정비사업 부정적 인식 역시 20년 전과 크게 달라진 것 없어

재건축․재개발 등 도시정비사업은 정부의 갖가지 규제로 점철되었다고 해도 과언이 아니다.

1999년 재건축신문으로 출범해 창간 20주년을 맞은 주거환경신문이 그간 가장 비중 있게 다뤄온 부분은 재건축․재개발 관련 규제 완화 요구와 법․제도 개선이었다.

10년 전에도, 20년 전에도 매년 재건축신문과 주거환경신문에는 새로운 규제와 이에 대한 완화 요구가 등장했다.

정비사업에 대한 규제는 과거 참여정부와 최근 문재인 정부 시기에 집중됐다. 참여정부 시절 부동산 가격 상승으로 각종 규제가 집중되었으나 이후 부동산 침체기를 맞으며 규제가 완화되었다가 최근 문재인 정부에 들어서서 다시금 규제가 집중되는 양상이다.

2001년에는 지구단위계획과 관련해 합리적이고 구체적인 토지이용과 도시 기능 및 미관 증진이라는 궁극적 목적이 오히려 용적률 등으로 재건축을 규제하는 방편으로 악용될 기미가 보이자 바른재건축실천전국연합이 서울시와 본격적인 힘 겨루기를 선포하며 적극적인 반대 투쟁에 나섰다. 또한 10월에는 건설교통부가 소형주택 의무비율 도입 방안 마련을 발표해 각 조합이 집단반발 움직임이 보이는 등 파문이 일었다.

2003년 7월에는 ‘도시 및 주거환경정비법’이 시행됐다. 주거환경정비법은 그 동안 산재돼 있던 재건축·재개발 관련 법률을 한데 모아 절차를 통일시키고, 보다 효율적으로 사업을 추진할 수 있도록 도움을 주기 위해 고안됐으나 정부의 규제 정책이 가속화되며 본래 입법 취지를 상실, 모호한 법이 되면서 이후 각종 규제책의 산실이 되고 말았다는 내용이 포함됐다.

9월에는 과밀억제권역 내에서 진행하는 재건축사업에 대해 ‘60㎡이하·85㎡이하·85㎡ 초과’ 부분으로 각각 ‘20%·40%·40%’로 세대수를 제한하는 소형평형 의무비율을 도입했다.

2003년 말에는 주거환경정비법 개정을 통해 조합원의 지위를 양도할 수 없도록 규정, 급기야 사유재산 침해에 따른 위헌시비까지 낳게 했다. 결국 재건련은 헌법재판소에 소송을 제기하기도 했다.

2004년에는 재건축 임대주택 의무건립이 화두였다. 정부는 재건축 규제책의 하나로 용적률 증가분의 25%를 임대주택으로 건립하도록 하는 임대주택 의무건립제도를 도입했다. 이에 일선 조합은 강력히 반발했고 예전에 없던 투쟁의 물결이 과천 정부청사 및 여의도 국회의사당에 흘러 넘쳤다. 재건련 악법저지 투쟁위 공동대표는 국회 앞에서 일주일간 단식농성을 벌이는 등 극한 투쟁을 펼쳤으나 2005년 2월 임시국회에서 통과되었다.

2006년은 재건축초과이익환수제 도입이 가장 큰 이슈였다. 재건축사업 이익의 최대 50%까지 재건축부담금 물리는 초과이익환수제는 헌법에서 정한 사유재산권을 심각하게 훼손하는 등 여러 가지 위헌요소가 포함되어 있어 당시 재건련을 중심으로 위헌소송이 제기되었다.

2007년에는 분양가상한제에 이어 9월 이후 투기과열지구에 짓는 아파트의 분양원가를 공개하기로 한 정부의 ‘1.11부동산대책’ 발표로 재개발·재건축단지는 또다시 타격을 입게 됐다. 완화된 부분도 있었다. 좀처럼 완화되기 어려운 것처럼 보였던 조합설립 동의율이 기존 토지등소유자의 5분의 4 이상에서 4분의 3 이상으로 완화되게 됐다.

2008년부터는 서브프라임모기지 사태에서 촉발된 세계적 금융위기로 인해 경기침체가 이어졌고 규제완화 분위기가 조성됐다.

규제완화에도 불구하고 침체기를 이어가던 주택시장이 공급부족으로 인해 다시금 가격이 오르면서 문재인 정부에 들어서는 주로 강력한 대출규제에 초점이 맞춰졌다.

특히 2017년 8․2대책에는 정비사업에 대한 각종 규제들이 포함되었다. 투기과열지구와 투기지역 지정으로 재건축 조합원 지위 양도가 제한되고 LTV·DTI가 40%로 강화되며 재개발 분양권 전매금지, 정비사업 분양 5년간 재당첨 제한 등의 규제가 적용됐다. 아울러 재건축 초과이익환수제에 대해 유예 연장 없이 2018년 1월부터 시행한다고 못박았다.

 

∥조합임원에 대한 처우 여전히 열악 … 정비사업 부정적 인식 역시 문제

이번 창간 20주년 특집 섹션에서는 일선 현장에서 느끼는 규제의 강도와 조합 임원들의 처우에 대한 의견을 설문조사 형식으로 수렴해 게재했다.

먼저 현행 정비사업 제도개선의 필요성을 묻는 질문에는 약 90%에 달하는 조합이 모두 제도개선이 시급하다는 데에 동의했으며 95%의 조합이 ‘현행 정비사업 법제도로 인해 사업지연 요소로 작용하고 있다’고 답했다.

제도개선이 필요한 항목으로는 ▲용적률․층수 규제 ▲이주비 등 대출규제 ▲재건축 초과이익환수제 ▲지자체 인허가 갑질 ▲과도한 기부채납 ▲임대주택 및 세입자대책 ▲분양가 규제 ▲보유세 및 양도세 강화 ▲일몰제 및 정비구역 직권해제 ▲안전진단 기준 강화 등이 꼽혔다. 이중 용적률․층수 규제와 초과이익환수제, 대출규제 등이 가장 시급히 개선이 필요한 규제로 거론됐다.

이들은 제도개선을 위해 주거환경연합과 같은 공동대응 단체를 구성하는 것이 가장 실효성 있는 방안이라고 답하기도 했다.

과거부터 개선되지 않고 있는 정비사업에 대한 부정적 인식과 함께 큰 문제점으로 지적되고 있는 조합임원에 대한 처우에 대해서도 의견을 수렴했다.

현행 급여수준에 만족감을 나타낸 조합은 4.2%에 불과했으며 조합임원의 절반 정도가 월200~300만원의 급여를 받고 있는 것으로 나타났다.

조합임원들은 과중한 업무량과 함께 각종 갈등과 민원으로 인해 전체의 91%가 심한 스트레스에 시달리고 있으며 75% 정도는 스트레스로 인해 건강상 문제가 있다고 답변했다.

이들은 급여수준의 향상도 중요하지만 정비사업의 부정적 인식 개선을 위한 활동도 중요하다고 답했다. 급여를 많이 받아 경제적으로 이익을 얻는 것도 중요하지만 인식 개선을 통해 올바른 일을 하고 있다는 자부심을 얻는 것도 매우 중요하게 생각하는 것으로 나타났다.

막대한 사업비가 소요되는 재건축․재개발 사업에서 의사결정을 하는 조합임원의 역할은 매우 중요하다. 전문성을 갖춘 뛰어난 조합임원으로 인해 사업성패가 좌우되는 경우도 허다한 상황에서 임원에 대한 처우개선은 결국 조합원들의 이익으로 귀결된다는 점일 인식해야 한다.

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