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재건축·재개발 아파트 투자시 주의할 임대의무기간 계산 방법
세법상 의무 임대기간 충족하지 못하면 ‘무용지물’
2018년 06월 08일 (금) 12:38:57

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

나지율씨는 재개발대상 주택에 투자하기로 했다. 임대주택으로 등록할 경우 추가적인 세부담이 거의 없다는 정부의 설명을 믿고 재개발 대상지역의 소형빌라를 취득했다. 해당 빌라를 취득하자마자, 임대사업자로 구청에 등록하고, 세무서에 등록했다. 드디어 관리처분인가를 득하였고, 조합원분양을 하는 시점에 향후 준대형아파트가 뜬다는 소식을 듣고 대형평형을 신청하기로 했다. 그 때 문득 준공후 아파트가 세법상 혜택받는 임대주택기준을 초과하지 않을 지 걱정이 되었다.

 

∥세법마다 다른 의무 임대 기간 계산방법

세법상 그리고 주택법상 임대주택에 대한 의무임대기간은 4년, 8년, 10년 제 각각이다. 특히 세법에 의한 혜택을 받기위한 임대의무기간을 어떻게 채우면 될지에 대해서도 종합부동산세를 절세하기 위한 임대주택과 양도소득세를 감면받기위한 임대주택, 그리고 중과세배제를 위한 임대주택이 별도로 규정되고 있다.

 

∥장기보유특별공제 70%를 적용받기위한 임대기간 산정

국민주택규모이하의 주택을 준공공임대주택으로 등록하여 10년이상(2019년부터는 8년)계속 임대시 장기보유특별공제를 70%까지 적용해 준다. 이때 임대기간계산에 대해서 살펴보자.

먼저 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날부터이다. 중간에 공실이 있는 경우 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월이내의 기간은 임대를 계속한 것으로 인정한다.

만약, 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산하여 의무기간을 계산하게 된다.

이 경우 재개발 재건축에 대한 규정을 별도로 두고 있지 않다. 따라서 공사기간은 임대기간에 포함하지 않은 것으로 보아야 한다.

또한 계속하여 임대하여야 하고, 임대주택상태로 양도 되어야 혜택을 볼 수 있다. 임대의무기간이후 본인이 일시적으로 거주하다가 양도할 경우 임대주택이 아닌 거주주택이므로 거주주택으로서의 비과세요건을 채우지 못한 경우 큰 낭패가 우려된다.

 

∥양도소득세 100%감면을 위한 준공공임대주택의 임대기간 산정

국민주택규모이하의 주택을 취득후 3개월이내에 준공공임대주택으로 등록하여 10년이상 계속 임대시 양도소득세를 100%감면해준다. 10년이상 계속임대가 요건이지만, 예외적으로 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간과 임대의무기간중 택지개발 사업등으로 수용되는 경우 계속 임대한 것으로 봐준다.

특히 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업에 대해서 특별규정을 두고 있는데, 해당 조합원 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간도 임대기간으로 보도록 규정하고 있다.

그럼에도 과세관청의 유권해석은 공사기간은 포함하지 않는 것으로 해석하고 있다.(서면2017부동산 2743 준공공임대주택의 임대기간 중에「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축 사업이 진행되는 경우 임대기간은 재건축 전 임대기간과 재건축 후 임대기간을 통산함) 즉, 재건축 전과 후의 실질적인 임대기간만 인정하겠다는 것이다 향후 다툼의 여지가 있는 부분이다.

 

∥거주주택을 양도할 때 주택수에서 제외되는 임대주택(중과세에서 제외되는 임대주택)의 임대기간 산정

임대개시당시 기준시가 6억원이하의 주택을 준공공임대사업자로 등록하여 8년이상 임대시 해당 임대주택은 거주주택 양도시 주택수에서 제외해주고, 다주택중과세 적용에서도 배제시켜 준다. 이 경우의 임대기간은 원칙적으로는 장기보유특별공제 70%적용시의 임대주택 기간계산과 유사하다.

다른 점이 있다면, 임대기간의 개시시점에서 차이가 있다. 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. 또한, 토지등이 수용되어 임대를 못하는 경우도 임대기간을 채운 것으로 인정해 준다.

단, 재개발 재건축사업으로 인하여 임대를 못하게 되는 경우 양도세 100% 감면규정과는 달리 공사기간을 임대기간에 포함시킨다는 특별규정이 존재하지 않는다. 따라서 공사기간을 제외하고 임대의무기간을 계산하여야 한다.

 

∥종부세에서 합산배제되는 임대주택의 임대기간 산정

임대개시당시 기준시가 6억원이하의 주택을 준공공임대사업자로 등록하여 8년이상 임대시 종합부동산세를 과세하지 않는다. 이런 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 주택의 임대를 개시한 날부터 계산한다. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.

기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 2년 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다. 다른 법보다 공실인정기간을 넉넉하게 주고 있다.

택지개발 사업등에 의한 토지수용으로 임대를 못한 경우 해당 기간동안 계속임대한 것으로 인정해주고, 천재지변등에 의한 예외적인 사유도 인정한다.

재개발 재건축 조합원의 경우 멸실된 주택의 임대기간과 새로이 취득한 주택의 임대기간을 합산하여 계산하고, 이 경우 주택재건축·재개발사업으로 새로이 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시하도록 하고 있다.

문의) 02-555-5366

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