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아는 것이 힘이다 - 조합이익 담보할 수 있는 실내건축 PCM ②
마감재 선정에 관한 진실 … 건설사만 믿었다가는 저급 마감재로 홍역 치를 수도
2018년 03월 02일 (금) 13:17:24

본지에서는 정비사업 절차와 행정 처리에 집중하면서 자칫 조합에서 소홀할 수 있으나 조합원 이익향상을 위해 매우 중요한 분야와 신기술 등에 에 대한 소개를 이어오고 있다.

이제 정비사업에도 무한 경쟁이 시작된 만큼 앞으로 정비사업에서는 신기술과 신공법, 조합원 이익을 극대화 할 수 있는 다양한 분야의 도입이 매우 중요하다.

이에 지난호에 이어 마감재 선정과 관련한 내용을 (주)넥타우스인터내셔널 금경철 대표의 기고를 통해 알아보는 자리를 마련했다. -편집자 주

 

∥마감재 선정에 관한 진실

재개발 재건축조합마다 가장 중요하게 생각하고 있는 사항 중 하나가 바로 마감재 부분이다. 너무 중요하기 때문에 좋은 마감재를 쓰고 싶기는 하나, 이 분야에 대한 전문가가 아니다 보니 조합에서는 대부분 건설사에 맡겨 버린다. 건설사는 브랜드 이미지도 있고 대기업이다 보니 알아서 잘 지어줄 것이라는 막연한 기대감과 신뢰 때문이다. 하지만, 이러한 기대감과 신뢰는 입주와 동시에 사라지고, 저급 마감재로 인한 조합원들의 피해, 건설사와 조합과의 분쟁은 매스컴 상으로도 이미 많이 보도된 바 있다.

그래서, 건설사는 더 이상 믿을 수 없으니 조합에서 직접 마감재를 선정하겠다고 하는 곳도 있다. 의도는 좋지만 이렇게 하는 데에도 한계가 있다. 예를 들어 바닥재 중 마루의 종류만 하더라도 크게 원목마루, 온돌마루, 강마루, 강화마루 등으로 나뉘고, 마루 회사도 여럿이 있어 각 사별 제품 또한 다양하다. 이러한 다양한 제품 중에서 우리 조합에 적용할 제품을 골라야 한다면? 제품 홍보 카다로그나 샘플만 보아서 고를 수도 있겠지만, 이왕이면 품질이나 가격, 디자인, 유지 관리 부분에서 우리가 짓는 아파트에 가장 적합하고 좋은 제품을 골라야 한다. 조합에서 직접 이 많은 마감재를 일일이 다 선정하려고 하다 보면 다른 중요한 업무에 지장을 줄 수도 있고, 마감재 전문가가 아니다 보니 우리 조합에 가장 적합한 마감재를 선정하는 것이 쉽지가 않다.

실내건축(인테리어) PCM은 바로 이러한 문제점에 대한 해결 방법을 찾는 데서 시작되었다. 조합에서 건축설계를 직접 발주하여 업무를 시키듯이, 조합에서 실내건축(인테리어) PCM을 직접 발주하여, 조합을 대신해서 조합 입장에서 조합을 위해 일할 수 있는 인테리어 전문가를 두는 것이다. 이렇게 선정된 인테리어 전문가는 조합의 지시에 따라 건축도면을 가지고 건축설계와 협의하여 인테리어 설계를 하고, 조합에서 원하는 사항을 최대한 반영하여 마감재 컨설팅 업무를 한다.

재개발 재건축사업으로 새로이 짓게 되는 아파트는 작게는 300세대부터 크게는 4,000세대가 넘기도 한다. 그에 따라 각 m2별로 유니트가 다르고 유니트 내에서도 침실, 거실, 주방, 욕실, 베란다, 현관 등 각 실 별로 나뉜다. 각 실 별로 천정, 벽, 바닥 마감재가 다르다 보니, 아파트에 들어가는 마감재는 수십, 수백 가지 종류가 된다. 더욱이 마감재는 전문가도 육안으로 구분하기가 힘들어서 생산지나 재료가 무엇인지 정확한 스펙을 가지고 분석을 해야 한다.

 

∥실내건축(인테리어) PCM을 도입한 조합

합리적인 마감재 선정을 위한 기준을 마련한다. 디자인 컨셉에 맞는 적정 마감자재, 새로 지은 집이지만 나쁜 냄새나 유해물질이 없도록 하기 위한 친환경 소재이어야 하고 동일금액 대비 최상급의 마감재를 선정하도록 마감자재의 특·장점을 면밀히 분석한다. 실내건축(인테리어) PCM은 이렇게 분석한 자료를 조합에 상세히 보고하고, 조합의 의견을 최대한 반영하여 조합이 최종적으로 마감재를 선정할 수 있도록 철저한 준비를 한다.

이렇게 실내건축(인테리어) PCM에 의한 마감재 검토, 분석을 통해 조합에서는 시공 시 적용할 모든 인테리어 마감재에 대한 구체적인 마감재 리스트를 갖게 된다.

