재건축․재개발 정비사업 추진과정에서 맞닥뜨리는 수많은 문제 중 하나가 ‘상가문제’이다. 쾌적하고 안전한 주택에서의 ‘거주’가 목적인 주택소유주는 정비사업 기간 동안 잠시 이주했다가 재입주하면 그만이다. 반면 이주와 철거가 진행될 때부터 ‘영업’을 접어야 하는 상가소유주는 다른 곳에서 새로 영업을 하는 것도, 정비사업 완료 후 재입주해 다시 영업을 시작하는 것도 만만한 일이 아니다. 따라서 영업손실에 대한 ‘보상’ 문제를 놓고 조합과 실랑이를 벌이는 일이 비일비재하다.

아파트와 같은 공동주택이 대상인 재건축에서는 통상 단지내 상가와 재건축을 위한 동의서 징구단계는 물론 상가의 위치와 규모 등 사업시행계획 작성에 이르기까지 각 단계마다 조합과 상가측의 줄다리기가 벌어지곤 한다.

일단 재건축조합을 설립하기 위해서는 “주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의”를 받아 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다(도시정비법 제35조).

‘복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다’는 내용이 삽입되기 전만 하더라도 단지 내에 분산상가가 있는 경우 동별 요건을 충족시키지 못해 사업이 장기간 지연되는 일이 수시로 발생했다. 부대복리시설 전체를 하나의 동으로 간주하기 시작하면서 상가문제 해결이 진일보한 것은 사실이지만, 여전히 크고 작은 분쟁이 수시로 발생하는 것이 현실이다.

상가문제 해결을 위한 또 하나의 열쇠가 ‘제척’이다. 정확한 법적 용어로는 ‘공유물 토지 분할 소송’을 통해 정비사업에 동의하지 않는 상가부지를 제척한 후 정비사업을 진행하는 것을 말한다. 제척에 걸리는 기간과 소송비용, 사업부지 축소에 따른 사업성 저하 등이 불가피하지만, 일부의 반대로 인해 사업 자체를 추진할 수 없는 상황은 피할 수 있게 된 것이다.

조합설립 동의율 97%를 기록하며 탄탄대로를 걷던 대치 우성1차 재건축사업도 정비구역 및 정비계획 변경 과정에서 상가 소유주들의 동의율이 50%를 넘지 못하면서 부득불 ‘상가 제척’이라는 과정을 거쳐야만 했다. 다행히 최근 토지분할소송에서 승소하면서 다음 단계로 나아갈 수 있게 됐다. 이 소송을 승소로 이끈 뒤 최근 법무법인 현 도시정비팀으로 옮긴 김미현 변호사를 만나봤다.

토지분할소송을 청구하기 전에 우선 토지 공유자들인 상가소유자들과 협의과정을 거쳐야 한다. 통상 협의가 결렬될 가능성이 높으나 소송상 청구를 위한 전 과정으로서 협의를 거치고 협의 과정을 거친 자료를 소송상 제출하게 된다.

이 사건에 있어서도 상가측은 “협의가 없었다”고 주장했으나 법원은 “분할방법에 관하여 협의가 실제로 진행되었으나 협의가 이루어지지 않은 경우뿐만 아니라 일부가 협의에 응할 의사가 없음을 명백히 하였다거나 행방불명된 경우처럼 협의가 불가능한 경우를 포함한다”며 “조합측이 3회에 걸쳐 설명회 및 간담회를 개최했고, 동의가 이루어지지 않을 경우 토지분할소송을 제기할 것을 고지하는 등 협의단계를 거쳤음이 입증된다”며 상가측 주장을 받아들이지 않았다.

따라서 토지분할소송을 부득이하게 진행해야만 하는 사업장이라면 조합이 토지분할의 대상이 되는 측과 사전 협의 시도가 있었다는 사실을 문서로 증빙할 수 있도록 준비해야 한다. 더 나아가 토지분할 소송에 피고들이 소송 당사자로 참여하여 지속적으로 협의의 방법 및 그 절차에 대해서 다툰다면 소송 과정을 통해서도 협의 절차 이행이 인정된다고 할 것이다.

▲ 이 사건만의 특징이 있다면?

대치 우성1차 토지분할 소송은 특이하게도 우성1차아파트의 시공사였던 우성건설의 지분이 존재하고 있었다. 문제는 우성건설이 이미 파산한 상태여서 소장 송달의 주체가 없었다는 데 있다. 이에 우성건설 전 대표이사를 청산인으로 선임하는 것으로 법원의 청산인 선임 결정을 받아 소송을 진행, 성공적으로 마무리 지을 수 있었다.

▲ 토지분할소송이 쉬운 것만은 아닌데, 주의해야 할 점은?

토지분할소송은 수많은 법리적 쟁점들이 있음에도 아직 도시정비법상 구체적 판결례가 다양하게 축적되지 않아 변호사는 물론 일선 판사들도 난해하게 생각하는 소송 유형이다. 또, 이해관계가 첨예하게 대립할 뿐만 아니라 고의적으로 소장 송달을 지연시키는 사례도 많아 경험이 많은 법무법인을 소송 파트너로 선정하는 것이 중요하다. 우리 법무법인 현의 도시정비팀은 개포시영 토지분할소송에서 단지 내 전체 상가 중 주 상가만을 제척하는 ‘최초’의 판례를 이끌어내는 등 다양한 정비사업 소송 경험과 전문성을 보유하고 있다고 자부한다.