한신4지구가 GS건설의 혁신안 설계를 진행하고 우수디자인 설계도 반영하기로 했다.

한신4지구 주택재건축정비사업조합(조합장=김학규)은 지난 5일 엘루체컨벤션에서 2018년 정기총회를 개최하고 GS 혁신안에 대한 논의를 진행했다.

이날 총회에는 ▲조합정관 변경의 건 ▲GS건설 혁신안 설계 반영의 건 ▲우수디자인 설계 반영의 건 ▲정비계획 변경의 건 ▲유치원(교회) 재건축 추진방안 결정 대의원회 위임의 건 등 총 5가지 안건이 상정됐고 모든 안건은 원안대로 가결됐다.

김학규 조합장은 인사말을 통해 “조합원들의 적극적 지지와 성원으로 지난해 12월 관리처분인가 신청을 완료해 초과이익환수제를 피할 수 있었으나 서울시의 관리처분인가 시기 조정으로 인가시점이 올해 12월로 연기되었다”고 밝혔다.

김 조합장은 “당초 관리처분인가 후 즉시 추진하려고 계획했던 1,2공구 용적률 및 소형임대주택 균형, 조합원 희망수요를 반영한 세대수 변경 등을 포함한 정비계획 변경 추진이 지연될 수 있는 상황이 발생했다”며 “하지만 서초구청과의 협의로 관리처분인가 절차와 정비계획 변경절차를 병행해 진행함으로써 계획된 사업일정에 차질이 발생하지 않도록 최선을 다하고 있다”고 강조했다.

첫 번째 조합정관 변경의 건은 2월 9일 전면 개정된 도시정비법에 따라 관련 내용을 정비하는 사안과 조합명칭을 기존 단지명 기준인 ‘한신4지구 주택재건축정비사업조합’에서 지역명 기준인 ‘신반포4지구 주택재건축정비사업조합’으로 변경하는 내용으로 별다른 이의 없이 원안 가결됐다.

∥GS건설 혁신안 설계 반영 가결

이번 총회에서 관심이 집중됐던 사안은 GS건설 혁신안 설계 반영의 건이었다.

조합에서는 “이번 안건은 GS건설 혁신안 설계 반영 여부에 대해 동의를 구하는 것으로 안건이 통과된다고 해서 GS의 혁신안을 그대로 받아들인다는 것이 아니라 혁신안 수용이 결정되면 설계를 진행해 구체적 내역을 산출하고 혁신안에 포함된 세부항목별 수용여부를 검토해 추후 총회를 통해 다시 결정하게 된다”고 설명했다.

GS건설 담당자는 “총회 안건에 포함된 혁신안의 내용은 지난해 시공자 선정총회 이후 새롭게 추가된 내용은 전혀 없으며 입찰제안서에 포함된 그대로”라고 밝혔다.

아울러 혁신안을 제안한 이유에 대해 “서초구에서는 현재 반포1·2·4주구, 반포3주구, 신반포3차·경남 등 다수의 재건축이 동시에 진행되고 있고 비슷한 시기에 14,000여 세대가 입주하게 된다”며 “재건축 사업에서 일반분양은 사업성패를 좌우하는 만큼 단지가 경쟁이 치열할 수밖에 없고 이러한 경쟁에서 우위를 점하기 위해서는 특화계획이 반드시 필요하다”고 강조했다.

이와 함께 “예전에는 집값이 대부분 입지여건에 좌우됐지만 최근에 와서는 단지특화를 얼마나 잘 했느냐에 따라 가격이 큰 차이를 보인다”고 설명했다.

GS건설은 혁신안에 철제 난간을 없앤 커튼월룩을 전체 동에 적용하고 개방형 발코니, 스카이브릿지 등 외관특화를 포함했으며 테마조경을 도입해 조경면적을 확대하고 세대 천정고를 2.5m로 높이는 등의 내용을 포함했다. 아울러 지하주차장 층고를 높여 택배차량의 출입이 용이하도록 했고 주차대수를 늘렸으며 지하에 세대별 창고를 제공하기로 했다.

또한 ‘자이클린에어시스템’이라는 중앙공급 공기정화 시스템을 도입하고 음식물쓰레기 이송설비를 설치하며 카카오와 협력해 홈 IoT 시스템을 도입하기로 했다.

이와 같은 혁신안을 적용하게 되면 공사비가 총 1400억 가량 늘어나게 된다는 설명도 덧붙였다.

∥우수디자인 설계 도입으로 단지가치 제고

한신4지구에서는 우수디자인 설계를 도입하고 관리처분인가 전에 정비계획 변경을 동시에 진행하기로 했다.

조합에서는 “우수디자인을 적용하게 되면 건축심의 기간이 2개월 이상 더 소요됨에 따라 지난해 초과이익환수제를 피하기 위해 우수디자인을 배제하고 건축심의를 진행했다”며 “우수디자인 설계는 분양면적의 변동 없이 발코니 면적이 3~5평 가량 늘어나 거주공간이 확대되고 외부 입면 디자인 차별화와 리모델링이 가능한 구조로 되면서 단지가치가 향상된다”고 밝혔다.

설계자인 에이앤유 담당자는 “서울시의 경우 벽면 전체 면적의 30%는 발코니를 설치하지 않도록 하고 있으며 주거전용면적 대비 발코니 설치비율 역시 30% 이하로 제한해 타 지역의 일반적 발포니 비율이 36% 정도임을 감안할 때 상당한 제한이 가해지지만 우수디자인으로 인정받는 경우 이를 완화 받을 수 있어 발코니 면적이 확대된다”고 설명했다.

