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서울시 예산회계규정의 실무상 접근법⑧ 재무제표 작성방법
2018년 07월 23일 (월) 12:43:58

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례)
지율재건축아파트는 서초구에 소재하고 있다. 현재 관리처분인가를 득하여 일반분양을 예정중이다. 향후 거액의 분양수입금과 사업비 집행에 대한 세무 및 회계처리 방안을 검토중이다.

 

해설) 서울시에서는 예산 및 회계업무처리에 대한 기본원칙과 작성기준(이하“예산회계규정”이라함)을 정하고, 이를 서울시내의 조합에 강제하고 있다. 해당 규정은 동시에 회계처리규정까지 마련하고 있다.

이번호에서는 그중 재무제표를 다루고자 한다. 조합 등의 기본 재무제표는 자금수지계산서, 재무상태표, 운영계산서 및 이에 대한 주석으로 한다. 자금수지계산서등은 기간별 비교가능성을 높이기 위하여 전기재무제표의 모든 계량정보를 당기와 비교하는 방식으로 작성하게 된다.

이러한 기본 재무제표의 부속명세서로 공사원가명세서, 자산부채명세서, 사업비명세서, 사업비 예산결산대비표, 운영비 예산 결산대비표 및 예비비명세서가 추가된다.

재무제표중 가장 기본이 되는 자금수지계산서는 일종의 현금흐름표로서 당해 회계기간에 속하는 현금(현금과 예금, 장기성 예금을 포함한다)의 유입과 유출내용을 현금기준에 따라 표시한다. 이를 통해서 조합의 수입과 지출을 명확하게 파악할 수 있다.

자금수지계산서의 작성 방법은 다음과 같다.

우선, 현금의 유입과 유출내용에 대하여는 기중 증가 또는 기중 감소를 상계하지 아니하고 각각 총액으로 기재한다. 현금의 유입총액이 수입이고, 현금의 유출 총액이 지출이 되며, 그 차액이 수지차액으로 표시된다.

수입은 크게 분양금수입, 차입금차입, 기타수입으로 구분하여 표시한다. 차입금의 경우 기업회계상 부채지만, 현금의 유입이 수반되므로 수입으로 구분된다.

지출은 조합의 사업비, 운영비, 차입금상환, 기타지출로 구분하여 표시한다. 이때 사용하는 계정은 예산회계규정상의 계정과 일치해야 한다. 조합원 및 관계인으로 하여금 해당 예산이 어떻게 지출되고, 어떻게 수입 되었는 지 쉽게 파악할 수 있어야 하기 때문이다.

재무상태표는 사업연도말의 조합 자산과 부채를 표시하게 된다. 대분류와 중분류 소분류를 통해서 자산의 성격과 유동성, 부채의 금액, 성격 및 장단기여부등을 파악할 수 있다.

운영계산서는 기업회계기준상 손익계산서에 해당한다. 해당 사업연도의 분양수익과 분양수익에 대응하는 원가를 인식하게 된다. 주요 인식기준은 공사진행율이며, 공사의 진척도와 분양율에 따라서 수익과 비용을 인식한다. 조합운영비등은 발생연도에 비용으로 인식한다.

재무제표의 주요 계정을 살펴보면 다음과 같다.

우선 분양미수금이다. 분양미수금은 조합원분과 일반분으로 구분된다. 일반분양분의 경우 분양개시후 공사진행율에 의하여 인식한 일반분양수익과 실제 입금액의 차이에 대해서 기록하게 된다.

예를 들어 해당 사업연도의 분양수익이 100억원인데, 입금된 계약금, 중도금등이 90억원이라고 하면, 10억원이 분양미수금이 된다.

조합원분양미수금은 조합원중 추가부담금을 불입하는 조합원에 대해서 발생하게 된다. 예를 들어 권리가액이 100이고, 조합원분양가액이 150인 경우 50에 대해서 추가부담을 해야 한다. 이때 50은 일반분양자와 유사한 입금스케줄로 조합에 불입해야 하는 데, 해당 약정일에 조합원이 입금하지 못하는 경우 조합원미수금으로 기재된다.

분양선수금도 조합원분과 일반분으로 구분된다.

일반분양대금이 입금될 경우 우선 일반분양선수금으로 계정분류하고, 향후 공사진행율대로 분양수입을 인식할 때 우선 분양선수금을 상계하고, 부족부분을 분양미수금으로 계상하게 된다.

조합원분양수입의 경우 세법상 비수익사업으로 구분되지만, 회계규정상으로 분양수입을 일반분양분과 동일하게 인식하도록 하고 있다. 회계처리 내역을 살펴보면 다음과 같다.

1.조합원의 토지를 현물출자시

현물출자설에 의하면 조합원은 조합에 토지등을 출자하여 사업을 수행한다. 이때 재개발의 경우 관리처분인가시 조합원토지의 사용권이 출자되는 데 본 규정은 조합원의 권리가액 총액을 건설용지로 하여 회계처리하도록 설명하고 있다. 

 

차변)건설용지(권리가액) / 대변)조합원분양선수금 

 

이로 인해 본 규정상의 건설용지의 금액은 세법상의 시가와 차이가 발생하게 되어, 별도의 세무조정이 필요하게 된다.

 

2. 조합원의 추가부담금 또는 환급금의 회계처리

조합원의 추가부담금은 일종의 현금출자금에 해당한다. 그러나 본 규정에 의하면 다음과 같이 정리된다. 

 

차변)현금, 조합원분양미수금 / 대변)조합원분양선수금

 

조합원에게 권리가액에 미달하는 분양가액의 차이를 환급해 줄 때 조합원의 토지를 추가로 매입하는 것처럼 여겨지나, 최초 권리가액을 건설용지로 원가산입하였으므로 건설용지의 원가는 변동하지 않는다. 다만, 출자한 금액중 일부를 돌려주는 정산의 개념으로 보아야 한다.

 

문의) 02-555-5366

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