역대급 9·13부동산 대책에 이어 10월 12일 정부가 입법예고 한 『주택공급에 관한 규칙』일부개정령(안)이 도시정비사업(재개발·재건축사업)에 미치는 가장 큰 영향은 조합원의 고통과 피해를 지나치게 강제하고 있다는 점이다.

주택도시공사(HUG)의 대출보증과 분양보증을 통한 집단대출(이주비, 중도금 대출)규제와 분양가 간접 규제에 이어 발표된 2주택자 이상 다주택자에 대한 대출규제 정책과 ‘1+1분양신청조합원’에 대한 다주택자 의제는 출구 없는 무소불위 규제정책이라는 세간의 촌평이 따갑기만 하다.

백약처방을 비웃듯 날마다 치솟는 주택가격과 투기세력의 준동을 차단하기 위해서는 역대급 규제정책을 도입할 수 밖에 없었다고 이해하고는 있으나 무릇 극약처방에는 의도하지 않았던 상황이나 예기치 못한 최악의 상황 발생까지도 차단할 수 있는 안전장치나 출구를 반드시 준비해야 하고, 여하한 경우라도 빈대(투기세력)를 잡기 위해 초가삼간(재개발·재건축사업)을 태우는 우를 범해서는 안 된다 할 것이다.

∥이주비 대출규제가 불러올 참화(慘禍)

‘청약제도 개선’이 청약시장의 안정적 운영을 위한 수단이고 ‘대출규제’가 투기자본 차단을 위한 극약처방이라고 하더라도 이주를 전제로 사업을 추진하는 전면철거방식의 재개발·재건축사업장에서 다수의 조합원 이주가 불가능하게 된다면 회복 불가능한 피해를 입게 될 것은 자명하다할 것이다.

만약 현재와 같은 대출 규제가 지속된다면 부족한 이주비나 분양중도금을 조달할 능력이 없는 영세한 원주민조합원은 투매(投賣)를 피할 수 없게 되고, 그리되면 정부의 ‘원주민 재정착율 제고’는 공염불이 됨은 물론 집단 분쟁과 민원 심화로 사업중단 사업장이 속출하게 되면 3~5년 후에는 주요 거점지역의 공급물량 격감으로 주택가격 폭등사태가 재현될 것이 명약관화하다.

∥대출규제의 최대피해자는 투기와 무관한 조합원과 정부다

‘이주비 및 중도금 대출이 투기자본으로 악용되는 폐해를 차단하고, 투기수요 억제를 통해 주택시장을 안정시키기 위해 도입한 대출규제 정책이 ‘(상대적으로 자금이 풍부한) 기업형 악성 투기세력’에게 고통을 주기보다는 자금조달이 불가능한 영세한 중·서민조합원의 고통을 심화시켜 정상적인 사업추진이 어렵게 되면 결국 정부가 추진해 온 『원주민 재정착 지원』, 『무주택 중·서민 내집마련 지원』 및 『주요 거점지역의 중소형 임대주택 공급확대』등 주요 주택정책에 역행하는 최악의 상황이 초래될 것이라고 경고하고 있음을 유념하고 정부는 더 이상 실기하지 말고 과감한 정책변화를 모색해야 한다.

∥분양권 취득은 관리처분이 아닌 분양계약체결로 완성된다.

2018. 10. 12. 입법예고 된 ‘주태공급에 관한 규칙 일부 개정령(안)’ 중 ‘안 제2조제4호’ ‘안 제28조제1항’‘안 제53조’의 분양권(입주권)은 (최초)관리처분인가로 조합원은 분양권을 취득하게 된다고 간주하는 정부의 견해에 대해서는 이견(異見)이 다수 존재 한다.

실무적으로 분양권은 ①재분양신청이 없는 경우 최초 관리처분인가 고시일로 확정되고 ②재분양신청이 있는 경우에는 관리처분변경인가 고시일에 확정되며 ③조합과 분양계약을 체결함으로서 분양권 취득이 완성된다. 따라서 관리처분인가를 기준으로 분양권취득을 사실화하고 대출을 규제하는 경우 피해를 당한 조합원들의 집단 민원과 소송 등을 피할 수 없게 될 것이다.

