다사다난 했던 2017년이 갔고, 이제 정말 2018년 무술년 새해가 밝았다.

다주택자 양도세 중가 / 재건축 초과이익환수 부담금 부과 / 재건축 연한 강화 등 추가 대책 / 종합부동산세 등 보유세 개편 / 총체적상환능력비율(DSR) 시행 / 금리 인상 / 청약 및 입주물량 증가 등의 이슈들이 쌓여있는 2018년 부동산 시장은 어떻게 전개될까.

설 전까지는 주택시장에 대한 관망세가 이어졌다면, 본격적으로 설 이후 많은 이들이 시장에서 포지션을 결정하게 될 것이다.

우선 주택 보유자 입장에서 보자.

‘종로와 약수에 집이 있습니다. 보유세 문제도 그렇고, 두 곳을 팔고 강남의 똘똘한 한 채로 갈아타는 게 나을까요?’

비단 꼭 종로와 약수가 아니더라도, 부동산 전문가들에게 위와 같은 질문을 하는 분들이 많은 한 해였다. 언론과 부동산 뉴스 기사들은 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타라고 권했고, 시장은 이에 화답했다.

‘2017. 8·2 부동산 대책’ 직후 거래건수는 일시적으로 44% 이상 감소했다가, ‘2017.11·3 대책’이후 조금씩 회복 기세를 보이며 평년 수준으로 회복한 후, 2017. 12월(8346건)과 올해 1월(9617건) 역대 최고 거래치를 경신했다. 1월 아파트 거래량이 7000건을 넘어선 것은 2006년 이래 12년 만의 일로, 작년 거래 물량의 114% 가까이 증가한 수준이다.

하지만 아직까지 갈피를 잡지 못하고 고민만 하고 있는 상태라면, 우선은 3월 말일까지 매도(부동산 매매계약의 잔금을 3월 말까지 치르는 계약) 의사를 피력해보는 것도 좋다. 그렇게 매도를 해서 세금을 아끼고, 현금화를 하는 것도 좋은 방법이다.

그러나 현금이 그렇게 급하지 않는다면 버티는 것을 추천한다. 각종 세금이 오른다고 하지만, 사실 늘어난 세금은 어떤 방법으로든 세입자들에게 전가(조세의 전가) 될 것이기 때문이다. 그리고 아직은 먼 훗날의 일이지만, 다음 정권에서는 어떠한 부동산 대책을 내놓을지 아직은 모른다.

또한 지속적이고 점진적인 인플레는 계속 일어날 것이고, 이 인플레는 폭등수준까지는 아니더라도 야금야금 집값을 올리는 역할을 할 것이다. 결국 장기적으로 보았을 때, 인플레는 집주인편이라고 봐야할 것이다. 서울을 포함한 주요 지역의 주택 보유자라면 급할 것은 없다.

그렇다면 매수자 입장에서 보면 어떨까. 신DIT와 DSR의 도입은 자금력이 부족한 투자자가 시장에 진출할 여력을 감소시킨다. 이러한 정책들은 서민을 위한 정책이라기보다, ‘이제부터는 진짜 쩐의 전쟁’이라는 것을 알리는 신호탄이다. 현금이 넉넉하지 않다면 이제 더 이상 시장에 들어오지 말라는 뜻이다. 전 정권의 부동산 정책은 어쩌면 실수요자들이나 자금이 다소 부족한 사람들에게 찬스였다고 봐야할 것이다.

하지만 지금은 실수요자건 투기수요이건 부동산 시장을 옥죄는 시기여야한다. 지난 정권에서의 많은 부동산 거래는 부동산 담보대출 등 엄청난 대출을 낳았다. 지금은 반드시 숨고르기를 해야 할 시점이다.

일단 매수자 입장에서는 양도세 중과 등의 이유로 매도 물량이 많아지길, 그리고 매도 물량이 많아지는 만큼(공급량이 많아지는 만큼) 부동산 매매금액이 낮아지길 바라고 있다.

그러나 이미 다주택자들의 매물은 상당수 정리되었다고 봐야할 것이고, 최근 한 두 건의 거래가 시세를 끌어 올리는 상황이 반복되고 있다. 그러다보니 서울 등 주요지역은 매물 부족으로 인해 호가 상승이 한동안 지속될 것이다. 매물의 절대량이 많지 않을 것으로 예상되면서, 단기간 내 서울의 집값이 하락할 가능성은 크지 않다고 봐야할 것이다.

그래도 아직까지 갈피를 잡지 못하고 고민만 하고 있는 상태라면, 4월 전까지는 부지런히 원하는 부동산에 대해 발품을 팔아가며 알아보고 매수 포지션을 취하라고 말해주고 싶다. 갈팡질팡하다가 4월 전에 어떻게든 부동산을 처분해버려야겠다고 생각하는 매도자의 매물이 시장에 더러 출현할 수도 있다. 그리고 4월 이후가 되면 ‘내가 세금 낼 거 다 내는데, 뭐하려고 싸게 팔아?’라는 심리에 매매가는 조금 더 높아져 있을 것이다. 국제적인 이슈만 없다면 현재의 장세는 이어질 것이다. 4월 전 바삐 움직여보자.

/닥터아파트