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현장논단 - “재개발은 심리다”
운영비, 사업비, 자금운영의 신뢰성에 대한 단상
2019년 05월 10일 (금) 12:47:05

   

최형용 조합장 / 흑석11재정비촉진구역 재개발정비사업조합

본인이 재개발사업을 추진하면서 가장 힘들었던 부분 중에 하나가 조합을 운영하는 ‘자금’이다. 물론 초창기에 사무실을 만들고, 운영하는 것은 뜻있는 조합원들의 찬조 등으로도 가능하지만, 추진위원회나 조합이 설립되면 운영비용이 만만치 않게 필요하게 된다.

더욱이 최근에는 서울시에서 조합 운영과 관련하여 정보공개 안내문 발송, 회계처리 기준 등 수많은 업무를 부여하기 때문에 상근 직원이 필요할 수밖에 없는 실정이고, 이에 따라 운영비용도 증가할 수밖에 없는 구조다. 이와 함께 조합설립 후 정비계획 변경, 건축심의 등 인허가 진행을 위해서는 협력업체의 도움이 필요하고, 여기에는 또다시 용역비용이 발생되기 마련이다.

이렇게 조합운영비와 협력업체 용역비는 재개발사업이 원활하게 추진되기 위해서 반드시 필요한 비용이지만, 아파트를 분양하여 수입을 창출하는 재개발사업은 사업초기에 자금이 부족할 수밖에 없는 구조다.

따라서 시공사를 선정하여 안정적으로 자금을 차입하기 전까지 사업초기 자금은 외부에서 차입할 수밖에 없다. 지금까지 대부분 조합이 협력업체로부터 차입하거나, 서울시 공공자금에 의지하여 자금을 차입하여 왔다. 그러나 서울시 공공자금은 자금 자체가 한정되어있어 조합의 필요자금을 적정하게 사용할 만큼을 차입하기 어려우며, 그마저도 조합에 소송이 발생되면 차입이 전혀 불가능한 어려움이 있다.

그리고 협력업체로부터 차입하는 것도 좋은 대안이 되기 어렵다. 시공사를 제외한 협력업체 중 자금에 여유가 있는 업체가 극소수이며, 협력업체에게 차입시 신세를 진다는 생각 때문에 오히려 업무적인 부분은 아쉬운 소리를 못하는 상황도 발생한다.

결론적으로 현재 서울시 조합들은 전반적으로 사업초기 자금의 조달에 어려움을 겪고 있는 것이 현실이다.

이렇듯 초기 자금 부족으로 아래와 같은 문제가 발생될 것으로 예상된다.

먼저 협력업체 업무 태만이다. 용역업무를 완료해도 용역비가 즉시 지급되지 못하는 여건 아래에서 협력업체는 용역비가 빨리 나올 수 있는 일에 더 집중하는 것이 현실이다. 또한 조합도 용역비를 적시에 지급할 수 없기 때문에 협력업체에게 업무지시를 하는 것에 한계가 발생된다. 이와 같은 업무 태만은 조합 사업일정을 더 지체시킬 수 있고, 용역 성과물도 더 질이 떨어질 수 도 있다.

둘째로, 조합 총회등 자금이 수반되는 업무에 차질이 발생될 수 있다. 조합원 수가 많은 조합은 총회를 개최할 때 총회책자 인쇄비, 우편료 등 기본적인 비용만 수천만원 이상 발생될 수 있는데, 자금조달이 불가능할 경우 총회 일정이 지연되는 불상사도 생기기 마련이다.

셋째로, 조합 직원 및 상근 이사 등 인건비 부족으로 조합의 정상적인 운영이 어렵다. 우리 조합도 운영비 부족으로 인건비가 1년 가까이 지급하지 못 할 때가 있었는데, 조금만 더 지체되었더라면 직원이 퇴사하는 상황이 벌어졌을 수도 있었다.

이렇듯 자금부족은 조합 운영에 여러 가지 어려움을 발생시킬 수 있다. 현재 우리 조합은 신탁업체를 사업대행자로 지정하여 사업을 추진하고 있다. 사업대행자가 안정적으로 조합의 운영비, 용역비 등 제반 사업비를 필요할 때 적시에 대여해주기 때문에 자금운영에 대한 불확실성이 없어 조합은 자금에 대한 걱정 없이 사업추진에 더 매진할 수 있다.

