방배 경남아파트가 HUG의 규제로 일반분양가 산정에 어려움을 겪고 있는 재건축사업의 해법으로 떠오르고 있다.

사업시행자인 조합은 일반분양시 유일한 보증기관인 HUG(주택도시보증공사)의 분양승인을 받아야 한다. 사업성 확보 측면에서 조합은 가급적 높은 분양가를 받기를 희망하고 있지만 HUG는 분양보증을 빌미로 조합에게 분양가 인하를 요구하고 있어 재건축사업을 규제하는 또 다른 장치로 여겨지고 있다.

이 같은 분양가 규제 상황에서 방배경남아파트 주택재건축정비사업조합(조합장=윤영숙)이 평균 분양가 4687만원으로 분양승인을 받음에 따라 일반분양을 앞두고 있는 여타 재건축조합의 관심이 집중되고 있다.

방배 경남 재건축사업을 이끌고 있는 윤영숙 조합장은 “작년 12월부터 일반분양을 위한 분양가 산정을 준비해왔다”며 “HUG에서 우리가 제시한 분양가를 수용할 수 있도록, 그에 따른 타당성과 설득력을 지닌 수 있도록 관련 근거를 확보하는 것에 주력했다”고 전했다.

철옹성 같던 HUG의 심사기준을 충족시킨 비결이 무엇이었을까. 윤 조합장이 밝힌 그 첫 번째 실마리는 조합과 시공사가 목표하는 분양가를 일치시키는 것이었다. 분양가를 높이는 것과 분양을 성공시키는 것과는 다른 의미를 지닌다. 경우에 따라서는 조합과 시공사간 의견차가 심해 분쟁이 발생하는 경우도 종종 있다. 이에 대해 윤 조합장은 “GS건설의 경우 분양가 협의 업무를 분양팀에서 하지 않고 영업팀에서 주관했기 때문에 조합과의 합의 과정이 비교적 순조롭게 진행됐다”고 밝혔다.

두 번째는 HUG의 분양가 책정 기준에 맞게 분양가 테이블을 작성하는 것이다. 1년 이내에 거주지역 내에서 분양한 분양가의 최고 평단가를 넘지 않아야 하고, 1년 이내 분양한 사례가 없을 경우 지난해에 분양한 평단가의 110% 범위 내에서 분양가 테이블을 작성해야 한다는 것.

세 번째는 지난 한해 국토교통부에 신고된 실거래가를 건립연도별, 전용면적별 등으로 평단가를 분석했고, 작년 말 분양한 서초동 래미안 리더스원 분양가와 비교 분석한 자료를 준비했다고 한다. 주목할 부분은 방배 경남의 경우 전용 85㎡ 이상의 평형대가 일반분양에는 없다는 것이다. 즉, 큰 평형의 평단가가 작은 평형에 비해 낮다는 사실이 주요 포인트라는 것.

윤 조합장은 “일각에서는 방배 그랑자이 분양가가 높게 책정됐다고 하지만 저는 그렇게 생각하지 않는다”며 “우리 일반분양은 평단가가 높은 85㎡ 미만 평형으로 이뤄져 있어 타 사업장보다 산술평균이 높을 수밖에 없다”고 밝혔다. 이어 “방배동은 노후 주택이 많아 상대적으로 저평가 되어 있었지만 앞으론 그랑자이를 필두로 새 아파트가 지어질 것이고 정주 여건이 좋은 방배동 일대는 주거공간으로서의 뛰어난 가치를 이루게 될 것”이라고 내다봤다.

네 번째 키워드는 일반분양 물건을 남길 때 전략적으로 접근할 필요가 있다고 한다. 앞서 밝힌 바와 같이 큰 평형은 평단가가 낮기 때문에 전략적으로 일정 물량을 남겨서 산술평균을 낮추는 지렛대로 사용할 필요가 있다는 것. 물량이 많은 평형의 평단가를 높이게 되면 산술평균은 HUG의 요구에 맞추면서 조합의 수입을 극대화할 수 있을 것으로 기대했다.

∥13년 사업추진 본격화 … 21년 방배 그랑자이 입주 예정

GS건설이 시공을 맡은 방배 경남아파트의 새 브랜드는 방배 그랑자이. 최고 20층 아파트 8개동 758세대가 건립된다. 일반분양 물량은 256세대이며 입주는 2021년 7월 예정이다. 평균 분양가는 3.3㎡당 평균 4687만원.

평형별 분양가는 ▲59㎡A형 10억1200만~12억2300만원, ▲59㎡B형 10억1300만~12억3000만원, ▲74㎡A형 11억4500만~15억1700만원, ▲74㎡B형 12억4600만~15억6000만원, ▲84㎡A형 13억300만~17억2700만원, ▲84㎡B형 14억2400만~17억2900만원, ▲84㎡C형 14억2200만~17억3600만원대다. 당첨자는 15일 발표되며 22일~25일간 서류심사를 거쳐 27일~29일까지 계약기간에 들어간다.

