구리 딸기원1지구 재개발사업이 본격화되고 있다.

구리 딸기원주택재개발정비사업조합설립추진위원회(추진위원장=정용기)가 재개발 사업의 난제들을 하나씩 해결해가며 정비구역 지정을 위한 준비를 진행하고 있다.

그린벨트 해제지역인 딸기원1지구는 2006년 지구단위계획이 수립됐고 2007년 재개발 사업을 위한 추진위원회 승인을 받았으나 이후 1기·2기 추진위원장 사임, 일부 재개발 요건 미미, 구역 분리 요구 등의 문제가 발생하며 사업이 정체되어 있었다.

딸기원1지구는 구리와 서울의 경계에 위치해 있으며 145,000㎡의 면적을 자랑한다. 아직 정비계획이 확정되지 않았지만 추진위에서는 재개발 사업을 통해 2,500~3,000세대의 대단지로 거듭날 수 있을 것으로 내다보고 있다.

딸기원지구는 행정구역상 구리시에 포함되어 있지만 망우리고개만 넘으면 바로 중랑구로 연결되어 서울생활권에 속한다고 볼 수 있다. 또한 구역 대부분이 녹지로 둘러싸여 일명 숲세권 지역이고 정남향으로 위치하고 있어 재개발 사업이 완료되면 쾌적한 친환경 단지로 각광받을 것으로 보인다.

하지만 현재는 자연부락으로서 그린벨트에 묶여있다 해제된 곳이다보니 오랫동안 개발의 손길이 닿지 않아 기반시설 등의 거주 환경이 매우 열악하다. 차량이 들어갈 수 없는 좁은 골목길이 많은데다 그나마 차가 통행할 수 있는 길에는 퇴근 이후 거주자들의 주차로 인해 차량 교행이 어려운 상황이며 화재시 소방차 진입도 어려워 재해에 무방비로 노출되어 있는 곳이다.

지역 전체적으로 수도배관이 노후해 녹물이 나오고 곳곳에서 누수가 발생해 도로가 온통 수도배관 공사 흔적으로 가득하다. 일부 주택들은 아직도 연탄 난방을 하는 곳도 있으며 비가 새고 담장이 기울어지는 등 주거여건이 열악해 빈집으로 방치되고 있는 주택들도 많다.

때문에 대부분 주민들은 하루속히 재개발 사업이 진행되기를 원하고 있지만 여러 이유로 오랫동안 사업이 답보상태에 머물러 있었다.

지지부진하던 재개발사업이 활로를 찾기 시작한 것은 지난 2016년 현 정용기 추진위원장을 선출하면서부터다.

정 위원장은 딸기원 재개발 사업의 난제를 해결하기 위해 수없이 관계기관을 방문하고 수차례 구리시장과의 면담을 진행해왔다. 지난 3월 2일에는 남경필 도지사와의 면담을 통해 딸기원 재개발의 빠른 진행에 대한 지원 약속을 얻어내기도 했다.

그동안 딸기원 재개발의 발목을 잡아왔던 부분은 재개발 요건 중 하나인 과소필지, 세장형, 부정형 필지 비율이다. 과거 재개발을 위해서는 해당 비율이 40% 이상이어야 했으나 너무 과도하다는 지속적인 문제제기로 2014년 경기도 조례 개정을 통해 30% 이하로 완화되었다. 하지만 딸기원지구는 해당 비율이 28.9% 정도로 파악돼 사업진행에 어려움을 겪었다.

추진위에서는 부정형 필지에 대한 기준이 명확하지 않다는 점을 지적하며 부정형 필지의 기준이 무엇인지와 서울시 부정형 필지 기준을 적용할 수 있는지에 대해 경기도에 수차례 질의회신과 협의를 거친 결과 지난 1월 공문을 통해 “해당 기준은 정비계획 수립권자인 시장·군수가 정할 수 있다”는 답변을 얻어냈다.

아울러 구리시와 긴밀한 협의를 거친 결과 구리시 건축조례 중 제33조 건축물이 있는 대지의 분할제한 항목의 주거지역 70㎡를 80㎡로 변경을 이끌어내면서 부정형 필지 비율을 충족할 수 있게 됐다.

부정형 필지 비율과 함께 딸기원 재개발 사업을 어렵게 했던 것 중 하나는 구리시에서 구역의 일부를 분리해 주거환경관리사업으로 변경하려고 했던 부분이다.

정부의 재개발 규제와 보존지역 확대 방침에 따라 구리시에서는 지난해 4월 ‘구리시 딸기원 주택재개발 추진 및 보전사업병행 타당성 조사 공청회’를 개최하고 규역 일부를 주거환경관리사업으로 진행하는 방안을 마련했다.

추진위에서는 구역을 분리하면 재개발 사업이 진행되기 어렵다는 점을 강조하고 관계법령과 그린벨트 관리지침, 지구단위계획 내용 등을 토대로 일부 제척시 제척 부분의 노후도 요건이 국토계획법 등에 맞지 않는 등 문제가 있다는 점을 지적했다.

다각도의 노력을 기울인 결과 지난해 말 구리시장 면담시 사업진행에 적극 지원하겠다는 약속을 얻어냈고 지난 2월에는 구역 내에서 구리시장과의 간담회를 개최하고 딸기원 재개발에 대한 지원 의지를 다시 한 번 확인했다.

