서 실패한 주택정책이라는 평가를 받았던 점을 고려하면 수요 억제만으로 주택시장을 안정시키는 것은 쉽지 않을 전망이다.

∥부동산 규제지역 대폭 강화, 대출 규제

정부는 6.19대책과 8.2대책 등을 통해 조정대상지역을 확대하고 투기과열지구와 투기지역을 지정했다.

조정대상지역은 2016년 박근혜 정부 때 실시되었던 11.3 부동산 대책에서 선정된 37개의 지역에 6.19 대책에서 광명시, 부산시 기장군, 부산 진구를 더한 40개 지역이 지정됐고 서울시 25개 구 전역, 경기도 과천시, 세종시 일부는 투기과열지구로 이 중 서울 11개구(강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서)와 세종시는 투기지역으로 지정됐다.

투기과열지구에서는 전매제한기간이 강화되고 재당첨과 1순위제한,6억원 이상 주택 LTV, DTI 40% 적용, 재건축 조합원 지위 양도 금지, 조합원 분양 가구수 1가구로 제한(예외적으로 2가구까지만 허용) 등의 규제가 적용된다.

이밖에 투기지역내에서는 주택담보대출 건수가 세대당 1건으로 제한되고 오는 4월부터는 다주택자의 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 배제가 시행된다.

아울러 10.24 가계부채 종합대책에 따라 신 총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력비율(DSR)이 도입된다. DSR은 주택담보대출 외에 신용대출, 카드론 같은 전체 빚을 모든 대출 원리금 상환액에 포함시키는 여신규제 방안이다.

정부가 이렇게 대출규제를 강화하면서 자금이 부족한 서민들은 오히려 내 집 마련 기회를 포기하거나 그나마 보유하고 있는 주택을 정리하는 반면 여유자금이 있는 투자자만 저가매수 기회를 얻는 부작용이 발생하고 있다.

더욱이 규제 강화 이후 개인신용대출은 지난해 하반기에만 5조 5000억 원이 증가했다. 주택담보대출 규제를 피해서 더 많은 이자를 부담해야하는 신용대출이 급증한 것이다.

또한 대출규제 방침이 나오면서 시중은행들이 가산금리를 올려 서민들의 부담을 가중시키고 있다.

정부는 대출받아 집을 사지 말라는 정책을 펼치고 있는데 우리나라 여건상 서민주거문제를 해결할 수 있는 수준의 공공주택이 공급되는 것은 현실적으로 어렵다. 결국 수요억제와 공급축소는 전세물량 감소로 이어져 서민들의 주거불안이 가중될 가능성이 높다.

∥정비사업 규제 일변도 … 부정적 인식 거둬야

현 정부에서 강력하게 추진하고 있는 또 하나의 주택정책은 지속적인 정비사업 규제다.

정부는 부동산 시장불안이 강남 재건축을 중심으로 투기세력에 의해 발생한다고 규정하고 이를 차단하기 위해 각종 규제를 내놓고 있다.

먼저 재건축 초과이익환수제가 1월부터 부활했다. 더욱이 최근 재건축부담금 부과 절차 및 예상 부담금액 추정 결과를 공개하며 강남4구의 평균 부담금이 조합원당 4억4000만원에 달할 것이라고 밝혀 재건축 사업장들의 반발을 사고 있다.

일각에서는 부동산 가격을 안정시키기 위해 국토부가 구체적인 근거 없이 추정 부담금을 과도하게 산정해 발표하면서 재건축 사업에 대한 압박수단으로 활용하고 있다는 지적이 일고 있다.

또한 지난달 초 국토부는 ‘정비사업 계약업무 처리기준’을 행정예고하면서 일정 규모를 초과하는 정비사업에 대해서는 전자조달시스템을 통한 일반경쟁입찰 방식으로 진행하도록 하고 이사비 지원 금지, 5~10% 이상 공사비 증액시 한국감정원 검증 절차 도입 등의 내용을 포함시켰다.

이외에도 8.2대책에 따라 투기과열지구 내 정비사업의 일반분양이나 조합원 분양에 당첨시 5년간 일반분양과 조합원 분양의 재당첨이 제한된다. 일반분양의 경우 9월 개정안 이후 당첨된 세대에 적용되며 추가로 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 받은 경우도 포함된다.

투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 조합원 지위양도 제한은 재건축 조합 설립인가 이후 소유권 등기 이전단계로 제한된다. 예외적으로 기존에는 조합설립 후 2년 안에 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유한 경우, 사업시행 인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유한 경우는 양도가 허가 되었으나 이 조건이 모두 2년에서 3년으로 강화되었다.

재개발 임대주택 비율은 기존의 경우 수도권 전체세대수 15% 지방 12% 범위에서 하한선이 없었으나 의무비율 하한을 서울 10% 지방 5%로 강화했다.

∥수요억제, 공급 위축 부동산 정책 갖가지 부작용 속출

문재인 정부의 수요 억제와 정비사업 규제 정책은 공급 위축을 가져오면서 많은 부작용이 발생하고 있다.

서울에 5억짜리 아파트를 구입하고자 하는 실소유자는 LTV 40% 규제로 대출을 2억까지만 받을 수 있기에 상환능력이 있다고 하더라도 추가로 3억원이 있어야만 주택을 구입할 수 있다. 때문에 여유자금이 넉넉지 못한 대부분의 중산층과 서민들은 내집 마련 기회를 잡기 어렵게 됐고 상대적으로 여유자금이 풍부한 투자자들만 주택을 구매해 시세차익을 누리게 됐다.

또한 원리금 상환, LTV 40% 등으로 조건이 까다로워진 주택 담보 대출에 비하여 전세자금 대출의 문턱은 상대적으로 낮아져 때문에 실수요자들이 매매보다 전세로 쏠리면서 전세시장도 불안 양상을 보이기 시작했다.

강력한 분양가 제동 방침에 따라 분양가상한제가 본격 시행되지 않았음에도 HUG를 통한 우회적 분양가 억제로 일명 로또아파트가 속출하고 있으며 청약경쟁이 치열해져 과열양상을 보이고 있다.

무엇보다 정부의 고강도 규제가 계속되면 결국 정비사업 등이 위축되면서 공급물량이 축소되어 주택시장 불안이 가중될 가능성이 높다.