서울시의 마지막 달동네 중 한 곳으로 꼽히고 있는 노원구 상계1구역 재개발 사업이 탄력을 더해가고 있다.

상계1구역 주택재개발정비사업조합(조합장=서종오)은 지난 6월 건축심의를 받고 내년 상반기 사업시행인가를 위한 준비를 진행하고 있다.

지난 2008년 12월 추진위원회 승인을 시작으로 2013년 8월 조합설립인가를 받은 상계1구역은 상계재정비촉진계획 변경에 따라 한동안 사업진행에 어려움을 겪었으나 지난해 촉진계획이 변경이 마무리됨에 따라 사업속도를 높이고 있다.

조합에서는 내년 초 사업시행인가를 위한 총회를 개최를 하고 상반기 안에 사업시행인가를 받을 수 있을 것으로 예상하고 있다. 이어 하반기에는 시공사 선정을 진행할 계획이다.

현재 조건부로 승인 된 건축심의 지적사항에 대한 보완을 진행하고 있으며 9월 안에 관련 내용을 마무리하고 사업시행인가 준비에 박차를 가할 방침이다.

서종오 조합장은 “서울시 건축심의에서 지적한 통경축 확보문제, 지하주차장 토심 높이상향 등을 변경해 8월 말에 보고할 예정이며 추석 전에 마무리될 것으로 예상하고 있다”고 밝혔다.

상계1구역이 사업시작 10년 만에 이제야 사업시행인가를 앞두고 있는 것은 인근 구역이 뉴타운에서 해제되면서 전반적인 밑그림을 다시 그리는데 3년 정도를 허비했기 때문이다.

서종오 조합장은 “상계재정비촉진지구 중 가장 큰 면적을 갖고 있던 상계3구역이 2014년 구역 해제되면서 전반적인 기반시설 등을 재배치하는 등 재정비촉진계획 변경작업이 진행됐고 지난해 8월 변경고시가 날 때까지 사업이 정체될 수밖에 없었다”고 밝혔다.

서 조합장은 “한동안 사업진행에 어려움도 있었지만 이제부터는 재개발 사업이 순항할 수 있을 것”이라며 “투명한 조합운영을 통해 남은 일정을 서둘러 조합원 이익 극대화를 위해 노력하겠다”고 강조했다.

상계1구역은 1960년대 말 서울 도심 재개발에 따라 철거민들이 집단으로 이주해 터를 잡은 상계3,4동 일대를 포함하고 있다. 때문에 740여 명의 조합원 중 400여 세대가 시유지에 위치한 무허가건물 소유자로 세입자보다도 못한 영세조합원들이 상당수다.

서울에 남아있는 몇 안되는 달동네인 상계1구역은 수락산 자락에 빼곡히 들어선 무허가건물들이 언제 무너져도 이상하지 않을 정도의 위태로운 모습으로 자리하고 있어 재개발이 시급한 실정이다. 비가 새는 낡은 지붕에는 천막이 덮여 있고 금간 담벼락과 함께 지붕 일부가 주저앉은 집들도 간간이 눈에 띈다.

서 조합장은 “상당수 조합원들이 세입자보다도 영세한 경우가 많은데도 주거복지 차원에서 공공에서 담당해야 할 임대주택 건립, 세입자 주거이전비 등 각종 부담을 조합원들에게 떠넘기고 있어 원주민 재정착이 어려운 상황”이라고 토로했다.

아울러 “서울시 등 심의기관에서 구역의 특성을 이해하고 그에 맞는 계획을 수립해야 함에도 불구하고 인근 구역에 비해 기반시설 부담률이 약간 낮은 수준일 뿐 영세조합원들에 대한 지원은 전무한 상태라 매우 아쉽다”고 밝혔다.

하지만 상계1구역의 향후 개발가치는 매우 높은 편이다.

서 조합장은 “현재는 매우 열악한 상황이지만 향후 재개발 사업이 마무리되면 그 어떤 곳에 견주어도 손색없는 뛰어난 주거지로 재탄생할 것”이라고 강조했다.

일명 숲세권이라 불리는 친환경 단지에 관심이 집중되고 있는 최근 트렌드를 볼 때 상계1구역은 불암산과 수락산에 둘러싸인 천혜의 자연환경을 갖고 있어 가치 향상이 기대된다.

또한 4호선 당고개역에 인접해 있고 구역 내에 주민센터가 신축돼 다양한 문화시설 이용이 용이하다. 특히 2016년 상계동과 별내신도시를 연결하는 덕릉터널이 개통되었고 도시계획에 따라 터널과 연결되는 도로가 올해 말까지 25m로 확장 될 예정이어서 교통여건이 더욱 나아질 전망이다.

여기에 조합에서는 창동․상계 복합개발이 진행되고 재건축을 앞두고 있는 상계주공아파트들이 사업을 마치면 노원구 일대가 새로운 중심지로 거듭날 수 있을 것으로 예상하고 있다.

서울시 노원구 상계동 6-42번지 일대 8만6976㎡를 대상으로 재개발사업을 진행하고 있는 상계1구역은 건폐율 60%이하, 용적률 218.49% 등을 적용해 최고 25층 공동주택이 지어질 예정이다.

