지난 3일 관리처분인가를 받은 방배13구역이 이주비 대출 규제라는 복병으로 인해 어려움을 겪고 있다.

단독주택 재건축 사업구역인 방배13구역은 그동안 빠른 사업추진과 투명한 일처리로 타 구역의 관심을 받아왔다.

소송이 난무하고 사업진행이 지지부진한 다른 재개발 사업장과 달리 방배13구역 주택재건축정비사업조합(조합장=성흥구)은 추진위 승인 17개월 만에 초과이익환수제를 벗어나기 위해 공동시행 방식으로 시공자를 선정했고 지난해 12월에 관리처분인가를 신청해 재건축 초과이익환수를 벗어났다. 또 지난 3일에는 관리처분인가를 받아 이제 이주·철거, 착공 등 재건축 마무리만 남겨둔 상태다.

하지만 정부의 이주비 대출 규제로 방배13구역의 고민이 커졌다. 비단 방배13구역만이 아니라 이주시점인 인근 재건축 조합들 모두 어려움을 겪고 있는 실정이다.

조합에서는 당초 9월로 계획했던 이주를 대출 규제로 인해 전제자금을 확보하기 어려운 조합원들이 많아지자 내년 초 쯤으로 연기할 계획이다.

지난해 정부가 발표한 8·2 부동산대책 이전에는 이주비 대출시 주택 담보인정비율(LTV) 60%(기본 이주비 30%, 추가 이주비 30%)를 적용받았다. 하지만 8·2 대책이후 투기과열지구의 경우 대출 한도가 40%로 크게 줄었고, 다주택자의 경우는 30%로 제한되고 있다.

여기에 최근 9·13 부동산대책을 내놓으며 정부는 1주택자의 전세자금 대출마저도 규제하겠다는 입장을 밝혔다.

때문에 이주기간이 시작돼 몇 달 안에 이사를 가야 하는 조합원들의 경우 이주자금 계획과 대체 주거지 마련 계획이 틀어져 난감한 처지에 놓였다.

일각에서는 정부가 이주비 대출까지 강력하게 막아버린 것은 지나친 생존권 위협이라고 지적하고 있다.

업계에서는 정부가 가수요가 아닌 실제 거주를 목적으로 하는 수요자들에게는 실질적인 도움이 되도록 구제채널을 만들어야 한다는 주장도 나오고 있다.

한편 방배동 다른 재건축 사업장에서도 이주비문제를 해결하고자 발버둥을 치고 있지만 금융당국의 제재로 번번이 무산되고 있는 상황이다.

방배6구역은 미국계 투자은행인 골드만삭스를 통해 추가 이주비 대출을 받으려 했다가 금융당국의 개입으로 무산됐다. 하나금융투자가 골드만삭스를 통해 자금을 대고 NH투자증권 신탁부가 이 돈을 받아 재건축조합에 이주비 명목으로 대출을 해주는 방식이었다.

또 방배5구역은 시공사가 60% 대출을 약속했지만 갑자기 금융기관에서 40%밖에 해주지 않아 차질이 생겼다. 결국 조합원 각자가 자체적으로 힘겹게 이주를 하고 있는 셈이다.

정비사업 관계자들은 “이주비 대출 문제로 이주시기가 지연될 경우 막대한 금융비용 증가와 공사비 인상 등으로 조합원 부담이 가중될 수 있다”고 지적하고 있다.

아울러 이주비 문제가 단순히 해당 조합에 국한된 사안이 아니라고 강조한다. 이주문제로 정비사업이 예정대로 진행이 되지 못하고 정체된다면 결국 도심 내 주택공급이 감소로 이어지고 이는 수급 불균형을 야기해 부동산 시장 불안이 가중될 것이라고 우려했다.

방배13구역 성흥구 조합장은 “그동안 있었던 많은 어려움들을 잘 극복하면서 이제 사업의 마무리단계에 접어들었는데 현장의 특성을 고려치 않은 정부의 대출 옥죄기로 사업이 발목 잡혔다”며 “조합의 내부적 문제는 얼마든지 해결할 수 있지만 정부의 규제는 조합의 힘만으로 해결이 어려운 것이 문제”라고 밝혔다.

한편, 방배13구역은 사업성을 높이기 위해 정비계획 변경을 진행하고 있다.

조합에서는 “정비계획 변경을 통해 용적률을 높이고 평균층수도 상향해 단지가치를 높일 방침”이라며 “이주준비와 병행해 진행하면서 최대한 시간을 단축시킬 계획”이라고 설명했다.

지하철 2·4호선 사당역과 2호선 방배역 사이에 있는 더블역세권 단지로 입지여건이 매우 뛰어난 방배13구역은 재건축을 통해 방배 포레스트 자이로 탈바꿈하게 된다.

