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9.13 부동산 대책, 보유세 강화와 대출규제에 초점
수도권 공공택지 공급방안 있지만 실효성은 ‘글쎄’
2018년 09월 27일 (목) 15:33:10 박상호 기자 park@rcnews.co.kr

정부가 기존 주택소유자는 서울 전역과 수도권 일부 지역 등 규제지역에서 새 주택 구입을 위한 주택담보대출을 받을 수 없도록 하는 강력한 대출 규제를 발표했다.

정부는 지난 13일 관계부처 합동으로 ‘투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호’라는 3대원칙 아래 서민주거와 주택시장 안정에 전력하겠다는 ‘주택시장 안정대책’을 발표했다.

이번 대책에는 다주택자에 대한 종부세 강화와 대출규제, 임대사업자의 세제혜택 축소, 수도권 공공택지 공급 등의 내용이 포함됐다.

 

∥다주택자 종부세 강화

과세표준 3억원 초과∼6억원 이하 구간을 신설하고, 3억원을 초과하는 구간은 0.2%에서 최대 0.7%포인트까지 세율이 높아진다. 특히 3주택이상 보유자나 조정대상지역내 2주택 이상 보유자들은 0.1~1.2%포인트까지 세율이 높아져 가장 세율이 높은 구간인 과세표준이 94억원을 초과하는 경우엔 최대 3.2%의 세율이 적용된다.

또한 세부담 상한선도 상향 조정된다. 당초 전년도 재산세와 종부세의 150%까지였던 상한이 조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 종부세의 300%까지 부담하게 된다.

이와 함께 정부는 종부세 공정시장가액비율을 상향조정했다. 현재 80%인 공정시장가액비율을 ▲2019년 85% ▲2020년 90% ▲2021년 95% ▲2022년 100%로 인상하겠다는 방침이다.

종부세 개편안은 내년 1월 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용된다.

또한 정부는 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건을 강화해 나가기로 했다. 기존 고가 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제를 적용받았지만 앞으로는 2년이상 거주한 경우에 한해 장기보유특별공제를 적용받게 된다. 적용시기는 2020년 1월 이후 양도하는 분부터 적용될 예정이다.

아울러 정부는 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간을 기존 3년 이내에서 신규주택 취득 후 2년 이내로 단축했다. 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용된다.

 

∥다주택자 금융규제 강화

2주택이상 보유세대는 규제지역에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다. 주택담보인정비율(LTV)이 0%라는 의미다. 1주택세대가 규제지역에서 새 집 구입을 위한 주택담보대출도 원칙적으로 차단된다. 다만, 추가 주택구입이 이사, 부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외적으로 허용해준다.

아울러 규제지역안에서 공시가격 9억원 초과 하는 고가주택을 살 때도 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출을 받을 수 없다. 다만, 무주택세대가 주택구입 후 2년안에 전입하는 경우와 1주택세대가 기존주택을 2년 안에 처분하는 조건에 한해 예외적으로 허용된다. 이들 차주가 약정을 위반하면 주택 관련 대출을 3년간 제한한다는 방침이다.

이에 LTV와 DTI도 더욱 강화된다. 무주택세대와 1주택세대의 경우 현재와 동일하게 LTV·DTI비율을 적용받지만 2주택이상세대는 10% 강화된 LTV·DTI비율이 적용된다. 투기과열지구 및 투기지역에서는 다주택자에게 LTV·DTI비율이 현행 40%로 적용했지만 앞으로는 30%로 강화된다. 더불어 주택담보대출을 받을 경우 대출기간 동안은 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정을 체결한다. 정부는 대출받은 세대의 주택보유여부를 주기적으로 확인해 이를 어기는 경우 대출을 즉각 회수하고, 주택관련 신규대출을 3년간 제한한다는 방침이다.

또한 다주택자의 전세자금대출도 옥죈다. 2주택이상자는 전세자금 대출에 대한 공적보증을 금지한다. 1주택자는 부부합산소득을 1억원 이하까지 보증 제공하고 보금자리론 소득기준을 초과한 경우에는 보증요율을 상향한다. 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다. 이어 전세대출건에 대해서도 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택보유수 변동 여부를 확인해 실거주하고 있지 않다면 정부는 전세대출을 회수한다는 방침이다.

