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환급청산금의 양도시기와 1세대 1주택으로 비과세 받는 방법
2019년 04월 22일 (월) 11:25:21

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 나지율씨는 1994년 재개발구역내에 단독 주택을 구입한 후, 2014.9. 관리처분계획인가결정에 따라 신축아파트를 받기로 하고, 조합원분양가와 권리가액의 차이를 청산금으로 돌려받기로 했다. 지율씨가 보유한 다른 아파트는 2015.7. 세제 적격 임대사업자등록을 신청한 상태다.

기존주택과 그 부수토지 평가액은 21억원이고, 신축주택1개와 상가2개를 분양신청하였고, 해당 분양가액 16억원이었다. 그 차액 5억원은 8차에 나누어 수령하기로 약정하였다. 최종 잔금은 2019년에 5월에 받기로 했다. 지율씨는 5억원에 대한 양도소득세가 궁금하다.

 

 해설) 청산금이라는 돈이 무엇에 대한 대가인지에 따라서 접근방법이 다르다.

분양신청을 하지 않아서 청산대상이 된 경우는 종전 부동산을 양도한 것에 대한 대가로 보지만, 분양신청후 조합을 탈퇴하면서 입주권을 포기하는 경우에는 입주권의 양도로 보아 세금을 계산하게 된다.

지율씨의 경우 분양신청후 권리가액과 분양가액의 차익을 돌려받는 경우 종전주택의 일부를 양도하는 것으로 보아 세금계산을 하게 된다. 즉, 주택으로 보기 때문에 비과세 요건을 충족할 경우 비과세를 받을 수 있다.

1세대 1주택이란 양도일 현재 2년이상 보유한 주택으로서 전체 동거 세대원의 보유주택이 해당주택 1채인 경우를 의미한다. 단, 9억원을 초과하는 경우 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 대해서 과세하게 된다.

양도일은 비과세 여부를 판단하는 매우 중요한 기준이 된다. 이 날을 기준으로 주택수와 보유기간, 중과세율의 적용 여부, 장기보유특별공제율의 기간계산등이 결정되기 때문이다.

현재 유권해석은 최종 잔금받은 날을 양도시기로 보고 있다. 즉, 청산금의 경우 수차례 나누어 지급받게 되더라도 최종 잔금을 받은 날을 기준으로 비과세 여부를 판단하게 된다.

우선, 보유기간을 보자. 지율씨의 주택은 94년에 취득하여 2019년에 5월에 양도하는 것이므로 2년이상 보유한 것이 된다. 따라서 장기보유특별공제는 10년이상 보유한 것이 되어 80%의 최고 공제율이 적용된다. 다만, 2020년이후에 환급을 받을 경우 기존에 거주한 기간이 2년이상 되지 않는 다면 최고30%의 공제율이 적용되므로 유의해야 한다.

양도일 현재의 주택수도 중요하다. 잔금청산일 현재 지율씨는 임대주택을 보유하고 있다. 다만, 주택수에서 제외되는 임대주택이므로 거주주택을 양도할 때는 주택수에서 제외되어 지율씨의 청산금은 1세대 1주택으로 취급될 수 있다. 다만, 이는 지율씨가 종전에 거주한 기간이 2년이상이어야 가능한 흐름이다. 거주한 주택을 양도할 때 임대주택이 주택 수에서 제외되므로 거주하지 않은 주택이라면, 비록 주택수에서 제외되는 임대주택이라고 하더라도 지율씨의 청산금은 비과세 되지 않는다.

한편 지율씨가 1세대 1주택비과세 요건을 충족할 경우 지율씨가 받는 청산금이 5억원이므로 고가주택에 해당하지 않는 것으로 오판할 수도 있다. 고가주택 9억원의 기준은 종전자산의 평가액에 비례율을 적용한 권리가액으로 보아야 한다. 지율씨의 경우 21억원이 권리가액에 해당한다. 따라서 5억원에 해당하는 양도차익을 구하고, 여기에 21억원중 9억원을 초과하는 비율을 곱하여 청산금에 대한 양도차익을 구하게 된다.

 ※전체 양도차익 * 5/21 * (21-9)/ 21 = 1세대1주택 고가주택 양도차익

 한편, 지율씨가 94년에 취득한 매매계약서가 없는 경우 세액계산도 문제다. 취득당시의 계약서등 증빙이 없는 경우 실무상 환산가액을 적용하게 된다. 이때 일반적인 부동산의 경우 다음의 산식을 적용한다.

 ※ 취득가액 = 양도가액 * 취득당시기준시가 / 양도당시기준시가

 해석상 청산금의 양도일을 청산금의 잔금청산일로 해석하였다면, 양도당시 기준시가를 계산할 때 잔금청산일을 기준일로 하여야 한다.

문제는 양도가액이 산정된 시기이다. 청산금의 양도가액은 종전자산의 권리가액중 일부를 현금으로 돌려받는 형식이다. 그렇다면, 양도 당시의 기준시가를 구할 때 권리가액이 최종 결정되는 관리처분인가일을 기준일로 하여 산정하여야 비례에 맞는 가격이 될 것이다.

통상 관리처분인가일의 기준시가는 잔금청산일의 기준시가보다 적은 금액이므로 납세자에게 유리한 해석으로 볼 수 있다.

문의) 02-555-5366

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