∥‘l+1분양신청 조합원’의 분노와 허탈

정부가 ‘1+1 분양’을 제도적으로 허용한 것은 사업참여를 꺼리거나 거부하는 대지주(재개발사업, 단독주택재건축사업) 또는 대형평형 소유자의 동의를 이끌어 사업추진을 원활하게 하고, 더하여 주요 거점지역에 소형임대주택을 대량 확보할 수 있다는 판단으로 고심 속에 제도를 도입한 후 채 얼마 지나지 않은 현 시점에서 당초 도입 취지를 뒤집고 ‘1+1분양신청 조합원’을 다주택자로 규정해서 투기세력에 버금가는 불이익을 주려 한다는 언론 보도만으로도 당해 조합원들은 동의철회나 소송제기 등을 거론하며 불안감과 함께 치솟는 분노를 억제하지 못하고 있다.

만약 다주택자 지정이 현실화 될 경우 집단 민원 및 분쟁 등으로 사업지연과 사업중단이라는 최악의 상황이 전개될 수 있고, 주요 거점지역의 소형 임대주택 공급이 대폭 축소될 수 있으며, 이러한 상황은 재개발·단독주택 재건축·고층재건축 사업장과 같은 한계사업장(비례율 80%)에서 더욱 심화 될 것으로 우려되고 있다.

∥‘서브프라임모기지론’제도 도입으로 재정착을 지원해야

[※ subprime mortgage loan : 저소득층에 대한 비우량주택담보대출 제도]

대출규제로 인해 중·서민 영세조합원이 부족한 이주비나 분양중도금을 조달할 방도가 없어 투매를 하게 되면 그 지분은 자금조달이 용이한 투자자(가진자)가 매입을 하게 될 것이고 이 경우 정부의 의도와 다르게 가진자가 (투매한 주택을 보다 저가로 구입해서) 보다 많은 이익을 취하는 ‘빈익빈, 부익부’의 결과를 초래하게 되므로 대출을 규제하기보다는 (선별적으로) 이주비 및 중도금 대출한도를 획기적으로 확대하거나 선진국의 ‘서브프라임모기지론’(subprime mortgage loan: 비우량주택담보대출) 제도를 도입하여 20~30년에 걸쳐 장기상환하는 초저금리 상품을 개발로 영세한 원주민조합원의 재정착을 제도적으로 가능하도록 지원해야 한다.

∥동일 생활권역으로의 이주지원은 너무나 절실하다

중·서민 영세조합원이 동일 생활권역으로 이주를 해야 하는 이유는 생계문제와 결부된 경제활동과 자녀 교육문제 등과 직결된 매우 중차대한 사안이기 때문이다.

현실적으로 원주민 재정착과 동일생활권역 이주를 가로막는 최대 원인은 이주비 대출규제라고 할 수 있다.

따라서 영세조합원의 안정적 경제활동을 지원하기 위해서라도 이주비대출을 축소하는 정책을 포기하고 현실적으로 동일생활권역으로의 이주가 가능한 한도까지 대출을 확대해야 한다.

∥금융기관과 HUG는 부당한 ‘갑질’횡포를 중단해야 한다.

정부의 투기수요억제를 위한 대출규제 정책과 분양가 규제정책에 편승한 금융기관과 주택도시보증공사(HUG)의 횡포는 도를 넘고 있어 피해를 당한 조합 중 일부는 부당이득금 반환청구 소송 등을 준비하고 있다.

IMF사태와 금융위기 당시에도 대출금 상환 부도 및 연체가 ‘0’였던 과거실적으로도 증명되고, 조합원 소유 주택(분양권)까지 담보로 제공하는 등으로 Risk가 전혀 없는 초우량 이주비 및 중도금 대출 상품에 높은 이자율을 적용함은 물론 대주단 구성을 내세워 수십억에 달하는 거액의 알선수수료를 강제하거나 주택담보대출을 거부하고 HUG보증서를 요구하는 등의 횡포로 수 많은 조합들의 분노를 사고 있다.

∥투기세력 대처방안과 구분된 부동산 정책이 절실하다

주택가격 안정을 저해하는 투기자금줄을 원천차단하기 위한 대출 규제가 반드시 필요하다는 점에서는 정부와 인식을 같이하고 있지만, 투기세력과 무관한 장기보유 조합원에게는 피해가 발생하지 않도록 ①분양권(입주권) 취득 시점을 최초 관리처분인가고시일이 아닌 분양계약 체결일로 하고, ②‘1+1 분양신청 조합원’과 ‘(법률로 허용한) 이주용 대체주택을 구입한 조합원’은 다주택자에서 제외하는 예외 규정을 마련하거나 ‘개정령 공포 후 최초로 1+1분양을 신청하는 조합원부터 다주택자로 한다’라고 수정·보완한다면 대출규제로 인한 선량한 조합원의 피해를 구제할 수 있게 될 것으로 판단된다.

김구철 회장 / ㈜미래도시정책연구원 · ㈜아르떼스페이스