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재건축 재개발 지분의 부부 공동명의, 이런 경우 유리하다①
2018년 09월 27일 (목) 14:29:55

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 나지율 씨는 5년 전 3억 원에 취득한 서울시 광진구의 재건축 대상 아파트와 부인 명의로 10년 전 1억 원에 취득한 경기도 하남시의 단독주택을 소유하고 있다. 계속 단독주택에 거주하고 있으며, 아파트에는 거주한 사실이 없다. 현재 아파트의 경우 7억 원 정도에, 단독주택의 경우 6억 원 정도에 거래된다. 지금 팔면 2주택 상태라 매매차익의 50%를 세금으로 내야 한다는 말에 두 채 모두 팔지 못하고 있다.

 

해설) 지율 씨와 같은 경우 아파트를 배우자에게 증여하면 세금이 얼마나 과세되는지 살펴보자. 일단 아파트를 증여할 경우 시세를 기준으로 과세되는데, 아파트의 현재 시세는 7억 원이다. 부부끼리는 6억 원까지 세금 없이 증여할 수 있으므로 증여세는 6억 원을 초과하는 1억 원에 대해서만 과세된다.

대략 1억 원에 대해서는 1천만 원 정도의 증여세가 과세되고, 증여등기도 해야 하므로 지율 씨의 경우 취득세로 2천만 원 정도가 소요된다. 결국 최초 증여등기시 3천만 원 정도의 비용이 소요되는 셈이다. 상당히 많은 비용이 소요되지만, 이러한 절차를 거쳐 양도할 때와 그렇지 않을 때 납부해야 하는 세금은 엄청나게 차이가 난다.

 

∥부부 공동명의로 양도소득세를 줄인다?

먼저 증여 없이 양도하는 경우 세 부담이 어느 정도인지 살펴보자. 2주택 상태에서 양도했을 때 가장 적은 양도세를 내는 최선의 전략은 먼저 매매차익이 적은 주택을 양도하고, 남아 있는 주택에 대해서는 비과세를 받는 것이다.

즉 매매차익이 상대적으로 적은 아파트를 먼저 양도하고 그 다음 단독주택을 양도한다면 아파트는 3억 원에 취득해 7억 원에 양도하는 것이 되므로 매매차익 4억 원에 대해서는 50% 세율이 적용되고, 1.7억 원 정도의 양도소득세가 발생한다. 다만 단독주택은 아파트 양도 후 1주택이 되어 비과세 혜택을 받을 수 있으므로 두채 모두 매각시 약 1.7억 원의 세금이 발생한다.

그런데 아파트를 증여받고 7억 원에 양도할 경우 7억 원에 증여를 받았기 때문에 수증자의 양도차익은 0원이다. 양도소득세는 양도차익이 있어야 과세하는 세금인데 양도차익이 0원이므로 결국 양도소득세도 0원인 것이다. 이렇게 0원의 양도소득세를 부담하고 나서 남아 있는 단독주택을 양도하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 결국 3천만 원의 비용 부담으로 9천만 원의 세금을 줄이는 셈이 된다. 만약, 아파트 대신에 단독주택을 배우자가 남편에게 이전하는 경우 단독주택의 특성상 명의이전비용이 더 적고, 증여세도 발생하지 않게 되므로 더 유리하다. 물론, 배우자가 받아들여가 가능한 플랜이다. 여하튼, 이러한 절세 전략은 일단 부부끼리 증여를 하고 5년이 경과된 후에 양도를 해야 유효하다. 5년 이내에 양도할 경우 배우자는 7억 원의 취득가액을 인정받지 못하고 당초 소유자의 취득가액을 적용해 양도소득세를 계산하게 된다. 즉 증여의 효과가 무시되는 것이다. 이러한 경우 증여등기비용까지 감안하면 오히려 손해를 보는 셈이므로 각별한 주의가 필요하다.

