: 2019.9.17 화 16:28
> 뉴스 > 법률해석 > 법무법인(유) 현 법률이야기
       
소규모 재건축사업에서 매도청구 소송 절차 개관
2019년 06월 12일 (수) 11:45:45

   

김래현 변호사 / 법무법인(유) 현

1. 소규모재건축 사업의 시행 방식

소규모재건축 정비사업은 토지등소유자가 20명 이내인 경우 토지등소유자가 직접 시행(토지등소유자방식)할 수 있고, 토지등소유자가 20명 이상인 경우에는 조합을 설립하여 조합이 주체가 되어 시행(조합 방식)할 수 있다. 두가지 경우 모두 신탁업자 등과 공동으로 시행할 수 있고, 조합설립 동의 요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 경우 그 신탁업자를 사업시행자로 지정(지정개발자 방식)할 수 있다(소규모정비법 제17조제3항, 제19조제1항).

 

2. 매도청구권 행사

(1) 매도청구권의 의의

소규모정비법은 조합설립에 동의하지 아니하는 자 또는 지정개발자 지정에 동의하지 아니하는 자에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있다.

소규모정비법의 시행기간이 오래되지 아니하여 매도청구권 행사와 관련한 판례가 많이 축적되어 있지 아니하지만, 소규모정비법은 기본적으로 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 합니다)에 뿌리를 두고 있는 법이기 때문에 도시정비법상 재건축조합의 매도청구 판례를 참고해 보면, 매도청구권 행사시 법에 정한 절차 및 기간을 준수하지 아니하는 경우 종종 매도청구권 행사가 인용되지 아니하는 바, 매도청구권 행사에 있어서 절차 및 기간 준수가 권리 행사의 핵심이라 할 것이다.

 

(2) 매도청구권 행사의 절차 및 기간

매도청구권의 행사 전, 사업시행자는 조합설립에 동의하지 아니한 토지등소유자에 대하여 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 촉구하여야 한다. 통상 ‘최고’라고 불리는 과정인데, 사업시행자가 건축 심의의 결과를 받은 날부터 30일이내에 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대하여 서면에 의하여 한다(소규모정비법 제35조제1항). 위 서면은 통상 최고서라고 지칭한다.

최고 및 매도청구권 행사의 주체는 법상 ‘사업시행자’라고 정하고 있으므로, 조합이 직접 사업시행하는 경우에는 조합이 그 주체가 되고, 조합과 신탁업자 등이 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 조합과 신탁업자 등이 공동으로 하여야 할 것이며, 지정개발자가 사업시행자가 되는 경우 지정개발자인 신탁업자가가 주체가 된다.

미동의자는 위 최고서를 받은 날부터 60일 이내에 회답하여야 하는데, 위 기간 내에 회답하지 아니하는 자는 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 간주한다(제35조제2항, 제3항).

최고서를 받은 날부터 60일 이내를 기산하게 되므로, 최고서는 내용증명 등으로 발송하여 상대방이 최고서를 받은 날을 파악할 수 있도록 하고, 최고서가 주소 불명 등으로 반송되는 경우에는 위 회답 기간을 계산할 수 없기 때문에, 이 경우에는 매도청구권을 소송상 행사하면서 별지에 최고서를 첨부하게 되고 소장이 송달된 날부터 60일 이내를 회답기간으로 보게 됩니다. 따라서 소장 부본 송달일로부터 60일이 도과한 익일을 매매계약 체결 의제일로 법률상 보게 된다.

위와 같은 절차를 거쳐 미동의자로 파악된 토지등소유자에 대하여 비로소 건축물 또는 토지의 소유권 그 밖의 권리의 매도를 청구할 수 있게 되고, 이 때에도 위 회답기간이 만료된 때로부터 60일 이내에 매도청구권을 행사하여야 하고 이는 불변기한이자 제척기한이므로 위 기한 미 준수 시 매도청구 소송은 기각될 확률이 매우 높다(기각될 경우 매도청구 대상자 입장에서는 이를 기화로 감정가보다 훨씬 더 매매대금을 지급하라는 등 무리한 요구를 해올 가능성이 높은 바 이러한 사태가 발생하지 않도록 매우 유념하여야 한다).

 

3. 결어

정리하면, ① 사업시행자는 건축심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 조합설립 미동의자에게 최고서를 발송하여야 하고(최고 기간), ② 최고서를 받은 미동의자는 받은 날부터 60일 이내에 회답을 하여야 하는데 위 기간 내 회답을 받지 아니하는 경우 미동의하는 것으로 간주하게 되며(회답 기간), ③ 사업시행자는 회답기간 만료일부터 60일 이내에 미동의자에 대하여 매도청구권을 행사(매도청구권 행사 기간)하여야 한다.

문의 02-2673-3809

ⓒ 주거환경신문(http://www.rcnews.co.kr) 무단전재 및 재배포금지 | 저작권문의  

     
전체기사의견(0)  
 
   * 200자까지 쓰실 수 있습니다. (현재 0 byte/최대 400byte)
   * 욕설등 인신공격성 글은 삭제 합니다. [운영원칙]
전체기사의견(0)
“시장 이기는 정부 없다”
음악소풍‧영화제 등 가
궐기대회 이모저모 - 재건축
현대건설, 조경 디자인 우수성 인
“장안평, 자동차 애프터마켓의 메
서울시 광진구 뚝섬로 599, 3층 (자양동), 전화: 02)461-5824, 팩스: 02)461-5827
정기간행물 등록번호 : 서울다05503 | 발행인 : 김진수 | 편집인 : 권종원 | 등록일 : 1998년 12월 16일
청소년보호책임자 : 권종원 | Copyright 2003 주거환경신문. All rights reserved. webmaster@rcnews.co.kr