정용기 위원장은 “경기도와 구리시의 지원 약속을 얻어내고 문제가 됐던 부분들을 대부분 해결해 사업진행에 박차를 가할 수 있게 됐다”며 “협력업체들과 긴밀히 협의해 정비구역 지정을 서두를 것”이라고 밝혔다.

잠깐 인터뷰 - 딸기원주택재개발정비사업조합설립추진위원회 정용기 추진위원장

“소유자 모두가 이익을 극대화 할 수 있는 일에 전념할 것”

정용기 위원장은 지지부진하던 딸기원 재개발 사업을 정상화시키기 위해 관계기관을 수없이 쫓아다니고 수차례 시장 면담, 도지사 면담을 진행하는 등 노력을 아끼지 않아왔다.

그는 “재개발에 도움이 된다면 누구를 막론하고 만나 협조를 부탁해왔다”며 “지난 10년 동안 사업이 제대로 진행되지 못했지만 추진위에서 최선의 노력을 기울인 결과 이제 대부분 문제들을 해결하고 정비구역 지정 등 본격적인 사업추진을 앞두고 있다”고 밝혔다.

정 위원장은 “최근 정부가 재건축 규제를 강화하면서 상대적으로 규제가 적은 재개발에 관심이 집중되고 있다”며 “앞으로 추가적으로 재개발이 가능한 곳이 많지 않기에 딸기원 재개발의 향후 전망은 매우 밝은 편”이라고 밝히고 “재개발 사업이 완료되면 숲으로 둘러싸인 대규모 친환경 단지로 거듭날 수 있을 것”이라고 설명했다.

재개발에서 가장 중요한 것은 ‘소유자들의 이익 극대화’라는 정 위원장은 “추진위가 설립된지 10년이 지났지만 사업을 진행하면서 기 투입비용이 3억원 정도에 불과할 정도로 사업비를 절감하기 위해 노력해왔다”며 “동의서를 징구할 때도 OS로 불리는 외부용역을 고용하지 않고 위원장을 비롯한 추진위원들이 직접 발로 뛰며 소유자들을 만나고 다녔다”고 밝혔다.

아울러 “구역 내에 일부 건물들이 신축되었는데 정비구역 지정을 서둘러 더 이상 건물 신축으로 인한 사업성 저하가 발생하지 않도록 하는 것이 중요하다”며 “건물 신축을 종용하며 사익을 추구하는 개발업자에 휘둘리지 않고 공영개발이나 지역주택조합 등 소유자들의 이익을 감소시킬 수 있는 방식에 현혹되지 않아야 할 것”이라고 강조했다.

또한 “현재 우리 구역은 제1종 일반주거지역이지만 정비구역 지정시 제2종 일반주거지역으로 종상향 돼 용적률과 층고 제한 완화가 이뤄질 것”이라며 “종상향을 통해 사업성을 높이고 소유자들의 이익을 제고시킬 수 있다”고 밝혔다.

정 위원장은 “추진위원장은 항상 열려있는 자세로 모든 주민들과 허심탄회하게 대화화는 것이 중요하다”며 “사업진행에 대한 모든 정보를 까페나 밴드와 같은 온라인을 통해 투명하게 공개하고 의견을 취합하고 있다”고 말했다.

아울러 “지역 특성상 현재 구역 내 주민 50% 이상이 고령자이기에 비전문가들의 말에 현혹되는 경우가 종종 있다”며 “재개발 사업에 대해서 궁금한 점이 있다면 언제든 추진위 사무실에 방문하거나 연락해달라”고 당부했다.

정 위원장은 재개발 사업이 불합리한 법 제도와 일관성 없는 행정으로 인해 어려움을 겪어서는 안된다고 강조했다.

그는 “구리시장이 바뀌면서 갑자기 구역 일부를 주거환경관리사업으로 전환하겠다고 밝혀 이를 해결하는데 거의 1년이 걸렸다”며 “수없이 관계부처를 찾아다니고 구리시청 앞에서 1인 시위를 진행하기도 했으며 시장, 도지사 면담도 수차례 진행하는 등 어려움이 많았다”고 밝히고 “장기간이 소요되는 재개발 사업에서 사업지연으로 인한 주민들의 피해를 방지하기 위해서는 정책과 행정의 일관성은 매우 중요하다”고 강조했다.

특히 “시간이 지나면서 노후화 하는 주택과 도시는 결국 재건축·재개발 등 정비가 필요하다”며 “규정에 맞게 진행하는 곳은 제대로 갈 수 있도록 지원해 주는 것이 필요하고 이를 위해서는 규제 위주의 법·제도가 개선되어야 할 것”이라고 밝혔다.

덧붙여 “인위적으로 재개발 사업을 막으면 결국 공급 부족으로 인한 집값 급등을 야기할 수 있기에 시장경제에 맞기는 것이 필요하다”고 말했다.

정 위원장은 “이미 소유자 2/3 이상의 정비구역 지정 동의서를 징구해 신청에는 문제가 없는 상태라며 협력업체들과 협의해 주민들에게 최대한 이익이 될 수 있는 정비계획을 마련해 6월경 정비구역 지정 신청을 할 계획”이라고 밝혔다.

추진위에서는 9~10월 경 조합설립을 진행하고 내년 초에는 시공자를 선정할 수 있도록 사업에 박차를 가할 계획이다.

재개발 사업에 뛰어들면서 내걸었던 “생각하고 발로 뛰고 실천하겠습니다”라는 약속을 충실히 지켜온 정 위원장. 이제 본격적으로 진행되는 재개발 과정에서 그가 또 어떤 활약을 펼칠지 관심이 집중된다.