 

∥임대사업자 제도 대폭 손질

정부는 임대사업자의 세제혜택이 과도하다고 판단해 줄인다는 방침이다. 현행은 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록시 ‘수도권 6억원·비수도권 3억원 이하’의 주택에 대해 양도세 중과하지 않았다. 하지만 앞으로는 1주택 이상자가 조정대상지역에 새 집을 구매해 임대등록 할 경우 양도세가 중과된다.

또한 8년 장기 임대등록한 주택의 경우 종부세를 비과세했지만 앞으로는 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 구매한 주택은 임대 등록할 경우 종부세가 과세된다. 주거전용면적 85㎡이하 임대주택에 대해 양도세 감면 요건으로 주택가액 기준도 신설된다. 임대 개시할 경우 수도권 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하 주택에 한해 적용된다. 적용시기는 대책 발표 후 새로 취득한 주택부터다. 다만 대책발표 전 매매계약 체결과 동시에 계약금을 지불한 경우 종전규정에 따른다.

이와 함께 주택임대사업자 대출도 강화된다. 투기지역과 투기과역지구안에서 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV 40%를 도입한다. 특히 이들 지역에서 공시가격 9억원이 넘는 고가주택을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원칙적으로 차단된다. 현재 주택담보대출을 이미 보유중인 임대사업자의 경우는 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대를 금지한다. 또 정부는 임대업대출 용도외 유용 점검을 강화해 정상적 대출은 원활이 지원하되, 사업활동과 무관한 대출금 사용을 차단할 방침이다.

 

∥임대차·매매와 분양시장 제도 개선

실거래 신고기간이 단축된다. 계약 후 60일에서 30일 이내로 바뀌고, 부동산 거래 계약 무효, 취소 또는 해제를 할 경우에도 신고의무를 부여한다는 방침이다. 또 거례계약 허위신고 금지 규정을 신설하고 위반시 부동산 거래신고법상 최고 수준인 3천만원 이하의 과태료를 부과한다는 내용이다. 더불어 자금조달계획서에 기존 주택 보유현황과 현금증서 등을 신고사항으로 추가하고 다주택자의 과대 대출 및 증여 등을 조사를 강화할 계획이다. 이와 함께 집주인의 호가담합, 중개업자의 시세왜곡 그리고 공동의 시세조종 행위 등에 별도처벌를 하기위한 제재방안 마련을 준비하기로 했다.

또한 투기지역 및 투기과열지구에서 주택도시기금을 통한 장·단기 민간임대 매입자금 융자를 중단하고 임대사업자의 임대조건 및 양도금지 의무 위반 시 과태료를 올린다. 주택임대차정보시스템을 통해 임대사업자에 대한 임대의무기간을 점검한다.

분양제도도 개선한다. 부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화해 무주택자의 청약 당첨기회를 확대한다. 선의의 피해자 방지를 위함이다. 분양권과 입주권 소유자 그리고 매수자는 주택 소유로 간주해 무주택기간 요건을 강화할 방침이다. 또 수도권 분양가 상한제 주택에 대해 전매제한 기간을 확대하고 거주의무기간을 늘릴 계획이다. 공공분양 주택 수분양자에게 전매제한 기간 내 예외적으로 전매가 허용되는 경우 사업시행자에게 환매 의무를 부여해준다. 이어 청약시스템 운영기관을 공공기관으로 변경 추진해 청약업무의 관리를 강화하기로 했다.

 

∥수도권 공공택지 공급

정부는 신규 수도권 공공택지 공급 방안도 내놓았다. 수도권에 교통여건이 좋고 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공급택지 30곳을 개발해 30여만 호를 공급할 계획이다. 그린벨트 평가등급을 1~5급으로 구성해 도심 안 유휴부지, 보존가치가 낮은 3등급 이하 그린벨트를 활용할 방침이다. 또 공공택지에서 공급되는 공공분양주택에 대해서는 전매제한, 거주의무 요건 등을 강화해 적적한 이익을 환수키로 했다. 이어 실수요자 주택수요에 따라 공공임대와 분양비율을 지자체와 협의해 적용할 계획이다. 이와 함께 상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향 그리고 역세권 용도지역 변경을 통해 도심 내 규제를 완화하고 주택공급을 확대방안을 마련키로 했다. 아울러 노후지에 대한 소규모 정비사업 활성화를 통해 주택공급을 확대하기로 했다. 한편, 국토부는 21일에 구체적인 공급방안을 상세하게 발표할 예정이다.

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