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소규모 재개발의 경우 현물출자 과세여부
2019년 06월 12일 (수) 11:39:52

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

1. 사례

지율씨는 다세대 주택에 거주하고 있다. 아주 오래전 부친에게 상속받은 주택으로서 곳곳에 균열이 가있고, 욕실의 천정에서는 악취가 나는 오수가 뚝뚝 떨어지고 있다. 특히 못참을 것은 옆집에서 들려오는 소음이다. 다들 취침하는 시간에 고성과 여러 가지 소음으로 잠을 이루지 못한지 거의 1년째이다.

지율씨는 도저히 참을 수 없어, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」의 제16조에 따라 자율주택정비사업을 시행하기로 했다. 현재 지율씨를 포함한 16세대가 해당 사업부지에 속해있고, 지율씨는 옆집을 제외한 나머지 세대들을 설득하여 사업시행 후 64세대을 신축하고, 이중 48세대 일반에 분양하여 공사비에 충당하고자 한다. 문제는 옆집인데. 달러빚이라도 내서 매입하고자 한다.

지율씨는 독학을 통해서 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법-이하 소규모정비법-」에 따라 공동사업에 대한 규약을 만들어 공동으로 사업자등록을 하고 관리처분계획이 없는 사업시행계획을 수립ㆍ인가받고 자율주택사업지구내 부동산을 신축하여 토지주들에게 배분하고 나머지는 일반분양 판매하고자 한다.

문제는 공동사업방식으로 사업을 진행할 때 기존 주택을 현물출자한 것으로 보아 양도소득세를 과세한다는 옆집 사람의 헛소리였다. 이 헛소리로 인하여 나머지 14세대가 동요하기 시작했고, 지율씨는 국세청에 사실관계를 질의했다.

“국세청 양도세 내야하는 가요?

 

2. 해설

‘양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 따라서 공동사업을 통해서 일반분양하는 경우 이를 개인이 소유한 부동산을 공동사업에 현물출자한 것으로 보아 양도소득세를 과세한다.

다만, 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 양도로 보지 않는다, 즉, 양도세를 과세하지 않는다.

한편, 환지처분이란 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할・합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.

따라서, 「소규모 정비법」에 따라 자율주택정비사업을 시행하는 경우 이를 환지로 볼 것인지만 확인하면, 문제는 간단히 해결될 것으로 보인다.

현재 일반적인 도정법상 재개발과 재건축의 경우 관리처분계획에 의하여 종전토지를 소유한 자가 재개발사업 완료 후의 시설물 또는 이에 따른 대지를 취득하였을 때에 이를 소득세법상 환지처분으로 본다. 즉, 양도소득세를 과세하지 않는다.(국심1998중1893)

소규모정비법은 일반적인 재개발 재건축이 근거하고 있는 도정법규정을 대부분 준용하고 있다. 특히 환지처분과 관련하여는 동법 제56조【「도시 및 주거환경정비법」의 준용】에서 소유권을 이전한 경우의 대지 및 건축물에 대한 권리확정등에 대해서 도정법중 87조를 준용하도록 규정하고 있다. 도시 및 주거환경정비법 제87조 【대지 및 건축물에 대한 권리의 확정】에 의하면 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다고 규정하고 있다.

즉, 소규모정비법에 의하여 지율씨를 비롯한 토지등 소유자가 종전 다세대 주택 대신에 분양받은 새로운 공동주택은 종전주택의 환지처분의 결과인 것이다. 그렇다면, 소규모정비법상 공동사업에 대한 현물출자는 양도로 보지 말아야 하는 것이다. 과세방식은 개발이익에 대해서 사업소득세를 과세하고, 토지등 소유자에 대해서는 해당 부동산을 양도할 때 양도소득세를 과세하면 되는 것이다.

사업소득세는 관리처분인가일 시점의 평가액을 토지의 원가로 하고 여기에 공사비등 사업비를 가산하여 원가를 산정하고, 일반분양가와 대응되는 매출원가와의 차액에 대해서 과세한다.

양도소득세는 종전부동산의 취득원가에 추가부담금등을 가산하여 필요경비로 삼고, 이 금액과 양도금액의 차이에 대해서 과세하면 된다.

그럼에도 최근의 예규(서면-2017-법령해석재산-3139, 2018.09.27.)는 이를 무시하고, 일반적인 공동사업에 현물출자와 동일하게 취급하여 사업개시시점에 종전부동산을 양도한 것으로 보아야 한다고 해석하고 있다. 비록 지율씨가 1세대 1주택자로서 비과세될 수 있다는 장점은 있지만, 논리 일관성이 없는 해석이다.

문의) 02-555-5366

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