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김래현 변호사의 법률 이야기 - 매도청구 소송에서 대상 부동산의 소유자가 경매 등으로 변경된 경우 매도청구권 행사의 효력이 그 승계인에게도 미치는지 여부
2019년 02월 20일 (수) 14:42:16

   

김래현 변호사 / 법무법인(유) 현

1. 관련 규정

구 도시정비법 제39조에 다른 매도청구는 집합건물법 제48조를 준용할 것을 규정하고 있고, 집합건물법은 재건축 결의가 있는 경우 그 결의에 찬성하지 아니한 자에 대하여 지체없이 그 결의 내용에 따른 재건축 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여 동의하지 아니하는 경우 매도청구할 수 있다고 규정하고, 위 매도청구 상대방에 해당하는 자의 승계인도 그 상대방이 된다고 규정하고 있다(집합건물법 제1항, 제4항). 한편, 구 도시정비법 제10조*는 사업시행자 또는 권리자의 변동이 있는 경우에는 새로이 사업시행자 또는 권리자로 된 자가 그 권리 및 의무를 승계한다고 규정하고 있다.

 

2. 승계인의 의미 및 그 범위

매도청구에 있어서 ‘승계인’이란, 포괄승계인 및 특정승계인을 불문하고 포함되고, 조합설립동의 여부에 대한 최고는 최고 당시 소유자에게 적법한 최고가 이루어진 경우에는 그 승계인에게도 효력이 미치므로, 승계인에 대하여 다시 최고할 필요없이 승계인에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있다. 또한, 위 규정에 의하여 인정되는 승계는 특정승계의 경우에도 승계의 당사자 사이에서만 인정되는 채권적 승계가 아니라 매도청구권자에 대한 의무의 승계가 인정되는 것이므로, 피승계인을 상대로 처분금지가처분을 하지 아니하여 당사자를 한정시키지 아니하였더라도 그 판결은 승계인에게 미친다고 할 것이다. 한편, 위 규정에 의한 승계인의 승계의 원인을 묻지 아니하므로, 민사집행법에 의한 경매(강제경매와 임의경매를 모두 포함한다)나 국세징수법에 의한 체납처분에 의한 공매절차에서 취득한 자도 포함된다고 할 것이다.

법제처 또한 경매절차에서 부동산을 경락 받은 자가 승계인에 해당하는지에 대하여, 민사집행법의 해석상 부동산을 경락 받은 경우에 부동산을 승계취득한 자에 해당된다고 법령해석하고 있는 바, 경매로 취득한 부동산의 소유자가 매도청구의 상대방에 해당함에 의문의 여지가 없다 할 것이다.

 

3. 승계인에 대한 매도청구 사건에서 판례의 태도

서울중앙지방법원은 매도청구의 판결 확정 후 부동산의 소유권이 이전된 경우에 대하여, 『① 구 도시정비법 제10조가 ‘사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는자(이하 ‘권리자’라한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다’고 규정하고 있고, 이처럼 사업시행자나 권리자의 변동에도 새로운 법률행위 없이 그 지위가 당연승계 되도록 한 취지는 대인이 아닌 대물이 목적인 정비사업의 성질에서 나온 것으로 정비사업의 연속성을 유지하기 위한 것인 점, ② 구 도시정비법 제39조에 의하여 준용되는 집합건물법 제1 내지 제4항이 ‘재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자’ 뿐만 아니라 ‘그 승계인’에 대하여도 매도청구권을 행사할 수 있다고 규정한 것은 이미 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답한 구분소유자로부터 그 구분소유권과 대지사용권을 승계취득한 자에 대하여 다시 새로운 최고를 할 필요 없이 곧바로 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 취지인 점 등을 고려하면, 주택재건축정비사업조합이 구 도시정비법 제39조에 의하여 소유자에 대한 매도청구권을 행사함으로써 매매계약이 성립된 이후에 그 소유자로부터 대상부동산을 승계취득한 자는 주택재건축정비사업조합의 새로운 최고나 매도청구권 행사의 의사표시가 없어도 종전 소유자의 위 매매계약상의 의무를 그대로 승계한다고 봄이 타당하다』고 하고, 재건축조합과 종전소유자간에 성립된 매매계약의 내용에 따라 소유권을 이전하여야 한다고 판단하였다.

 

4. 결론

구 도시정비법 제39조에 의한 매도청구는 정비사업의 연속성을 유지하기 위하여 대물적 청구로서, 종전 소유자에게 적법한 최고가 있었다면 승계의 원인을 불문하고 그 승계인에 대하여 새로이 최고를 할 필요 없이 매도청구할 수 있으므로, 종전 소유자에 대하여 매도청구 판결이 확정되어 매매계약이 성립된 경우 경매로 부동산의 소유권을 취득한 승계인에게는 새로운 최고나 매도청구 없이도 매매계약상의 의무가 그대로 승계된다고 할 것이다.

*제10조(사업시행자 등의 권리·의무의 승계) 사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 "권리자"라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다.

 

문의 02-2673-3809

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