방배경남은 2003년 재건축이 시작됐지만 용도지역 종 상향 문제로 인해 별다른 성과를 나타내지 못했다. 2013년에 접어들어서야 본격적인 사업추진이 시작됐고, 2015년 2월 조합설립인가, 2016년 6월 사업시행인가, 같은 해 12월 GS건설을 시공사로 선정했다. 2017년 9월 관리처분계획 인가를 받아 10월부터 이주가 시작됐으며, 2018년 1월 이주를 완료했다. 작년 10월말부터 공사가 착수됐다.

잠깐 인터뷰 - 방배경남아파트 주택재건축정비사업조합 윤영숙 조합장

“재건축사업의 성공열쇠는 바로 사람입니다”

재건축사업은 어렵고 힘들다. 수시로 개정되는 관련 법규와 각자 이해관계가 상이한 조합원의 입장을 조율하는 것이 쉽지 않기 때문이다. 법이 허용하는 범위 내에서 쾌적하고 편리한 주거공간을 조성함과 동시에 조합원에게 최고의 자산가치를 실현시키는 것을 양립하기란 매우 어려운 과제다. 결국 두 마리 토끼를 모두 잡기 위해서는 서로가 조금씩 양보하고 이해하는 과정을 거치는 것이 필수적이다. 윤 조합장은 이 같은 재건축사업의 어려움을 밝히며 성공적인 재건축사업의 핵심을 ‘사람’으로 꼽았다.

집행부는 조합원들에게 최고의 아파트, 최고의 경제적 이익을 제공하기 위해 사심 없이 업무에 매진해 조합원들로부터 신뢰를 얻어야 하며, 감사와 대의원은 집행부에 대한 감시와 견제를 통해 건강한 관계를 유지해야 한다는 것. 이렇듯 신뢰와 견제라는 건강한 관계가 유지된다면 재건축사업은 성공할 것이라고 한다.

“일체유심조(一切唯心造)라는 부처님 말씀처럼 모든 것은 마음에 달려있다”는 윤 조합장은 “재건축은 나 혼자만의 집을 짓는 것이 아니기 때문에 서로가 조금씩 양보하고 이해한다면 결국 조합원 개개인에게 최고의 가치가 돌아갈 것”이라고 했다.

재건축사업에 참여하기 이전 농촌진흥청에 근무했던 윤 조합장은 평소 기후변화에 대해 관심이 많다고 한다. 기후 변화로 인해 의식주 가운데 특히 주거문화가 빠르게 변화하고 있다는 것. 윤 조합장은 “우리나라 온난화 속도는 같은 위도상에 있는 유럽쪽보다 훨씬 빠르다”면서 “방배 그랑자이는 미래 기후변화을 대비하는 한편 주거문화의 첨단 자동화 시스템을 설계에 반영했다”고 전했다.

이에 따라 방배 그랑자이는 전체 758세대의 모든 가전제품과 룸에 에어콘을 동시에 가동할 수 있는 전력용량(세대당 약6kw)을 확보했다. 이어 미세먼지와 오존주의보 등을 대비해 실외체육시설을 시내에 도입했으며, 혹한기와 혹서기를 대비해 특별한 마감재를 적용했다. 또한 집중호우와 게릴라성 호우에 대비해 빗물저수조를 법정기준 대비 3배의 시설을 갖추기도 했다.

이밖에도 AI와 연동되는 매립형 공기청정기, 음식물 쓰레기의 악취를 근원적으로 해결하는 쓰레기 자동화 설비 등이 설치되며, 주방가구를 비롯해 각종 마감재에 있어 실용성과 품격을 지닌 수입 제품을 적용하기로 했다. 주차공간과 창고면적이 각각 세대당 1.98대와 1.5평으로 서울시내 어떤 아파트보다도 넓은 공간을 자랑한다. 수리가 잦은 욕실 배관의 경우 장수명 주택에 적용되는 층상 벽부형 배관을 적용함으로써 아래층에 영향을 끼치지 않고 내 집에서 수리할 수 있도록 했다.

한편 착공에 이어 일반분양을 진행함에 따라 재건축사업의 8부 능선을 통과했지만 윤 조합장은 정부에 재건축 활성화의 필요성을 주문하기도 했다. 재건축 자체를 규제하는 현행 부동산정책에서 벗어나 재건축을 활성화 하면서 투기를 억제하는 방향으로 선회해야 한다는 것.

“새 아파트에 대한 수요뿐만 아니라 노후아파트가 많은 서울시의 주거문제를 해결하기 위해선 재건축이 반드시 활성화돼야 한다”는 윤 조합장은 “재건축이 활성화됨으로써 새 아파트에 대한 수요 충족과 주택보급율이 올라가 두 마리 토끼를 잡을 수 있으며, 이로 인해 주택가격이 안정될 것”이라고 말했다. 이에 따라 “구조안전진단 강화, 재건축 초과이익환수, 임대주택 비율 상향 등의 규제조치가 재검토돼야한다”고 소견을 밝혔다.