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김래현 변호사의 법률 이야기 - 최소 분양 단위 자격을 낮추는 관리처분계획의 효력
2019년 01월 21일 (월) 14:17:26

   

김래현 변호사 / 법무법인(유) 현

1. 사안의 개요

강남 소재 모 재건축 조합은 아파트를 신축하면서 새로이 부대 복리시설은 건설하지 않기로 사업계획을 수립하였다.

기존 상가 소유자의 경우 신축 부대 복리시설이 없음으로 인해서 신축 아파트 분양신청을 하게 되었는데, 조합 정관에 의하면 부대복리시설의 소유자에게 주택을 분양할 수 있는 요건으로 ‘새로운 부대 복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 종전의 부대복리시설의 가액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 총회에서 정하는 비율(정하지 아니한 경우에는 1로 한다.)을 곱한 가액 이상일 것’으로 되어 있었는데 관리처분계획안으로는 위 요건을 완화하여 위 비율을 0.2로 제안하였고, 위 안건에 대해서 재적 조합원 3분의 2 이상에 미달하여 부결 선포를 하고, 1로 확정하였고 그러자 신축 아파트 분양 조건에 미달하게 된 일부 상가 소유자들이 조합을 상대로 위 관리처분계획에 대한 취소 소송을 제기하였다.

 

2. 법원의 판단

주택재건축조합 정관의 필요적 기재 사항이자 엄격한 정관 변경 절차를 거쳐야 하는 ‘조합원의 자격에 관한 사항’이나 ‘조합의 비용 부담’이 당초 재건축 결의 당시와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해 관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관 변경에 대한 절차가 아니라 하더라도 특별 다수의 동의 요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 도정법 제20조 제3항, 제1항 제2호 및 제8호의 규정을 유추 적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다. 다만 이미 위와 같은 특별 다수에 의한 결의 방법에 따라 의결된 ‘조합의 비용 부담’ 등을 경미한 범위 내에서 수정하는 경우나 다른 안건에 관한 결의 등을 통하여 위 사항에 관하여 특별 다수에 의한 결의에 준하는 조합원의 총의가 확인된 경우 등과 같은 특별한 사정이 있는 때에는 법령 또는 정관의 규정 상 해당 안건의 결의에 필요한 의결정족수를 충족하면 된다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2012두5572 판결 참조).

위 법리에 비추어 살피건대, ① 해당 안건이 가결되는 경우 현금청산 대상자의 감소로 추정 사업비가 감소할 뿐 조합이 비용 부담이 증가하지는 않는 점, ② 해당 안건이 가결되는 경우 일반 분양이 조합원 분양으로 전환되어 총 분양 수입이 감소하므로 이러한 수입의 감소도 넓은 의미에서 ‘조합의 비용 부담’에 해당한다고 볼 여지는 있으나 추정되는 감소 폭은 기존 총 분양수입 대비 미미한 정도에 그치고, 그와 같은 사업비 감소를 모두 고려한 추정 비례율의 변화폭도 미미한 점, ③ 최소 분양단위 규모 추산액 비율을 충족시키지 못하는 상가 조합원들은 현금청산자가 될 수 밖에 없으므로 해당 안건의 가결 여부는 ‘조합원의 자격에 관한 사항’으로 볼 수 있으나 해당 안건의 가결은 조합원의 지위를 상실할 것으로 예상되는 조합원들에 대하여 그 지위를 유지할 수 있도록 하는 것이고, 특별 다수의 동의 요건을 갖추도록 하는 것은 조합원들의 이익을 보호하기 위한 것이라는 점에서 해당 조합원에 대하여 중요한 의미를 갖는다는 이유로 도리어 가중된 의결 정족수를 요구하는 것은 도정법 제20조 제3항의 취지에 부합하지 않는다는 점, ④ 해당 안건으 가결로 극히 일부의 상가 조합원들이 기존 조합원 지위를 유지할 수 있게 될 뿐이므로, 전체 조합원에게 미치는 영향이 그리 크다고 할 수 없는 점 등에 비추어 보명, 해당 안건의 가결은 ‘조합원의 자격에 관한 사항’ 또는‘조합의 비용 부담’이 조합원들의 이해 관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되는 것이라고 볼 수 없으므로, 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요하는 사항이라고 볼 수도 없다.

 

3. 검토

이와 비슷한 사례로 사업시행계획을 변경하면서 기존에 분양신청을 하지 않아서 청산자가 되었던 소유자들에게 재분양신청 기회 부여를 할 것인지 말 것인지 결정하는 안건을 들 수 있다.

기존에 엄격하게 보던 시선은 기존에 분양신청을 하지 않아서 청산자가 되었던 자들에게 새로이 분양신청 기회를 부여하는 것은 조합원의 자격에 관한 사항으로 보아서 ‘재적 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아서’ 결정해야 한다는 의견도 일부 있었는데,

위 판례 취지에 따르면 위 분양신청 기회 재부여 역시 재적 조합원 3분의 2가 아니라 그보다 완화된 의결 정족수에 기초해서 법원이 그 위법성을 판단할 가능성도 생겼다고 할 것이다.

무엇보다도 관리처분계획 총회는 정비사업의 꽃이라고도 하는 바, 이와 같은 관리처분계획의 위법 무효를 면하기 위해서는 관련 안건에 대해서 사전에 철저히 전문 변호사의 자문을 득한 후 진행해야 할 것이다.

 

문의 02-2673-3809

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