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주택시장 ‘지역 맞춤형 대책 수립’ 필요 … 서울 공급부족 누적
주택산업연구원, ‘주택시장 현황 분석 및 발전방안 모색’ 세미나 개최
2018년 10월 19일 (금) 14:39:01 박상호 기자 park@rcnews.co.kr

주택산업연구원이 17개 시도와 30개 주요 도시의 주택공급을 진단한 결과 주택(아파트) 공급부족지역이 13개 지역, 공급과잉지역이 30개 지역, 공급적정지역은 4개 지역으로 조사됐으며 서울은 수년간 아파트 공급부족이 누적된 지역으로 종합적, 중장기적인 공급대책이 필요한 것으로 나타났다.

주택산업연구원은 지난 18일 한국주택협회와 대한주택건설협회와 공동으로 서울 한국프레스센터에서 ‘주택시장 현황 분석 및 발전방안 모색’을 주제로 세미나를 개최했다.

주제발표에 나선 김태섭 박사는 “주택시장의 양극화 현상은 아파트 공급의 지역별 양극화와 아파트 매매가격의 지역별 양극화, 주택유형별 매매가격의 양극화, 청약양극화(미분양 양극화) 등 다양하다”며 “가장 문제가 되는 것은 아파트 공급의 지역별 양극화 현상으로 공급 부족지역과 공급 과잉지역이 문제가 된다”고 밝혔다.

총 47개 지역을 대상으로 2020년 까지 과거와 현재, 미래의 주택공급(아파트 중심) 실태 등 공급지표를 분석한 결과 서울을 비롯한 13개 지역이 아파트 공급 부족 지역으로 분류됐다. 같은 공급부족 및 공급과잉지역이라도 주택시장이 성장지역이냐, 회복지역이냐, 정체/쇠퇴진입 지역이냐, 쇠퇴지역이냐에 따라 다른 대책을 모색해야 한다는 것이다.

서울은 대표적으로 아파트 공급이 부족하면서 안정적으로 성장하는 지역으로 주택시장 불안 가능성이 높은 지역으로 분류되었으며, 종합적이고 중장기적인 공급대책이 필요한 지역이다. 그동안 정부정책은 수급 여건을 고려하기 보다는 지역별 주택가격 변동을 중심으로 수요억제 대책을 펴 왔고, 미분양 과다지역에서는 공급관리 대책을 펴 왔다. 그러나 김 박사는 “공급부족지역에서는 공급촉진대책을, 공급과잉지역에서는 공급관리와 수요촉진대책을 수립해야 한다”고 주장했다.

서울은 신규주택 수요가 연 평균 5.5만호인데 공급량은 연 평균 6.4만호로 총 주택공급량은 충분한 것으로 나타났다. 그러나 아파트 수요는 연 평균 4만호인데 공급량은 연 평균 3.1만호로 최근 6년간(‘12∼’17) 약 5.4만호의 누적 부족량을 보였다. 15년 장기 평균공급량을 대비하면 더 크게 증가하여 최근 6년간 7만호 이상 공급부족 현상을 보였다. 반면 같은 기간 동안 비아파트 공급량은 급증하여 ‘05∼’11년간 연평균 1.6만호에서 ‘12∼’17년간 연평균 4.4만호를 공급했다. 최근 6년간 아파트 공급량은 감소한 대신 다세대주택 등 비아파트 공급량이 급증한 것이다.

여기에 더해 서울의 신규 아파트 공급기반인 정비사업구역이 최근 5년간 354구역이나 해제되어 아파트 공급 기반 자체가 급격하게 감소했다.

김 박사는 “서울시의 전체 아파트 공급량에서 정비사업으로 공급되는 아파트 비중이 약 78%인 것을 감안하면 다른 대안이 없는 한 정비사업구역 해제는 서울시 아파트 공급 부족 문제를 지속적으로 발생시킬 것으로 보인다”며 “서울시의 주택가격 급등은 수요 대비 아파트 공급 부족량이 누적되어 있는 가운데 정부규제로 인한 매물 잠김 효과가 가중되어 문제가 커진 것”이라고 설명했다.

서울처럼 공급이 부족한 지역에 대한 세부적인 대책도 제시했다.

첫째, 택지공급대책으로 서울의 아파트 수요 분산을 위해 경기도에 택지개발(신도시 개발)을 하는 것은 효과가 낮다고 지적했다. 서울시 거주 가구가 분양을 받아 경기도로 이주하는 수요는 6.2%에 불과한데 반해, 경기도 거주가구가 분양받아 이주하는 비율은 약 90%나 됐다. 경기도에서 택지개발을 하거나 신도시를 건설하면 대부분 경기도 주민이 분양 받아 이동한다는 얘기다. 오히려 경기도 주민이 서울에 분양을 받아 이주하려는 가구가 약 15%로 2.5배에 달했다. 결론적으로 서울시 아파트 수요를 충당하기 위해서는 서울시 안에서 해결해야 한다는 것이다.