전용면적별로는 40㎡이하 임대주택 175세대, 40~50㎡ 임대주택 121세대 포함 총 165세대, 59~60㎡ 임대주택 31세대 포함 총 541세대, 60~85㎡ 527세대 등 총 1,408세대로 계획됐다.

 잠깐 인터뷰 - 상계1구역 주택재개발정비사업조합 서종오 조합장

“투명한 사업진행으로 재개발사업 성공으로 이끈다”

2015년 8월 조합장에 취임해 현재까지 속도감 있게 상계1구역 재개발사업을 이끌어가고 있는 서종오 조합장은 “긴 터널을 빠져나온 기분”이라며 사업진행에 대한 소감을 밝혔다.

조합원들과의 소통을 무엇보다 중요하게 생각하고 있는 서 조합장은 “투명한 조합운영과 빠른 사업추진을 통해 영세한 조합원들의 부담을 낮출 수 있도록 노력하겠다”고 밝혔다.

서 조합장은 “구역 특성상 740여명의 조합원 중 400여명이 무허가건물 소유자로 매우 영세하기에 원주민 재정착률을 높이기 위해 노력하고 있지만 공공의 지원이 없어 쉽지 않다”고 밝혔다.

특히 시유지의 불하대금과 관련해 서울시가 영세조합원들의 요구를 무시하고 너무 높은 가격을 고수하고 있다고 강조했다.

조합에서는 불하대금이 너무 높아 영세조합원들이 감당하기 어렵기에 때문에 뉴타운 발표되기 전인 2005년도 이전 기준으로 불하대금을 책정해달라고 요청했지만 서울시에서 받아들이지 않았다고 설명했다.

사전 공지 없이 갑자기 뉴타운을 발표 하고 뉴타운 발표 이전 시점으로 서울시에서 불하신청을 받아 주지 않아 조합원 부담이 커졌다는 것. 당시 조합은 이와 관련해 소송도 진행했지만 결국 패소했다.

이후 2014년에 3.3㎡ 당 550만원 정도로 불하를 진행했지만 영세조합원들이 많아 400여세대 중 200여세대만이 불하신청을 한 상태다. 현재는 불하금액이 800만원으로 높아져 아직도 절반이 높은 금액으로 불하신청을 하지 못한 상황이다.

서 조합장은 “영세 조합원들이 높은 불하대금을 감당할 수 없어 조합에서는 2014년 당시 불하금액에서 연 3% 정도의 이율만을 적용해 불하를 받지 못한 나머지 세대에 대해 불하를 해달라고 요구할 예정”이라며 “이 상태로는 아마도 전국에서 원주민 재정착율 최하위가 될 수도 있을 것”이라고 안타까워했다.

조합원들의 부담을 덜기 위해 애쓰고 있는 서 조합장은 투명한 조합운영과 조합원과의 소통에도 노력하고 있다.

상계1구역 조합은 SNS를 통해 사업진행에 대한 사항을 투명하게 알리고 있다. 조합원 460여명이 참여하고 있는 네이버 밴드를 조합에서 직접 운영하고 있는 것. 일부 조합에서 조합운영에 걸림돌로 작용한다면서 SNS 운영을 꺼리는 것과 대조적이다.

서 조합장은 “밴드를 하면서 좀 더 투명하게 일처리를 할 수 있고, 밴드를 통해 조합원들과 소통을 할 수 있다”며 “밴드의 특성상 실시간으로 바로 글을 올릴 수 있어 조합원 누구라도 다양하게 본인의 의견을 개진할 수 있다”고 설명했다. 이어 “이런 과정이 조합을 더 단단하게 뭉치는 계기를 만들게 되고, 추진력 있게 사업을 이끌고 나갈 수 있는 힘이 된다”고 말했다.

아울러 서 조합장은 “조합의 부족한 전문성을 보완하기 위해 각 협력업체들의 협조를 유기적으로 이끌어내고 있다”며 “업체에서도 조합 업무를 내 일처럼 적극적으로 지원하고 있다”고 밝혔다.

특히 “우리 조합은 전문성을 확보한 CM을 적극적으로 활용해 많은 도움을 받고 있다”며 앞으로 진행할 “시공사 선정부터 착공, 준공, 완공까지 상당부분 조합에 기여할 것으로 기대하고 있다”고 말했다.

막강한 자금력과 인력을 가진 거대 건설사와의 협상에서 전문성이 부족한 조합은 항상 약자의 위치에 놓일 수밖에 없는데 CM을 통해 조합원의 이익을 충분히 제고시킬 수 있다는 판단이다.

“아직 풀어야 할 일들도 많지만 한동안 지지부진했던 사업이 이제 활기를 찾고 있습니다. 긴 시간 기다리며 조합에 협조를 아끼지 않았던 조합원님들에 감사드리며 조금만 더 기다려주시면 서울에서 가장 멋진 단지로 보답하겠습니다”

조합원 이익을 최우선으로 사업을 진행하겠다는 서 조합장. 기자와 약속된 시간을 미뤄가며 조합사무실을 찾은 조합원에게 성심을 다해 상담하는 그의 모습에서 상계1구역의 성공적인 사업완료가 그려진다.