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토지등소유자방식의 사업시행자와 사업자 등록
2019년 05월 24일 (금) 13:53:04

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 청계천에 소재한 청계역세권 도시환경정비사업은 최근에 서울시로부터 정비구역지정고시를 받았다. 지율개발위원회는 해당 구역을 토지등소유자방식으로 개발하려고 한다. 도시환경정비사업을 토지등소유자방식으로 진행하는 경우에는 추진위원회와 조합을 구성할 필요가 없어서 사업이 신속하게 진행된다는 장점이 있어서다.

지율개발위원회는 사업자등록 등 세법상의 필요한 기초적 절차를 진행하려고 하는데 기존의 재개발 재건축 정비사업과 진행방식의 차이 때문에 혼돈을 겪고 있다.

 

1. 토지등 공동소유자방식의 사업시행자

도시 및 주거환경정비법에 의하면 도심재개발의 경우 토지등소유자가 “20인 미만인 경우”에 토지등소유자가 사업시행자가 될 수 있다(제25조 제1항). 사업의 구체적인 진행을 위한 사업시행인가를 득하기 위한 조건으로 구법은 토지등소유자 3/4 이상 동의만으로 족하였으나, 현재는 추가적으로 토지면적 1/2 이상 동의를 받아서 진행하도록 규정하고 있다. 소수면적만을 보유한 75%가 사업을 좌지우지 하는 것을 방지하고자 함이다.

사업시행자의 지위는 토지등소유자 전원이 될 수도 있고, 그중 1인이 사업시행자로서 정비사업을 이끌어갈 수도 있다. 즉, 사업경험 및 노하우를 가진 업체가 사업지역내의 토지를 매수한 후 다른 토지등소유자의 동의를 득하여 신속한 사업추진이 가능한 것이다.

 

2. 사업자등록의 유형

토지등소유자 방식 외의 정비사업은 추진위원회 및 조합의 설립이 필수다. 조합의 경우 법인으로 등기하도록 되어있고, 의사결정기구로서 이사회 대의원회 총회를 각각 두고 있고, 정관규정을 두고 있다.

이에 반해 토지등소유자방식의 경우 별도의 조합 등이 존재하지 않는다. 다만, 토지등소유자의 동의를 득한 규약에 의하여 업무집행이 되고 있다.

국세기본법의 경우 법인등기를 하지 않은 단체에 대해서 2가지의 유형으로 구분하고 있다. 첫째는 당연히 법인으로 보는 경우이다. 통상적으로 비영리법인의 경우 주무관청의 설립허가 또는 재산의 출연을 통해서 설립된다. 이처럼 중요한 설립절차가 완료된 경우라고 한다면 비록 설립등기를 하지 않더라도 법인으로 인정해준다. 토지등소유자방식의 경우 주무관청의 설립허가 등의 절차가 없다. 결국 당연히 법인으로 인정받기는 어려운 상태이다.

둘째, 법인으로 신청하는 경우이다. 통상 종교단체, 종중 등 임의단체가 선택하게 되는 방법이다. 단체의 운영 규정을 가지고 대표자가 선임되어 있고 단체의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유관리하며 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 않아야 한다. 이러한 요건을 갖춘 경우 과세관청에 법인으로 신청하여 승인받으면 법인사업자로서 사업시행을 할 수 있다.

토지등소유자방식의 경우 단체로서의 규약이 있고, 대표자가 선임되며, 토지등소유자전원이 분양신청에 참여하여 본인의 지분만큼 대물로 가져간다면, 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 않으므로 신청에 의해 법인으로 사업을 진행해야 한다.

문제는 규약은 사업시행인가를 득하여야 확정되는데 사업시행인가 전 개발위원회단계에서는 해당 규약의 효력이 문제될 수 있다. 그러나 국세기본법상 법인으로 신청하여 승인받는 단체의 경우 단체의 운영규정이면 되는 것이지, 해당 규정이 주무관청의 인허가를 득할 것을 요하지는 않는다. 따라서 개발위원회 단계에서도 법인으로 사업자등록을 신청하는 것이 가능할 것으로 판단된다.

만약, 개발위원회 및 토지등소유자방식의 시행자의 사업자등록을 개인사업자 그중 공동사업자로 진행할 경우 상당히 큰 행정상의 애로를 겪게 된다.

일단, 공동사업자로 사업자등록을 하게 되는 순간 각 명의자들은 개별사업자와 동일하게 사업주로서 4대사회보험 및 종합소득세, 부가가가치세 신고납세의무를 지게 된다. 즉, 별도 소득 없는 가정주부도 토지등소유자라면, 국민연금, 건강보험 등의 보험료납부의무가 생기게 되며, 일반분양 매출이 발생하는 순간 다른 소득과 일반분양매출로 인한 소득을 합산하여 과세당하게 된다.

특히, 일반분양매출이 발생하기 전까지 매년 발생하게 되는 분양수수료, 이자 등은 토지등소유자의 개별 손금이 아님에도 불구하고, 개인의 손금으로 처리되어 향후 발생할 이익을 줄여주지 못하게 된다. 특히 익명조합으로 취급되어 분배받는 소득을 배당으로 과세당하게 되는 경우라면, 이월결손금을 차감할 수 없으므로 실제 얻게 되는 소득보다 많은 과세표준에 대해서 세금을 내야 한다.

결국, 사업의 원만한 진행을 위해서는 비록 법인 등기를 하지 않는 상태이지만, 반드시 법인으로 신청하여 승인을 받아서 법인사업자로서 사업을 진행해야 한다.

문의) 02-555-5366

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