특히 우면산과 매봉재산이 인접해 재건축사업이 완료되면 친환경 랜드마크 단지로 자리매김할 수 있을 것으로 보인다.

잠깐 인터뷰 - 방배13구역 주택재건축정비사업조합 성흥구 조합장

“정부의 무조건적인 재건축 규제로 조합원 피해 우려”

방배13구역 성흥구 조합장은 여타 조합 같으면 한시름 놓을 시점인 이주단계에 접어들었지만 정부의 대출규제로 인해 이주비 대출이 막히면서 어려움을 토로하고 있다.

성 조합장은 “이주기간을 9월부터 시작하려 했지만, 정부가 1금융은 물론 2·3금융권까지 이주비 대출을 다 옥죈 상태여서 도저히 이주를 서두를 수 없는 상황”이라며 “문제를 해결하기 위해 다각도로 노력하고 있지만 쉽지 않다”고 말했다.

아울러 “이주비 대출금을 투기용도로 쓰는 게 아닌 사용처가 분명하게 집행되는 것인데 과도하게 제한을 걸고 있다”며 “이주비 대출 규제로 인해 이주가 늦어질 경우 사업지연으로 인한 금융비용 증가와 공사비 인상 등으로 조합원들의 부담이 커질 수 있다”고 강조하고 “영세조합원들 어려운 사정을 감안해 일률적 규제를 완화해야 한다”고 목소리를 높였다.

성 조합장은 정부의 전방위적 재건축․재개발 규제가 도를 넘고 있다고 지적했다.

그는 “이미 이주단계까지 진행된 재건축 사업에 대해 이주비 대출을 규제함으로써 얻어지는 효과가 무엇인지 모르겠다”며 “그저 재건축 사업을 막으려고 하는 것인지 이해할 수 없다”고 밝히고 “재건축 조합원을 그저 투기세력으로 간주하는 정부의 그릇된 인식이 하루속히 바로잡혀야 한다”고 강조했다.

더욱이 “아파트 재건축일 경우 감정평가금액이 높게 책정돼 그나마 높은 이주비가 책정되지만, 단독주택의 경우 평가금액이 아파트에 비해 현저히 낮기 때문에 이주비가 낮게 책정될 수밖에 없다”며 “단독주택 재건축 구역의 특성을 고려해 영세조합원에 대한 별도의 기준이 필요하다”고 밝혔다.

방배13구역의 경우 담보인정비율(LTV) 40%를 기준으로 이주비를 계산해보면 대략 연립주택의 경우 1~2억, 면적이 넓은 단독주택은 3~4억 정도 나올 것으로 예측된다. 특히 영세 조합원인 연립주택 소유자의 경우 이주비 1억으로는 인근 지역이 아니고 수도권까지 하더라도 마땅한 거처를 구하기 어려운 상태다.

성 조합장은 “최근 9․13대책에 전세자금대출까지 소득기준에 따라 규제하겠다는 내용이 포함됐다”며 “이주비 대출이 어려운 상황에서 일부 조합원들은 전세자금대출을 받아 모자란 이주비를 충당하려 했으나 이마저도 어려운 상황이 돼 진퇴양난”이라고 토로했다.

9․13대책에 따르면 2주택 이상 소유자나 1주택자의 경우도 부부합산 연소득 7천만원 이상인 경우(3자녀의 경우 1억원 이상)에는 주택금융공사의 전세자금 보증을 받을 수 없다.

성 조합장은 “이렇듯 모든 대출이 막혀있는 상황에서 자금에 여유가 있는 조합원들은 어떻게든 방법을 찾을 수 있지만 여유자금이 없는 영세조합원이 문제”라고 밝혔다.

그는 “시공자인 GS건설이 이주문제에 대해 적극적인 자세를 보이지 않고 있다”며 서운함을 드러냈다. “타 조합의 경우는 시공사들이 해결책을 찾기 위해 조합과 함께 적극적으로 나서고 있지만 GS건설은 특별한 대안을 내놓지 못한 채 방관자적 자세로 임하고 있어 아쉽다”고 밝혔다.

이와 별도로 조합에서는 사업성 향상을 위해서 정비계획 변경을 진행하고 있다.

성흥구 조합장은 “정비계획변경 절차를 진행할 계획으로 서초구 공공건축가와 논의는 거의 마무리 됐다”며 “아파트 층수를 평균 15~16층, 최고 25층까지 올려 사업성을 향상시킬 계획”이고 밝혔다. 아마도 “정비계획변경 심의 신청은 빠르면 올해 11월 말에 접수할 예정이며, 이주준비와 병행해 진행할 계획”이라고 전했다.