재건축 초과이익 환수제에 대한 개선 움직임이 활발해지고 있다.

서초구는 현행 재건축 부담금 산정방식의 구체적 기준이 명확하지 않아 현장 적용에 무리가 있다며 국토부에 5가지 개선방향을 건의했다.

정부의 재건축 부담금 산정이 막연하다는 문제는 각 재건축 현장을 비롯해 관련업계에서 지속적으로 제기돼 왔으나 지자체에서 공개적으로 개선을 요구하고 나선 것은 처음이라 관심이 집중되고 있다.

서초구는 지난 25일 감정평가사, 변호사, 정비사업전문관리업자 회계사 등 9명으로 구성된 자문단을 구성해 다각도의 협의를 거친 끝에 ‘재건축 부담금 산정방식 5개 분야 개선방안’을 국토부에 제안했다고 밝혔다.

조은희 서초청장은 “초과이익 환수제 폐지가 바람직하다고 판단하고 있지만 정부 정책에 정치적으로 대립하기보다는 현장의 목소리를 전달하기 위해 개선방안을 마련했다”고 밝히고 “재건축 부담금에 대한 명확한 기준이 마련되지 않으면 결국 갈등이 증폭되고 소송이 이어질 수밖에 없다”고 설명했다.

서초구에서 국토부에 건의한 내용은 ▲종료시점 주택가액 예정액 산정시 단지 규모, 위치 등 고려해 인근시세 반영 ▲공시가액 비율의 개시시점(추진위 승인일, 약 60%)과 종료시점(준공인가일, 약 90%) 차등 두지 말고 동일 적용 ▲주택가격 상승률 적용시 ‘현재 예정액 산정 시점에서 과거 10년까지 평균상승률’로 산정 ▲불확실한 미래 재건축 부담금 예정액 산정시 범위 설정 ▲주택매입시기 및 가격, 상가 및 주택, 1주택 실소유거주자 등 보호를 위한 부담금 배분의 구체적 기준 마련 등이다.

먼저 현행 국토부 매뉴얼에 인근시세를 반영함에 있어 종료시점 주택가액 중, 조합원 주택가액 산정시 구체적인 기준 없이 막연하게 인근시세를 반영토록 한 것은 문제가 있다고 밝혔다. 이에 대한 보완책으로 세대수, 조망기준, 위치, 준공시기 등을 비교 반영할 수 있도록 인근시세 보정률 산정 기준이 명시되어야 한다고 제안했다.

아울러 현행 재건축 부담금 산정에 있어 개시시점(추진위 승인일)과 종료시점(준공인가일)에 적용하는 공시가액이 시세 반영률에 따라서 크게 달라짐으로써 실질적 초과이익 산출에 문제가 있기에 이를 동일하게 적용하자는 의견도 내놓았다.

또한 미래의 가격상승률 예측 값 산정시 단기간 급등한 2~3년이 아니라 예정액 산정 시점에서 과거 10년까지 평균상승률로 범위의 폭을 넓힘으로써 현실적 부담금이 산정되도록 하자고 제안했다.

이와 함께 미래의 주택가격 상승률의 예측을 최소값과 최대값으로 구하고 그 범위에 해당하는 재건축부담금 예정액을 통보해 조합원들은 재건축부담금 예정액의 범위가 미래변수를 고려한 것이라는 현실적 설득력을 갖게 하자는 내용도 포함했다.

덧붙여 서초구는 현행 국토부 매뉴얼에 조합원 부담금 배분 방식이 ‘조합원별 분담기준 및 비율을 결정’토록 막연하게 명시돼 있을 뿐, 세부기준이 없다보니 조합원간 형평성에 관한 조합과 조합원, 조합과 구청 간 갈등 유발로 소송이 빈번하게 야기될 수 있다는 문제점을 지적했다.

이를 위해 주택매입시기 및 금액, 1주택 실거주자 여부, 양도세 납부 여부, 현재 및 재건축 후 살게 될 평형 차이 등 다양한 이해관계 요인을 고려한 부담금의 합리적 기준이 뒷받침 되어야 한다는 것.

특히 현행제도 하에서는 1주택 실거주자가 세금을 많이 내게 되며 역설적으로 다주택자를 보호하게 되는 결과를 초래할 수 있기에 1주택 실거주에 대해서는 감면 기준 혜택을 부여함으로써 투기세력과 차별화해야 한다는 대안도 제시했다.

조은희 구청장은 “기존 국토부 매뉴얼이 다소 막연해 부담금 산정에 어려움이 있었다‘며 이번에 전문가 등 자문단의 의견을 토대로 건의한 현장의 목소리가 반영 될 것으로 기대한다”고 전했다.

이번 서초구의 제안에 대해 정비사업 관계자들은 “현장의 의견이 상당수 반영된 제안”이라며 정부의 산정 방식의 개선이 필요하다는데 의견을 같이했다.