그는 “서울시는 연 1만~1.2만호의 아파트 공급용 택지가 필요하며 10여년간 약 10만호~12만호를 공급하기 위한 중장기 대책이 필요하다”며 “서울시가 정비사업 외에 택지공급 등의 방법으로 매년 이 정도의 아파트를 공급해야 하고 만약 도심에서 공급 여력이 없을 경우에는 필연적으로 그린벨트를 풀어야 한다”고 밝혔다.

김 박사는 택지공급 방법으로 ‘거대 광역 통합신도시’ 개발을 제안 했다. 서울시 GB를 포함하여 20km이내 최근거리에서 경기도 인접지역을 포함한 5백만평 규모의 거대 광역통합신도시를 2개 이상 개발(약 20만호:서울 수요+경기도 수요 수급조절용) 해야 한다는 것이다. 그는 “3기 신도시는 그린벨트 지역임을 감안하여 지역의 자연특성을 고려한 보존과 개발의 조화를 이루도록 하고, 교육, 문화, 환경, 일자리, 첨단 인프라가 갖춰진 미래신도시이어야 한다”고 강조했다.

광역 통합신도시 권역내에 기존 중소규모 민간 및 공공 택지개발(예정)지역을 포함하여 연계할 수 있고, 1기 신도시와 2기 신도시, 3기신도시를 연결하는 획기적인 교통인프라 구축을 제안했다.

둘째, 공급규제 완화 방안으로는 최우선 과제로 재개발, 재건축, 도시재생 활성화가 필요하다고 밝혔다.

주택노후화로 새 아파트에 대한 대체수요가 급증(자가수요의 46.5%)하고 있는 상황에서 정비사업의 활성화는 서울시 주택수요에 대응하는 최적의 방법이다. 따라서 정비사업을 활성화해 시장 수요도 충족하고 공적으로도 활용하는 방안을 모색해야 한다는 것.

그는 정비사업으로 공급하는 아파트 물량을 현재 연평균 2.3만호에서 연 3.2만호 이상으로 확대해야 한다고 강조했다.

그는 “해제된 정비사업구역을 선별하고 주민동의를 거쳐 구역지정을 재검토해야 한다”며 “대신 투기대책과 규제완화, 용적률 인센티브 확대, 개발이익의 임대주택으로의 환수가 필수적”이라고 밝혔다. 아울러 재건축 부담금제도는 폐지하고 대신 공공임대 환수로 일원화 하되 사업시기별로 1차로 사업승인 시점에서 임대공급량을 결정하고, 2차로 준공시점에서 개발이익을 산정한 후 일반분양분 중 후분양 예비물량을 확보하여 정산하는 방법으로 임대주택을 환수하는 방안을 제시했다.

그리고 “소규모주택정비사업 활성화를 위해서는 가로구역면적 제한 완화, 층수제한 완화 등 종합적인 지원책이 필요하다”고 밝히고 “최근 국회에서 논의되고 있는 분양원가공개나 후분양제 도입은 아파트 공급부족 지역에서 공급을 크게 위축시킬 가능성이 높아 주택수요자 부담만 가중시키는 매우 위험한 대안이 될 수 있다”고 지적했다.

셋째, 금융규제 완화 방안으로는 공급을 위축시키고 서민실수요자의 내 집 마련에 오히려 장애가 되는 집단대출규제 완화와 중도금 대출 부분보증 규제 완화가 필요하다고 강조했다.

아울러 세제 규제 완화방안으로 매물 잠김 효과를 가져 오는 양도세 중과세 완화와 6억원 이하 1주택자의 취득세 완화가 필요하다는 의견도 제시했다.

이와 별도로 토지이용규제 완화 방안으로 서울시에서 고려하고 있는 준주거지역, 상업지역 주거용도 확대방안과 서울 시내 254개 역세권을 컴팩트하게 개발하는 방안을 중장기적으로 검토해야 한다고 밝혔다.

다음으로 “공급과잉지역에서는 공공택지와 민간 분양물량 수급조절 뿐 아니라 거래세 완화, 대출규제 완화, 전매제한 완화, 미분양 해소대책 등을 통해 서울 집중 수요를 분산할 필요가 있다”며 “특히 침체되고 있는 지역의 주택시장을 활성화하기 위한 특단의 대책이 필요하다”고 강조했다.

포항, 울산, 창원, 구미 등 일부 지역의 주택시장은 쇠퇴시장이면서 과잉공급지역에 해당하여 특별관리지역으로 지정할 필요가 있으며 이들 지역에 대해서는 미분양 해소 및 지방주택시장 활성화를 위한 지원대책이 강구되어야 한다는 것.

이 외에 주택전문가 344명을 대상으로 조사한 결과, 대부분의 전문가들이 현 정부의 부동산 정책이 단기 투기적 수요는 어느 정도 차단하는데 성공하고 있으나 서민․실수요자의 내 집마련 여건은 오히려 어렵게 만들었다고 평가했다.

따라서 서민 실수요자의 내 집 마련 여건을 개선하기 위한 대책으로 “정부에서 정하고 있는 서민 실수요자 기준의 완화”, “무주택자와 1주택자의 대출규제 완화”, “1주택 소유 재건축 조합원 개발이익환수를 보유 기간에 따라 경감 방안” 등이 필요하다는 의견이 제시됐다.

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