정부의 재건축 초과이익 환수제를 비롯한 각종 재건축 규제들이 국민의 권리를 침해하는 규제라는 의견이 나왔다.

자유한국당 서울시당과 김현아 의원이 지난 23일 서울 여의도 국회의원회관 2층 제2세미나실에서 ‘재건축 규제 공익 vs 사유재산 침해 균형점은?’ 세미나를 개최했다.

이번 토론회는 재건축 규제의 문제점을 점검해 공익과 사유재산의 균형점을 찾고 재건축사업을 활성화할 방안을 모색하기 위해 마련됐다.

김현아 의원은 “헌법에 의해 모든 국민은 재산권과 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 지니고 있는데 정부는 온갖 재건축 규제를 통해 국민의 권리 행사를 방해하고 있다”며 “정부가 부동산 정책에 대한 신뢰를 잃고 국민들의 혼란이 가중되는 현 시점에서 재건축 사업 공익 추구와 사유재산 보호 간의 균형점을 찾아야 한다”고 강조했다.

김 의원은 ▲재건축 부담금의 위헌성 및 형평성 문제 ▲주택가격 산정문제 ▲공시가격의 불균형 문제 ▲안전진단의 적정성 등의 논의를 통해 재건축 규제에 대한 실체적 방안을 마련해야 한다는 입장이다.

이날 세미나에서는 ‘재건축 초과이익환수제와 안전진단 강화 논란과 해법은?’이라는 주제로 김진수 건국대학교 행정대학원 도시및지역계획학과 주임교수의 첫 번째 주제발표가 있었으며 ‘재건축 초과이익, 왜 환수하는가?’의 주제로 김준형 명지대학교 미래융합대학 부동산학과 주임교수의 두 번째 주제발표가 진행됐다.

패널 토론에서는 한만희 서울시립대학교 국제도시과학대학원장의 진행으로 ▲김종규 법무법인 인본 변호사 ▲박형근 참여연대 민생희망본부 실행위원 ▲임재만 세종대학교 교수 ▲장경석 국회 입법조사관의 토론이 이어졌다.

이날 세미나에는 자유한국당 의원들이 대거 참석해 현 정부의 부동산 정책에 대한 비판적 입장을 나타냈다.

김현아 의원은 “재건축 초과이익환수제는 좋고 기술적인 측면에서 정확한 지를 되짚어 봐야한다”고 밝히고 “재건축 부담금 산정방식이 잘못돼 있는데 이를 해결치 않고 제도를 시행한 것은 명백한 오류”라며 “무거운 세금 폭탄으로 실제 거주하는 사람만 피해를 입게되는 초과이익환수제를 손봐야한다”고 밝혔다.

아울러 “30년이 넘은 아파트는 안전에 문제가 없어도 층간소음, 단열, 주차장 등의 문제가 심각해 주거환경개선을 우선해야 하지만 정부는 사람의 안전보다는 건물의 안전에만 관심이 있다”고 강조했다.

세미나에 참석한 김성태 자유한국당 원내대표는 “문재인 정부는 규제일변도의 부동산 정책을 밀어붙이고 있다”며 “강남 집값을 잡기 위해 안전진단에 손을 댄다는 것은 어불성설이며 부동산 가격 안정의 해답이 될 수 없기에 안전진단 완화를 당론으로 삼고 재건축 규제에 대한 대안 마련에 매진하겠다”고 말했다.

아울러 “자유한국당은 부동산시장을 왜곡시키고 재건축시장을 황폐화시키는 문재인 정권의 아마추어 정책에 대해서 지속적으로 문제의식을 갖고 살피겠다”고 밝히고 “재건축 규제에 대한 대안 마련에도 매진할 것”이라고 강조했다.

세미나 발제를 맡은 김진수 교수는 문재인 정부의 재건축부담금은 제도 자체에 문제가 있다고 지적하며 “주거환경 개선이라는 재건축의 본래 취지를 간과하고 정치·사회적인 문제만을 고려한 과잉 규제”라고 주장했다.