 

∥부부 공동명의는 실익을 따져야 한다

부부간 증여는 신중해야 하고, 그 실익을 따져 진행해야 한다. 지율 씨의 경우 매매차익이 크고, 두 채의 주택을 보유해 비과세를 받지 못하기 때문에 절세 효과가 컸다. 반면에 매매차익도 별로 없거나, 소유한 주택도 한 채밖에 안 되어 비과세 혜택을 받을 수 있다면 굳이 돈을 들여서까지 명의를 바꿀 필요는 없다.

판단컨대, 다음의 경우에 해당될 때 부부간 증여를 해야 양도소득세를 절세할 수 있다.

첫째, 매매차익이 커야 실익이 있다. 부부간 증여는 취득가액을 증여 시점의 시세에 맞추는 효과가 있기 때문에 매매차익이 클수록 절세 효과가 크다.

둘째, 최소 5년 이상 보유하고 양도할 것이 확실할 때 실행해야 한다. 5년 이내에 다시 양도할 때에는 오히려 손해를 볼 수 있다.

셋째, 농지, 임야, 목장용지, 나대지등은 실제 농사등 토지의 용도대로 사용하지 못할 경우 비사업용토지로 분류되어, 일반적인 부동산에 비하여 10%의 세율을 추가과세 받게 된다. 특히 오래전에 상속이나 증여등으로 취득한 농지등의 경우 그 취득금액이 개별공시지가로 매겨지는 경우가 많으므로 장기간의 보유에도 불구하고, 거액의 매매차익이 발생하여 세금 때문에 매매가 이루어지지 못하는 사례가 빈번하다. 이때 활용할 수있는 플랜이 부부간 증여다. 증여공제 6억원을 활용하여, 농지등을 배우자에게 시세로 증여하고, 5년이 경과하여 양도시 증여당시의 시세와 양도시점의 시세차이에 대해서만 양도세를 부담하게 되어, 절세효과가 극대화된다.

 

∥부부간 공동명의로 상속세도 줄인다

상속세는 돌아가신 분의 재산을 기준으로 매기는 세금이다. 따라서 미리 증여할 경우 상속할 재산이 줄어들어 과세표준을 줄이는 효과가 발생한다. 부부간에는 6억원이라는 배우자공제를 활용할 수 있어서 미리 증여하면 많은 상속세를 줄 일수 있다.

다만 기간에 제한을 두고 있다. 증여 후 10년 이내에 사망한 경우 비록 증여를 했기 때문에 증여인 명의의 재산은 아니지만, 증여인의 상속재산으로 간주해 다른 상속재산과 합산하여 상속세를 계산한다. 이러한 합산 규정이 없다면 상속 전에 재산을 미리 조금씩 증여해둠으로써 높은 구간의 상속세율 회피할 수 있다. 예를 들어 재산을 1억 원 이하로 잘게 쪼게 증여해두면 최저 세율인 10%만 적용되는 모순이 발생하게 된다.

하지만 합산된다고 해서 꼭 증여의 실익이 없는 것은 아니다. 상속세 산정시 합산되는 재산가액은 사망 시점의 시세가 아니라 당초에 증여할 때의 시세가 적용된다. 결국 시세가 상승하는 자산을 미리 증여할 경우 그 시세 상승분이 상속세 과세표준에서 제외되는 효과를 볼 수 있다. 예를 들어 상가의 경우 객관적 시세를 확인하기 어려우므로 시세가 아닌 기준시가를 과세표준으로 하여 증여세를 매긴다. 따라서 현금을 증여하는 것보다 유리하다. 또한, 최근의 부동산 실거래가내역이 실시간으로 누적되고 있는 상황에서 상속당시의 상가의 시세반영율은 지금보다는 현저히 높아질 가능성이 매우 크다. 그럼에도 상속 재산에 합산되는 이미 증여한 재산의 평가액은 증여당시의 기준시가이다.

<다음호에 계속>

 

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