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김래현 변호사의 법률이야기 - 2018. 8. 9.자 공공지원 정비사업전문관리업자 선정 기준의 문제점
2018년 12월 26일 (수) 12:46:31

   

김래현 변호사 / 법무법인(유) 현

1. 서설

가. 서울시장은 2018. 8. 9.자로 공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준을 개정 고시하면서 고시한 날부터 시행하고, 이 기준 시행일 이전 즉 2018. 8. 9. 이전의 종전 선정기준 제9조에 따라 입찰 공고한 추진위 등은 종전의 선정 기준에 따라 정비사업전문관리업자를 선정할 수 있도록 하였다.

나. 다시 말하면 2018. 8. 9. 이후 입찰 공고한 추진위 등은 위 개정 고시 규정에 따라서 정비사업전문관리업자를 선정해야 함을 의미한다.

다. 위 개정 규정에서 가장 중요한 변화는 예전에는 총회 상정 대상자 수를 2인 이상으로 정하고 있었는데, 위 개정 규정에서 총회 상정 대상자 수를 4인 이상으로 규정하고 다만 입찰 참가자 숫자가 4인 미만인 경우 모두 총회에 상정토록 한 것이다.

라. 그러나 현실적으로는 왠만한 사업장의 경우 정비업체 입찰 공고가 뜨면 적어도 10여개 업체가 입찰에 참여하는 바, 그 중 상위 4개 업체를 총회에 올릴 수 밖에 없고, 이 경우 업체 간 과당 경쟁으로 인해서 조합원 간 분열이 발생하고, 실제 총회에서도 참석자 과반 이상의 득표를 하는 정비업체가 없어서 업체 선정이 무산되는 경우가 종종 발생하고 있다.

마. 이 경우 위 보완책으로 정관 개정을 하는 방법 또는 결선 투표를 하는 방법이 있는데 이에 대해서 아래에서 살펴 보기로 하고, 이와 같은 솔루션은 많은 시간과 비용을 들여서 개최하는 총회가 무산되지 않도록 하기 위한 팁이라고 할 수 있으니 참고 바란다.

 

2. 정관 개정을 하는 방법

가. 구 도정법의 경우

구 도정법 제20조 제1항에서는 조합의 정관으로 정할 사항으로 ‘총회의 소집 절차 시기 및 의결 방법’을 정해 놓았고, 통상 표준정관을 따라서 개별 조합 정관에서는 ‘법, 이 정관에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 조합원 과반수 출석으로 개의하고 출석 조합의 과반수 찬성으로 의결한다’고 규정해 놓았다.

 

나. 개정 도정법의 경우

개정 도정법에서는 구 법에서 조합 정관으로 위임하였던 총회 의결 방법에 대해서 ‘이 법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 한다’고 규정하였다.

 

다. 소결

위 내용을 종합하면 구법이든 신법이든 총회 의결 정족수는 정관으로 특별히 정하는 경우 달리 할 수 있다는 것이고, 이러한 내용을 반영해서 일부 조합에서는 정관에서 업체를 선정하려고 하는 경우 총회 상정 업체 수가 3개 이상이어서 참석자 과반수 이상 득표 업체가 나오지 않을 경우에 대비해서 ‘참석자 과반수 이상 득표 업체가 없을 경우 다득표한 업체를 선정 업체로 한다’는 단서 조항을 두고 있는 경우도 있다.

한편 위와 같은 총회 의결 방법을 완화시키는 정관 개정에 대해서 도정법에서는 경미한 사항으로 규정해서 도정법 또는 정관으로 정하는 방법에 따라 변경하고 시장 군수 등에게 신고하도록 규정하고 있는데, 문구만으로 해석하면 총회 의결 방법을 변경하는 정관 개정에 대해서는 통상 대의원회 결의로 변경하고 구청장에게 신고하면 된다는 결론이 도출된다(근데 실무적으로 부담 때문인지 대의원회에서 위와 같은 정관 개정을 결의하고 바로 시행하는 경우는 찾기 어렵다).

 

3. 결선 투표를 하는 방법

이 방법은 4개 업체 중에서 다득표 순으로 2개 업체를 각각 별도로 매칭시켜서 가정적으로 위와 같은 2개 업체가 다득표 순으로 올라갔을 경우 그 업체 중에서도 어느 한 업체를 선택케 해서 결과적으로 최다득표한 업체가 참석자 과반 이상의 득표를 하게 하려는 방법인데, 서면결의서 양식 및 직접 투표 용지가 복잡해지는 단점은 있으나 별도의 정관 개정 없이도 현행 도정법 및 정관 하에서 한번의 총회로 업체 선정을 할 수 있다는 장점이 있다.

 

4. 총회에서 선행 안건으로 의결 정족수를 완화시키는 방법

일부 조합에서는 업체 선정 총회에서 선행 안건으로 의결 정족수를 완화시키는 안건을 상정해서(예를 들어 참석자 과반수 이상을 득한 업체가 없을 경우 최다 득표한 업체를 선정한다는 내용 등) 의결하고 후행 안건으로 업체 선정을 하는 경우가 있으나, 이 경우에는 상위법인 도정법에서 ‘총회 의결 방법에 대해서는 정관으로 정하라고 하였기 때문에’ 그 변경에 필요한 동의자 숫자는 실질적으로 차이가 없다고 하더라도 정관 개정의 형식이 아니어서 향후 법적 문제가 발생할 소지가 있으니 유의 바란다.

 

5. 결어

서울시의 이번 개정 고시 내용이 정비사업 계약 업무 처리 기준을 반영한 것이기는 하나 시공사와 달리 정비사업전문관리업자의 경우 통상 아무리 적어도 5개 이상의 업체가 입찰에 참여함으로써 사실상 서울시 현장의 경우 총회에서 4개 이상 업체가 상정되고 있는데, 서울시에서 활용하고 있는 적격심사 기준이 사실상 1,000세대 이상의 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 실적만 갖고 있으면 업체 현황(객관적 평가) 평가 부분에서 거의 업체 간 차별성이 없다고 할 것인 바, 실제로도 업체 비교표를 보면 업체 간 점수 차이가 무의미한 경우가 많으며, 이렇기 때문에 더더욱 업체 간 과당 경쟁이 심화되어서 조합원들이 사분오열되어 업체 간 경쟁의 대리전으로 수행하는 경우도 적지 않다고 할 것인 바, 서울시에서는 실제 객관적 현실을 반영해서 개정 고시 내용에서 불합리한 점 등을 개선할 필요가 있다고 할 것이다.

문의 02-2673-3809

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