특히 “사업 초기 아파트를 구매한 조합원과 준공 직전 아파트를 구매한 조합원의 손익 차이가 7억~8억원에 달해 형평성에 심각한 문제가 있다”고 지적했다.

김 교수는 “서울의 한 아파트를 대상으로 46평형 아파트를 소유한 조합원이 118평형 아파트를 분양받는 경우로 시뮬레이션한 결과 추진위 승인 직전 아파트를 구매한 조합원은 부담금을 제외하고 7억원 이상의 이익이 발생한 반면 준공인가 직전에 아파트를 구매한 조합원은 부담금 납부로 인해 4600만원의 손해를 보는 것으로 나타났다”고 밝혔다.

아울러 “다른 아파트의 경우는 추진위 승인 직전 아파트를 구매한 조합원의 이익은 8억원 이상이고 준공인가 직전 구매한 조합원은 6500만원의 손해를 보는 것으로 나타나 8억원 이상의 차이가 발생한다”고 설명했다.

또한 “종료시점의 주택가격의 기준을 공시가격과 일반분양가 둘 중 어떤 것으로 하느냐에 따라 부담금이 4000만원 이상의 차이를 보였다”고 밝히고 시뮬레이션 결과 “같은 단지 내에도 평형별로 공시가격 비율이 상이해 조합원별 순이익 비율로 총 초과이익 부담금이 배분되는데 배분의 형평성이 담보되지 못한다”라고 강조했다.

김 교수는 “간접적인 환수방법으로 양도소득세와 법인세, 재산세, 종합소득세와 같은 다른 조세와 중복적으로 부과되는 이중과세의 문제점이 있고 미실현 이득에 대한 과세로 재산권 침해의 소지와 과세 형평성에도 심각한 문제가 있다”고 지적했다.

김 교수는 재건축 안전진단에서 구조안전성 비중을 강화한 것은 “편의성과 쾌적성을 위해 주거환경을 개선하는 재건축의 본래 취지는 간과하고 정치적으로 사회문제만을 고려한 과잉규제”라고 지적하고 “주거환경중심 안전진단의 평가항목 중 구조안전평가 가중치를 현실적으로 조정해 주거환경이 열악한 곳의 재건축을 허용해야 한다”고 강조했다.

두번째 발제자인 김준형 명지대학교 교수는 “재건축부담금은 투기수요, 실수요를 불문하고 조합 전체에 적용된다”며 “실수요자들에게 가격상승에 대한 우려를 기초로 투기수요를 억제하기 위해 부과하는 재건축부담금은 결코 정당화되기 어렵다”고 말했다.아울러 “재건축 부담금이 주택가격 안정시킨다는 학술적·실증적 연구가 없고 부정적 의미에서 주택가격 상승을 유발하는지, 과연 주택가격을 안정시킬 수단이 될 수 있느냐에 대한 논리적 근거가 부족하다”고 강조하고 “재건축 초과이익 환수제의 법령 목표가 주택가격 안정과 사회적 형평 달성인데 실제로 이들 목표가 달성되는지 알 수 없다면 사유재산권 억압에 대한 제도 정당성 문제는 계속 제기될 것”이라고 말했다.

이어진 패널 토론에서 한만희 서울시립대학교 대학원장은 재건축 사업에 대해 “국민들이 원하는 주택공급 측면을 비롯해 다양한 방면에서 정책 균형을 잡아가야 한다”고 밝혔다.

김종규 법무법인 인본 변호사는 재건축 초과이익환수금은 ‘부담금’이 아닌 ‘세금’이라는 점을 강조했다.

김 변호사는 “누구는 내고 누구는 내지 않는 것은 세금이기 때문이고 부담금으로 다른 사람을 위한 복지에 사용한다는 것도 세금이기 때문에 가능하다”며 “세금이라면 조세형평성을 갖춰야 하는데 지난해 12월31일을 기준으로 그전에 관리처분인가를 신청한 사람은 내지 않고 그 이후에는 부담금을 낸다는 것은 차별”이라고 강조했다.