더불어 협력업체들도 열심히 용역 업무를 수행하면 성과물에 따라 즉시 용역비를 받을 수 있어 더욱 업무에 매진하고 있다. 결국 자금이 조합에 신뢰성을 부여하여 사업이 더욱 탄탄하게 추진될 수 있는 매개체가 되고 있는 것이다.

또한 신탁업체를 사업대행자로 선정한 경우에는 시공사를 조합설립 후 언제든지 선정할 수 있는 장점이 있다. 이 경우 시공사로부터 입찰보증금을 받아 무이자 사업비로 운영할 수 있기 때문에 더욱 저렴한 비용으로 자금을 조달 할 수 있는 장점도 있다. 아울러 사업시행인가 이전 시공사 선정이 이뤄진다면 사업시행인가 단계에서 시공사별 브랜드 등을 설계안에 적용할 수 있기 때문에 향후 변경 절차가 불필요하며 설계변경으로 인한 공사비 상승이나 분담금 증가 같은 분쟁을 미연에 방지하는 효과도 기대할 수 있다.

아울러 신탁대행업체를 선정할 경우 얻을 수 있는 프리미엄은 신탁대행업체의 입찰보증금과 사업대행자 이행보증금 예치를 통해 3년 이상의 운영비를 조합에서 무이자로 활용할 수 있는 이점도 있다.

여기에 조합의 부족한 전문성을 대신해 신탁회사가 수지분석을 통한 사업성 확보, 리스크예방, CM․PM과 같은 역할을 수행함으로써 빠르고 투명한 사업추진이 이뤄질 수 있다.

이와 같이 신탁업체를 사업대행자를 지정하여 사업을 추진하는 것이 여러 가지로 자금조달에 유리한 것이 사실이며, 조합설립 후 인허가가 장기적으로 지연되어 자금이 부족한 조합이 있다면 적극 추천할 만한 사업방식이다.

얼마 전까지만 하여도 재개발지역의 분양자는 로또당첨이라는 이야기로 회자됐다. 이에 정부는 부동산과열 현상에 대해 지속적인 규제를 가해 최종적으로는 작년 9·13부동산 규제 정책의 효과로 한풀 꺾인 것이 사실이다. 서민경제와 밀접한 영향이 있는 경기 둔화로 인해 힘든 사람은 결국 서민임을 새삼 피부로 느끼게 된다.

개발사업의 특성상 대부분의 사업지가 사업성의 하락에 따라 조합원의 분담금이 높아지게 마련이다. 주된 요인은 정부의 규제와 부동산경기의 하락에서 오는 현상이지만 조합을 이끌고 있는 집행부 입장으로는 일부 조합원이 집행부의 책임으로 분위기를 몰고 가는 애로사항이 있는 것이 또한 사실이다.

이렇게 조건이 악화되면 기본적으로 사업이 지체되어 운영비, 사업비가 늘어나고 여기에 금융비용도 가중되는 것이 현실이다. 재개발사업을 진행하는 조합 대부분이 한 번씩은 이러한 과정, 문제들을 겪게 된다.

불투명한 조합운영과 부도덕한 마인드도 문제가 되지만 그보다도 더 중요한 것은 대부분의 조합들이 전문성이 없이 사업을 시작하는 부분이 가장 큰 문제라고 본다. 정확한 사업분석과 시장변화 그리고 절차적 과정인 공정 프로세스에 대해 잘 모르다보니 용역업체에 의지하게 된다. 결국 자력으로 조합원들에게 설명하고 설득하는 역할을 못하게 되니 결국 소통의 부재는 조합원들에게 심리적 불안감과 의심, 그리고 오해를 초래한다. 결국은 원망을 통해 불미스러운 일이 반복되게 되는 구조가 만들어지게 되는 것이다.

결론적으로 느껴보는 핵심은 자체 시행업무와 자금 운용 등의 노하우가 축적되어 있는 신탁대행자의 전문성을 통해 여러 형태의 리스크를 줄일 수 있고, 조합원간 공동사업인 성공적인 재개발 사업이 될것으로 판단된다.

 

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