흑석11재정비촉진구역이 사업성 향상을 위한 촉진계획 변경 절차를 순조롭게 진행 중이다.

흑석11구역은 지난 2012년 5월 재정비촉진계획 수립절차가 시작됐다. 주민공람 당시 용적률 243%를 적용해 최고 높이 25층(평균 14.8층) 등으로 공동주택 1292세대를 건립할 계획이었다. 그 후 2012년 7월 특별건축구역으로 지정하되 최고 높이는 12층 이하로 용적률, 세대수, 건폐율 등은 사업을 진행하며 협의하는 것을 골자로 결정 고시됐었다.

고시된 결정 사항에 따라 흑석11재정비촉진구역 재개발정비사업조합(조합장=최형용)은 촉진계획 변경을 통해 사업성을 높이고 조합원 분담금을 줄이는 방향으로 사업을 추진 중이다. 조합은 오는 10월경 촉진계획 변경절차를 완료하고자 추진일정에 박차를 가하고 있다.

최형용 조합장은 “현재 흑석11구역의 절차적 단계는 건축심의 전 단계로 촉진계획 변경을 통해 주거환경의 질을 높이고자 준비 중”이라며 “사업지 중앙에 위치한 약 538평 규모의 한가람교회의 단지내 이전에 대해 교회와 원만한 협의를 거쳐 지난 3월 최종 합의를 마쳤다”라고 밝히며 최근 추진 과정을 설명했다. 이어 “오는 6월중 임시총회를 통해 법적 효력을 지닌 조합원 심의 의결을 받을 계획”이라고 향후 일정을 밝혔다.

∥빠른 시공사 선정으로 기간단축 및 분쟁방지

흑석11구역은 촉진계획 변경절차 이후 건축심의 절차를 마치면 시공사 선정을 진행할 방침이다. 사업시행인가 이후 시공사 선정을 치르도록 하고 있는 일반 재개발사업과 달리 한국토지신탁을 사업대행자로 선정한 흑석11구역은 사업대행자 지정 이후 시공사 선정이 가능하다. 따라서 건축설계가 결정되는 건축심의 절차를 마무리하면 이를 토대로 시공사 선정을 진행한다는 것.

지난 2017년 10월 동작구청은 한국토지신탁을 사업대행자로 선정했다. 사업대행자 방식으로서는 서울에서 최초 사례다. 신탁업자 방식의 사업추진 관련 도시정비법 규정에 따르면 신탁업자 등을 지정개발자로 선정해 사업을 단독으로 직접 시행하거나 조합 및 추진위를 보조하는 사업대행자 방식으로 사업을 추진할 수 있다.

신탁업자가 단독 시행자가 되는 경우 조합 및 추진위 구성이 필요하지 않기 때문에 사업절차가 간소하고 그만큼 사업기간 단축이 가능하다. 또한 사업추진에 필요한 자금운용 측면에서 외부 지원이 아닌 자체 조달이 가능하기 때문에 안정적인 추진이 가능하다. 반면 사업추진 주체가 신탁회사가 되기 때문에 추진방향에 있어서 조합원 의사가 제대로 반영되지 않거나 권익 보호가 제대로 이뤄지지 않을 가능성도 존재한다.

신탁회사가 사업대행자로 참여하는 흑석11구역은 조합을 보좌하는 형태의 방식을 취하고 있다. 일반적으로 자금조달에 어려움을 겪었던 정비업체와 달리 상대적으로 규모가 큰 신탁회사를 통해 원활한 자금지원이 가능하다.

최형용 조합장은 “사업 추진시 가장 큰 애로사항인 자금 운용 측면에서 원활한 추진이 가능한 장점이 있고, 그동안 신탁사에서 진행했던 사업시행 경험 역시 풍부하다”며 신탁방식에 긍정적 입장을 보였다. “신탁회사가 수지분석을 통한 사업성 확보, 리스크예방, CM․PM과 같은 역할을 수행함으로써 빠르고 투명한 사업추진이 이뤄질 수 있다”고 말했다.

게다가 사업대행자 선정시 안정적인 사업추진 뿐만 아니라 사업기간 단축에도 효과가 크다고 한다. 시공사 선정 시기를 앞당길 수 있기 때문이다. 일반적인 재개발사업의 경우 사업시행인가 이후 시공사를 선정하기 때문에 각 건설사 고유의 브랜드나 설계 주안점 등을 반영해야하는 설계변경 절차를 감수해야 한다. 더군다나 설계변경에 따른 부담금 상승도 발생할 수 있어 향후 분쟁의 씨앗으로 둔갑하기 일쑤다.