정비계획과 관련해서는 “사업추진과정에서 변화된 조합원의 희망평형 반영, 1공구와 2공구간 용적률 및 소형주택 균형, GS건설의 혁신안 반영 등에 따라 정비계획 변경이 필요하다”고 설명했다.

∥일부 조합원 GS건설 혁신안에 문제제기

현재 일부 조합원들은 GS건설의 혁신안에 당초 예상과 달리 1400억 가량의 추가 공사비가 소요되어 과도한 부담으로 작용할 수 있다며 문제를 제기했다.

총회에 참석한 일부 조합원들은 “GS건설이 지난해 시공자 선정 당시 무상특화를 제공하겠다고 밝혔었는데 지금은 혁신안 추가공사비로 1400억을 요구하고 있다”며 “어떤 품목이 무상이고 어떤 것이 유상인지 명확히 자료를 제시하라”고 요구했다.

다른 조합원은 “국토부가 강남권 5개 재건축 조합에 대한 합동점검 결과를 발표하면서 무상으로 제공하기로 한 사항을 공사비에 중복 포함시키면서 문제가 되고 있는데 혁신안 설계 역시 마찬가지 아니냐”며 의혹을 제기했다.

이에 대해 GS건설에서는 “혁신안 설계에 대한 부분은 단지 가치를 향상시키기 위해 조합원이 선택하는 부분”이라며 “단지 특화에 대한 부분은 혁신안에만 포함되어 있다”고 설명하고 “해당 내용은 모두 입찰제안서에 명확히 게재되어 있다”고 밝혔다. 아울러 “국토부 합동점검에서도 타 건설사는 5천억 정도의 무상 품목을 유상으로 중복 반영했다고 지적받았지만 GS건설은 7,600만원 정도의 낮은 금액으로 조사되었다”며 “국토부의 점검에서도 드러났듯이 GS건설은 정당한 설계 내역을 기반으로 합리적인 공사비를 책정하고 있다”고 강조했다.

한편, 한신4지구 일부 조합원들은 시공자 선정 무효소송을 진행하고 있다.

GS건설이 시공자 선정과정에서 혁신설계 명목으로 적용한 조건을 홍보하면서 추가로 조합원이 부담해야 하는 1400억원에 대해 고지하지 않았고 입찰서류에는 ‘1400억원 추가부담’ 항목을 넣었음에도 ‘추가 부담 없는 확정공사비 인증서’를 배포해 입찰지침을 위반했다는 주장이다.

조합에서는 “처음 6명의 조합원이 소송을 제기했지만 2명은 취하를 했고 4명이 현재 소송을 진행하고 있다”며 “아직 재판 일정이 나오지 않은 상황”이라고 설명했다.

일부 조합원의 소송제기에 대해 전문가들은 “시공자 선정 무효는 관리처분계획과 연관되어 자칫 초과이익환수제를 적용받을 수 있는 중대한 문제”라며 “공사비를 둘러싸고 시공자와의 협의가 중요하겠지만 더 큰 피해를 유발할 수 있는 시공자 선정 무효소송은 바람직하지 않다”는 입장이다.

∥혁신설계, 조합원 판단 흐리게 하는 수단으로 악용되기도

최근 재개발·재건축 시장에서 단지특화와 차별화가 중요해지면서 시공사들이 수주전에서 혁신설계를 제안하는 경우가 많다. 혁신설계를 통해 차별화된 청사진을 보여주며 조합원들의 이목을 끄는 것이다.

문제는 이러한 혁신설계가 기본적으로 조합원 분담금 증가요인으로 작용하는데다 시공자 선정시 조합원의 판단을 흐리게 하는 경우가 많다는 점이다.

이날 총회에 참석한 한 조합원은 “혁신안 설계라는 것이 공사비 인상을 위한 수단으로 악용되고 있다”며 “시공자 선정시 무상 특화와 혁신안을 교묘하게 섞어 표현하면서 조합원들의 판단을 흐리게 했다”고 밝히기도 했다. 일부 조합원들은 입찰제안서를 꼼꼼하게 비교하지 못하고 혁신안을 무상으로 제공하는 것으로 혼동할 수 있다는 것이다.

물론 무한경쟁 체제에 돌입한 정비사업 시장에서 단지특화와 차별화는 매우 중요하고 추가적인 공사비를 부담하더라도 단지가치 향상을 통해 더 큰 이익을 얻는 경우가 많다.

하지만 이러한 혁신설계가 과열된 수주전 상황에서 과대 홍보되면서 조합원에게 혼란을 가져올 여지가 있다는 점은 분명 개선되어야 한다.

관련 전문가들은 “조합원 부담금을 올리지 않고 시공자 부담으로 특화나 혁신설계를 하는 데는 한계가 있고 결국 공사비 인상이 수반된다”며 “이러한 혁신설계를 반영하면서 사업기기이 더 소요되기도 하고 시공자가 선정된 이후에는 조합에서 시공자와 협상을 진행하는 것이 쉽지 않기에 세밀한 접근이 필요하다”는 의견을 내놓고 있다.

그동안 여러 난관 속에서도 초과이익환수제를 피하는 등 조합원 이익을 향상시키기 위해 노력하고 있는 한신4지구 조합이 어떤 행보를 보일 지 귀추가 주목된다.