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준공시 일반분양분 토지의 취득세 납부시 농어촌특별세 돌려받기
2018년 12월 26일 (수) 12:40:28

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 지율아파트 재건축조합은 작년에 준공되어 사업부지중 일반분양용토지에 대해서 준공일에 취득한 것으로 보아 취득세와 지방교육세 그리고, 농어촌특별세를 납부했다. 공교롭게도 지율조합의 일반분양분은 모두 소형평형으로 국민주택규모이하에 해당하였다. 국민주택규모이하의 아파트 부속토지에 대해서는 농어촌특별세가 과세되지 않는 사실에 착안하여 지율조합은 구청에 농어촌특별세를 돌려달라고 청구햇으나, 구청은 일반분양분 토지의 취득시기는 신탁등기시점이고, 이때는 건물이 없는 상태이므로 국민주택규모이하 주택의 부수토지로 볼 수 없다며, 청구를 거부했다.

 

해설) 농어촌 특별세는 기존에 취득세에 부가되는 형식의 세금으로서 종전취득세(취득가액의 2%)를 과세표준으로 하여 10%의 세율을 적용해서 계산한다. 다만, 서민의 주거안정등을 도모하기 위하여 국민주택규모이하의 주택과 이에 부수되는 토지에 대해서는 농어촌특별세를 비과세한다고 규정하고 있다.

한편 지방세법은 조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 취득세를 신고납부할 것을 규정하고 있다. 사례의 조합도 이 규정에 의하여 준공시점에 구청 담당자와 협의하여 신고납부한 것이다.

지방세법상 규정도 사용검사시점에 일반분양분 토지를 취득한 것으로 본다면, 이 당시 당연히 주택건물부분이 존재하고 있다.

법제처 해석(안건번호06-0106 2006-06-12)도 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업에 있어서 일반분양용 토지의 취득세 납세의무 성립시기와 관련하여 「지방세법」 제29조제1항제1호에서 규정하고 있는 “취득세 과세물건을 취득하는 때”라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축조합이 주택재건축사업에 관한 공사를 완료하여 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 준공인가를 받은 날로 해석 하고 있다.

취득세는 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로서, 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 소유권이전의 형식에 의한 취득의 모든 경우를 포함한다.

그러나 주택재건축조합 명의로 신탁등기가 경료된 토지는 일반분양분 토지와 함께 조합원분양분 토지를 포함하고 있어 위 신탁등기시에는 위 양 부분이 구분이 되지 않는다. 그 후 관리처분계획인가를 거치면서 조합원분 및 일반분양분이 정하여진다고 하더라도 이는 개략적인 것이어서 일반분양분이 확정되는 것으로 볼 수 없다.

더구나 신탁등기가 주택재건축사업에서 필요적 절차가 아닐 뿐만 아니라 신탁등기 경료가 전 세대에 걸쳐 동시에 이루어지는 것이 아니어서 신탁등기 종료시라는 시점을 확인하기 어렵다는 점에서 신탁등기의 종료시점을 취득시기로 보는 데는 문제가 있다.

결국 주택재건축조합이 일반분양분 토지를 취득하는 시기는 주택재건축조합 명의로 신탁등기가 종료된 토지에 관하여 조합원분양분과 일반분양분이 확정적으로 정하여지는 시점이라 할 것이다. 따라서 준공인가시점에 이미 주거용건축물중 소형주택이 완공되어 있으므로 농어촌특별세법에 따라서 사례조합이 농어촌특별세는 비과세되어야 하는 것이다.

문의) 02-555-5366

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