그러나 사업시행인가 이전 시공사 선정이 이뤄진다면 사업시행인가 단계에서 시공사별 브랜드 등을 설계안에 적용할 수 있기 때문에 향후 변경 절차가 불필요하다. 아울러 설계변경으로 인한 공사비 상승이나 분담금 증가 같은 분쟁을 미연에 방지하는 효과도 기대할 수 있다.

∥더블역세권+숲세권+탁월한 학군 보유

흑석11구역은 지난 2012년 7월 흑석지구 재정비촉진계획이 결정․고시된 이후 2014년 7월 추진위원회 승인을 받았다. 이어 2015년 12월 조합설립인가를 획득하며 본격적으로 재개발사업을 추진해왔다.

지리적으로 서초구 반포동과 인접한 흑석11구역은 재개발구역으로서는 강남, 서초와 가장 근접한 위치에 있어 일부에서는 서반포라는 표현을 하기도 하며 인근에 중앙대, 숭실대, 총신대 등 학군에 대한 긍정적인 영향도 있으며, 지하철4호선과 9호선의 더블 역세권을 두고 있다. 종합병원과 한강 조망권, 그리고 27만여평의 현충원 근린공원이 자리해 숲세권으로도 불린다. 최근 환경적으로 이슈화되고 있는 미세먼지의 위협으로부터 안전하고 쾌적한 도심속 주거공간으로 손꼽히고 있다.

잠깐 인터뷰 - 흑석11재정비촉진구역 재개발정비사업조합 최형용 조합장

“조합원의 적극적인 참여가 필요합니다”

재개발사업은 각기 다양한 이해관계를 지닌 조합원이 구성원을 이루는 만큼 여러 갈등과 분쟁이 발생할 가능성이 높다. 이러한 재개발사업의 특성상 조합원간 발생하는 갈등과 분쟁을 조정하고 해결하는 과정이 성공적인 사업추진의 첩경이라 할 수 있다. 일견 간단해 보일 수 있지만 실제론 무엇보다 힘든 과정을 헤쳐 나가고 있는 최형용 조합장을 만났다.

최 조합장은 동작구의회에서 복지건설위원장으로 역할을 해오면서 지역발전에 힘써왔다. 2005년 흑석동 일대가 서울시 3차 뉴타운구역으로 지정되면서 자연스럽게 재개발사업에 참여하게 됐다. 지역주민들과 협의하고 사업추진을 논의하는 과정 속에서 추진위원장을 거쳐 조합장을 맡게 됐다고 한다.

“그 동안 재개발조합 집행부를 바라보는 부정적 시각이 불식되지 않은 사회적 분위기 속에서 자존심이 많이 상하기도 했다”는 최 조합장은 “투명하고 공정하며 빠른 사업추진 방법이 무엇인지 고심했고, 신탁 대행자 방식의 장정과 단점을 분석한 끝에 신탁대행자 사업방식으로 조합원을 설득하게 됐다”며 신탁방식을 선택한 배경을 설명했다.

아울러 “앞으로도 조합원 총회에서 선출된 집행부를 믿고 협조할 부분은 협조하고 불합리하다고 생각되는 부분에 대해서는 과감하게 말씀해 주시기를 바란다”며 조합원의 적극적인 참여를 주문하기도 했다.

그는 현행 재개발정비사업의 문제점에 대해 제도개선의 필요성을 당부했다. 재개발구역 지정시 과도한 기부채납 비율로 인해 일반 서민의 피해가 너무 크다고 한다. 또한 공공관리제 시행시 강도 높은 규제와 관리․감독이 이뤄지는 것에 비해 실질적 사업추진에 필요한 자금 지원이 턱없이 부족하다고 한다.

더군다나 시에서 차입해주는 예산이 갈수록 줄어들고 있으며, 실제 각 현장에서는 1년 운영비에도 모자라는 공공지원금으로 인해 제대로 사업단계를 진행하기 어렵다는 것. 이에 각 사업구역별 현황에 대한 정확한 실태조사를 거쳐 공공의 지원금이 제 역할을 해주기를 당부했다.

“부동산 시장이 자연스럽게 흘러가도록 시장경제 원리로 접근해주기를 바란다”는 최 조합장은 “언제 변하게 될지 모를 새로운 정책은 불안감을 줄 수 있기 때문에 균형감각을 잃지 않는 일관된 정책이 필요하다”며 전했다.