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재건축 재개발 지분의 부부 공동명의, 이런 경우 유리하다②
2018년 10월 19일 (금) 14:21:08

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 나지율 씨는 5년 전 3억 원에 취득한 서울시 광진구의 재건축 대상 아파트와 부인 명의로 10년 전 1억 원에 취득한 경기도 하남시의 단독주택을 소유하고 있다. 계속 단독주택에 거주하고 있으며, 아파트에는 거주한 사실이 없다. 현재 아파트의 경우 7억 원 정도에, 단독주택의 경우 6억 원 정도에 거래된다. 지금 팔면 2주택 상태라 매매차익의 50%를 세금으로 내야 한다는 말에 두 채 모두 팔지 못하고 있다.

 

∥재개발 재건축 입주권 양도전 배우자에 증여, 양도하면 양도세 절감

부동산의 경우 배우자에게 증여하고 양도할 때 이월과세 규정이 적용된다. 즉, 배우자가 5년 이내에 증여받은 부동산을 양도할 경우 증여받았을 때의 평가액이 아니고, 증여자의 취득가액을 취득원가로 하여 양도소득세를 산정한다. 5년이 경과한 후에 양도해야 증여시점의 평가액을 취득원가로 할 수 있어서 증여한 후 상당기간 부동산의 매각이 유보되는 단점이 있다.

입주권은 부동산이 아니다. 따라서 부동산을 증여했을 때와 세법상 달리 취급된다. 입주권을 배우자에게 6억원 상당액을 증여하고 양도할 경우로서, 해당 입주권의 매매대금이 수증자인 배우자에게 실질적으로 귀속된다면, 6억원의 취득가액을 인정받을 수 있다. 이는 5년이라는 시간이 유보되지 않는다. 증여하고, 그 다음날 양도해도 동일한 효과를 얻을 수 있다. 이를 양도소득세 부당행위 계산부인이라 한다.

 

∥양도소득세율 낮출 수 있어

부동산을 2년 이상 보유했다가 팔 경우 6%~42%(주민세 별도 이하 동일)의 누진세율이 적용된다. 누진이란 소득이 커질수록 높은 세율이 적용되는 구조를 의미하는데, 양도소득세의 경우 매매차익이 클수록 높은 세율을 적용받는다.

예컨대 양도차익이 2천만 원인 경우 한 사람 이름으로 등기해 팔았다면 1천200만 원에 대해서는 6%의 세율을 적용하고, 1천200만 원을 넘는 800만 원에 대해서는 15%의 세율을 적용하므로 192만 원의 세금이 부과된다.

하지만 공동명의라면 2천만 원의 차익이 부부 두 사람에게 나누어져 각각의 양도차익은 1천만 원씩이고, 이에 대해 6%의 세율을 적용하므로 각 60만 원씩 120만 원의 세금만 부담하면 된다. 즉 단독명의일 때보다 세 부담이 총 72만 원이나 줄어드는 셈이다. 매매차익이 10억원 이상인 경우 절세 효과는 최대 3천540만 원까지 발생할 수 있다.

 

∥부부 공동명의, 종부세 낮춘다.

종전에는 세대단위로 보유한 자산을 합산해서 종합부동산세를 과세했었다. 같은 세대원라는 이유로 부부가 각자의 명의로 보유한 주택을 합산해서 높은 누진세율로 과세했던 것이다. 이는 사회적 논란이 되어왔고, 결국 2008년에 헌법재판소의 일부 위헌 판결로 부부 또는 동일 세대원끼리 합산 과세하는 방식은 폐지되었다.

주택에 대한 종합부동산세는 주택공시가격이 6억 원을 초과하는 경우에 과세된다. 따라서, 부부가 각 6억 원씩 총 12억 원의 주택을 가지고 있는 경우 종합부동산세가 과세되지 않는다. 그러나, 부부 중 한 사람의 명의로 공시가액 12억 원짜리 주택을 가지고 있다면, 6억원을 초과하는 부분에 대해서 과세되므로 큰 세부담의 차이가 발생하게 된다. 이러한 문제점 때문에 1세대 1주택에 한해 3억 원의 추가 공제를 적용해준다.

결국 1세대 1주택자의 경우 공시가액 9억 원을 넘는 주택에 대해서만 종합부동산세가 과세된다. 만약, 1세대원중 한명이 2주택 이상 보유한 경우는 어떨까? 한명이 6억원짜리 아파트 두채를 보유하여 동일하게 공시가액 12억 원의 주택을 가지고 있는 경우, 1세대1주택자가 아니므로 추가공제 3억원을 적용하지 않는다. 이 경우 9억원이 아닌 6억 원 초과분에 대해 종합부동산세가 과세된다.

나대지와 같은 토지의 경우도 마찬가지다. 종합합산대상 토지에 대해서는 세대별로 합산하다가 헌법재판소의 일부 위헌 판결로 개인별 과세로 전환되었기 때문에 부부 공동명의로 할 경우 보유토지의 공시가액이 최대 10억 원(공시가액)까지는 종합부동산세를 피할 수 있게 되었다. 재산세도 절세 가능한데, 부부 공동 명의시 지분별로 과세되어 단독명의일 때보다 낮은 재산세율을 적용받게 된다.

문의) 02-555-5366

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