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현물출자한 토지의 취득시기 및 취득원가의 판단
2018년 08월 10일 (금) 14:16:16

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

1. 사례

지율아파트 재건축조합은 2013.6.24. 설립인가를 받아 2013.11.28. 설립된 주택재건축조합이다. 이후 2016.6.23. 사업시행인가, 2017.10.14. 관리처분총회를 거쳐 2017.12.26. 강남구청으로부터 관리처분계획인가를 받았고, 올해 착공해서 3년후 준공예정이다.

최근의 고분양가 논란에 의해 조합에 대한 세무조사가 늘어나고 있고, 지율아파트재건축 조합의 경우 워낙 수익성이 좋아서 향후 발생할 법인세가 걱정이다. 비록 관리처분계획시 거액의 법인세를 예산에 잡아놓기는 했으나 절세할 수 있는 방안이 없는 지 검토 중이다.

 

2. 해설

조합의 수익사업으로부터 발생하는 소득금액의 산정방식에 대해서는 유관기관마다 해석이 다르다. 또한 법률적 판단에 의한 학설에 따라서도 계산방식이 다르다. 국세청은 기본적으로 조합원이 조합에 토지등을 현물출자해서 개발사업을 진행하는 것(현물출자설)으로 전제하고 있다. 이하 최근 조세심판소의 판례를 바탕으로 그동안 불명확했었던 현물출자시기 및 출자가액의 산정방식에 대해서 논의해 보고자 한다.

 

(1)과세 대상 소득의 범위

조세특례제한법 시행령 제104조의4【정비사업조합의 수익사업의 범위】에 의하면, 정비사업조합이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 해당 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 「법인세법」제3조 제3항에 따른 수익사업이 아닌 것으로 본다. 즉, 관리처분계획에 의하지 않고 발생하는 일체의 수익은 조합의 과세대상 수익에 해당하는 것이다.

대표적인 것이 조합원아닌자에게 분양하는 아파트 또는 상가분양 수입이며, 해당 매출에 대응하는 공사비등과 토지비를 제외한 나머지 이익에 대해서 법인세를 과세하게 된다. 공사비등의 경우 각종 계약서 및 금융증빙 그리고 세금계산서등에 의하여 명확하게 입증되지만, 토지비는 그동안의 유권해석 및 판례등이 일치하지 않아서 조합의 세무처리에 많은 혼란을 주고 있었다.

 

(2)현물출자된 토지의 취득시기

우선 조합이 취득하는 토지의 취득시기 판단이다. 관련 예규에 의하면, 재건축조합이 현물출자로 취득하는 토지의 취득시기는 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날(기획재정부 소득46073-160, 2002.11.28. 등 다수)로 보고 있고, 심판원에서는 별도의 약정이 없다면 조합원들이 재건축조합에 토지를 신탁등기하는 시점에 토지에 대한 현물출자가 이루어진 것으로 보고 이때 재건축조합이 당해 토지를 취득한 것(국심 2000중2299, 2001.3.21. 등)으로 보고 있다.

최근의 조세심판례에 의하면 조합이 법인임을 감안하여 「법인세법 시행령」제68조 제1항 제3호에서 상품 등 외의 자산의 취득시기 내용을 접목하여 해석하고 있다. 즉, 조합원이 현물출자하는 토지등은 부동산으로서 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날에 취득한 것으로 본다는 것이다. 재건축조합의 경우 신탁등기일과 대금청산 및 사용수익일인 관리처분계획인가일중 빠른 날인 신탁등기일이 취득시기가 된다는 판단이다. 재개발조합의 경우 별도의 신탁등기가 없으므로 관리처분계획의 인가일이 취득시기가 된다.

따라서 사례의 재건축 조합은 신탁등기시점의 토지시가를 원가로 계상하면 된다.

 

(3)현물출자된 토지의 취득원가

토지의 시가에 대해서 법인세 시행령은 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격을 시가로 본다고 규정하고 있다. 다만, 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액을 우선적으로 사용하고, 감정가액이 없는 경우 보충적평가법에 의하여 시가를 산정하도록 하고 있다.

사례의 경우 신탁등기시점의 감정평가액이 존재하지 않는다. 그렇다면, 후순위로 보충적 평가법 즉, 개별공시지가 내지는 주택공시가격등을 참조하여 시가를 산정해야 한다. 그런데, 조세심판례의 경우 적극적으로 과거의 시점으로 소급하여 평가하도록 권하고 있다. 그 이유에 대해서 다음과 같이 설명한다.

대법원은 조합원 보유 부동산의 시가란 매매 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미한다는 입장을 취하고 있다(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549 판결, 같은 뜻임).

즉, 재건축사업에 출자된 부동산의 시가는 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 개발이익이 포함된 가격으로 평가하여야 하는데 사례의 조합이 이미 가지고 있는 감정평가액은 가격시점까지의 개발이익이 포함되지 않았고, 따라서 소급감정하여 적정시가를 반영하라는 것이다.

 

(4)통상적인 조합의 현물출자된 토지의 취득원가산정방식

정비사업조합의 경우 사업시행인가시점을 가격시점으로 하여 종전자산을 평가하게 되고, 서울시회계규정에 따르면, 해당 평가액을 토지의 취득원가로 삼던가, 비례율을 적용한 권리가액을 토지의 취득원가로 계상하도록 설명하고 있다.

 

3. 결론

현물출자된 토지의 취득시기와 취득원가에 대한 조세심판원의 판례는 현재시점에서의 세무처리 기준이 될 수는 있다.

그러나 조합의 세금은 거액이면서 조합원에게 직접적으로 영향을 주고 있다. 최근의 재건축초과이익부담금 역시 그 산정방식이 조합의 법인소득 산정방식과 유사하며, 감정평가액의 다과에 따라서 과세표준이 변동된다는 점 역시 동일하다. 즉, 법인세와의 이중과세의 문제도 배제할 수없는 것이다.

즉, 강제력이 떨어지는 심판례가 아닌 법령의 개선을 통해서 타법과의 충돌을 피하고, 합리적 과세가 이루어질 수 있도록 입법자의 고려가 필요한 부분이다.

문의) 02-555-5366

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