※ 마감재 리스트의 일부분 발췌

실 명

CODE NO.

위치

마감

재료명

거실

WF 4-01

바닥

온돌마루

OAK-BROWN

WD 4-01

걸레받이

무늬목 쉬트

AA MW625-70

이렇게 선정된 모든 마감재 리스트를 도서로 만들어 조합 사무실에 비치하여 조합원들이 볼 수 있도록 하고, 마감재 하나하나도 샘플 보드를 만들어 조합 사무실에 비치하여 조합원들이 직접 눈으로 보고, 손으로 만져볼 수 있게 한다.

재개발 재건축사업을 진행하다 보면 조합과 시공 사 간 분쟁이 꼭 일어나는데, 조합과 시공 사 간 갈등을 최소화하고 분쟁을 사전에 막기 위해서는 철저한 준비로 조합의 요구사항을 체계 있게 준비해 줄 수 있는 실내건축(인테리어) PCM의 힘을 빌리는 것이 좋다. 실내건축(인테리어) PCM을 적극 활용한 조합에서는 마감재에 대한 전문성을 갖게 되어, 향후 건설 사에서 마감재 관련하여 문제를 제기하는 일이 생기더라도 실내건축(인테리어) PCM이 준비해 놓은 자료를 가지고 대응할 수 있기 때문에 분쟁의 소지를 사전에 방지할 수 있다.

 

∥실내건축(인테리어) PCM이 도입되지 않은 조합

조합원이 조합원의 돈으로 짓는 아파트임에도 불구하고 마감재 선정에 있어 조합이나 조합원의 의사가 반영되지 않고 건설 사 에서 정한다. 설령, 조합에서 건설 사에 마감재 리스트를 요구해도 건설 사 에서는 알려줄 의무가 있음에도 불구하고 마감재 리스트를 공개하거나 마감재에 대한 자세한 설명 등은 하지 않고 있는 것이 현실이다. 건설 사만 믿고 있다가, 입주하고서야 저급 마감재가 쓰여졌다는 것을 알고 때늦은 후회를 하게 되는 것이다.

모델하우스를 짓고 샘플하우스를 짓기까지 2년은 족히 걸리고, 마감재의 경우 대부분의 단지에서 준공 1년 전쯤 TREND-UP 즉 동급사양변경을 한다. 트렌드 변화로 인해 유행하는 스타일도 매년 달라지고 인테리어 마감재의 특성상 매년 새로운 제품이 출시되면서 기존에 나오던 제품 중에 절판되는 사례가 빈번하기 때문이다. 많은 분쟁들이 이런 변경과정에서 발생한다는 것을 볼 때 조합에서 인테리어 CM을 도입하여 마감재 전문가를 두는 것은 선택이 아닌 필수라고 하겠다.

예를 들어 이미 정해 놓았던 벽지가 폐판 되었으니 새로운 벽지로 바꾸어야 하고 그렇게 하기 위해서는 공사비를 올려야 한다고 시공 사에서 요구할 경우, 조합에서는 어떤 대안을 가지고 이 문제를 처리할 것인가?

실내건축(인테리어) PCM을 도입하지 않은 조합의 경우 본 계약 시, 시공 사에서 제안한대로 “천장벽 고급 실크 형 벽지” 와 같이 모호한 기준의 항목 그대로 계약을 하고, 계약 후에도 건설 사로부터 구체적인 마감재 리스트를 받지도 못했기 때문에 정해 놓았던 벽지가 얼마짜리인지, 어느 정도의 품질인지 알 수가 없다. 시공사의 요구대로 벽지를 변경하자니 공사비가 올라가고, 변경하지 않으려 하자니 조합에서는 별다른 대안을 낼 수도 없어 조합과 시공 사 간 분쟁의 원인이 되고, 공사 기간도 점점 지연된다. 하루가 지연되어도 발생하는 이자가 얼마인가? 그 비용은 바로 조합원들이 고스란히 떠맡는 것이다.

그러나 실내건축(인테리어) PCM을 도입한 조합의 경우는 시공사에서 제안한 ‘천장 벽 고급 실크형 벽지’에 대해 각 유니트 별, 각 실 별, 각 부분별로 구체적이고 객관적인 기준을 마련하여 본 계약을 체결하였고, 본 계약 후에는 인테리어 설계에 따른 최적의 마감자재를 선정하여 어느 회사의 어떤 제품인지(OO 제품 급)까지 상세히 규정한 마감재 리스트를 갖고 있기 때문에 TREND-UP 이나 마감재 절판 현상이 발생해도 이미 정립해 놓았던 마감재 리스트 기준에 의해 품질은 동급 이상으로 하되 공사비는 이미 책정된 범위 내에서 시공에 반영할 수 있도록 벽지를 재선정 한다. 이렇게 함으로써 조합과 건설 사 간 분쟁의 소지를 사전에 방지할 수 있고 공사비 추가, 공사 기간 증가의 요인도 막을 수 있다.

금경철 대표 / (주)넥타우스인터내셔널

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