재건축조합의 세무 및 회계 조합, 공동사업자로 등록하는 것이 유리 재건축 조합의 인격 1. 세법상의 규정 1) 국세기본법 제13조 제1항 제1호 및 제4항 주무관청의 인가를 받아 설립된 사단, 재단, 기타단체로서 등기되지 아니한 단체에 대하여는 이를 법인으로 보아 세법을 적용하며 그 단체의 국세에 관한 의무는 그 대 표자 또는 관리인이 이행하여야 한다. 2) 소득세법 제1조 제3항 및 시행규칙 제2조 법인격이 없는 사단 재단 기타단체중 국세기본법에 의하여 법인으로 보는 단체 이 외의 사단, 재단, 기타단체는 이를 거주자로 보아 소득세법을 적용한다. 국세기본법에서 법인으로 보는 단체 이외의 단체 중 대표자가 선임되어 있고, 이익 의 분배 방법이나 분배 비율이 정하여져 있지 아니한 것은 그 단체를 거주자로 보 아 소득세법을 적용한다. 3) 소득세법 기본 통칙 1-1(법인격이 없는 단체에 대한 관세) 법인격 없는 사단 재단 기타의 단체는 국세 기본법 제13조의 규정에 의하여 법인과 개인으로 구분한다. 거주자로 보는 법인격 없는 단체는 시행규칙 제2조의 규정에 의하여 그 단체의 대 표자가 선임되어 있고 이익의 분배방법 및 비율이 없는 때에는 그 단체를 1거주자 로 보아 단체의 소득은 그 대표자나 관리인의 다른 소득과 합산하여 과세하지 아니 한다. 제2항에 해당되지 아니하는 거주자로 보는 단체는 공동으로 사업을 경영하는 것으 로 본다. 2. 과세당국의 견해 1) 국세심판소의 견해 - 거주자 개념 대표자가 선임되어 있고 조합규약에 이익의 분배방법 및 분배비율이 명확히 정하여 져 있지 않고 대표자 1인으로 사업자등록을 하였다면 재건축 조합이 거주자라는 주 장. 재건축 사업과 관련된 모든 행위 즉 법률행위와 사실행위가 조합원에 의해서 이 루어지는 것이 아니라 조합에 의해 조합명의로 이루어지고 있기 때문이다. 조합원은 현금과 토지를 출자하고 그 출자지분율에 대한 대가로 아파트 1세대씩을 반환 받았을 뿐 사업에 관여하지 않는다. 즉 조합자체가 재건축 사업의 주체로서 사 업자가 될 뿐 조합원 각자가 사업자인 것은 아니다(국심 95서 992, 국심 94서 1147, 국심 96중 134, 국심 98중 221, 국심 99서 1844). 2) 국세청의 견해 - 공동사업자 개념 예규 등 유권해석을 통하여 재건축조합은 국세기본법 제13조에서 법인으로 보는 단 체에 해당하지 아니하며, 이익의 분배방법 및 분배비율이 정하여져 있는지 여부에 따라 공동사업자 또는 거주자로 구분한다고 규정하고 있지만, 조합규약 등에 이익 의 분배방법 및 분배 비율이 명백히 규정되어 있지 않더라도 일반분양수입금으로 조합원분양분 아파트의 건축비를 충당하는 것 자체가 이익의 분배방법 및 분배비율 이 정하여져 있다는 견해를 갖고 있어 재건축조합 모두가 공동사업자에 해당한다 는 견해를 가지고 있다. 3) 결론 위의 예시에서 본 바와 같이, 소득금액의 크고 적음에 따라 절세액은 달라질 수 있 으나 소득세율 및 법인세율 구조가 초과누진세율 구조이기 때문에 공동사업자로 등 록하는 것이 신고절차 등이 복잡하고 번거로운 점은 있지만 세부담면에서는 유리하 다고 할 수 있다. ◆ 사업자등록 신청 ·사업자등록 신청시기 : 조합설립인가일 ·업태 : 건설업 ·종목 : 주택신축판매업 ·인격 : 초기는 거주자로 등록하고 준공시점 공동사업자로 정정 ·첨부서류 : 조합설립인가필증, 대표자 주민등록등본 ◆ 부가가치세 ·신고일 : 매년 1월 25일 7월 25일 ·납부일 : 매년 1월 25일 4월 25일 7월 25일 10월 25일 1. 거래유형별 과세구분 1) 상가 및 국민주택초과분 일반분양에 대한 계약금, 중도금, 잔금은 분양계약서상 토지금액과 건물금액의 합계액으로 입금되기 때문에 계약금, 중도금, 잔금에 대한 부가가치세 계산은 토지금액과 건물금액을 안분하여 대지금액은 면세 처리하고 건 물금액에 대해서만 부가가치세를 납부하여야 한다. 2) 시공사(건설회사)는 상가 및 국민주택규모 초과분에 대해서만 세금계산서(매입 세금계산서)를 교부하고 있기 때문에 조합원에 대한 국민주택초과분은 안분계산 에 의하여 매입부가가치세를 불공제 처리하여야 한다. 2. 조합원간의 형평성 고려 부분 검토 1) 조합원이 분양받는 아파트(국민주택규모와 상관없음)와 상가는 부가가치세법상 재화의 공급에 해당되지 아니하여 부가가치세(매출부가가치세)가 과세되지 아니하 나 국민주택규모 초과의 아파트와 상가는 공급받는 조합원은 공사비에 대한 부가가 치세(매입부가가치세)는 부담하여야 한다. 2) 위의 매입부가가치세 부분에서 보는 바와 같이 국민주택규모초과 아파트와 상가 를 분양받는 조합원과 국민주택규모이하의 아파트를 분양받는 조합원과의 매입부 가가치세 부분을 고려하여 무상지분율과 추가부담금을 결정하여야 조합원간의 불 평등을 해소할 수 있다. 3. 공사도급계약서상의 검토부분 1) 조합원이 무이자 이주비를 지급받는 경우에 시공사가 금융기관에 지급하는 이 자 부분상당액이 공사원가에 포함되어 부가가치세가 과세표준이 늘어남으로서 국 민주택 규모초과분 아파트와 상가 조합원이 부담하는 매입부가가치세만큼 세부담 이 커진다. 2) 조합원 분야분이든 일반분양분이든 국민주택규모 초과아파트와 상가부분에 대 한 공사비에는 부가가치세 10%를 부담하여야 하기 때문에 시공사와 공사도급계약 서 작성시 부가가치세 별도금액인지 포함금액인지를 분명히 하여 작성한다. 3) 또한 공사도급계약서상에 부가가치세 환급세액이 발생하면 시공사의 공사비 또 는 시공사로부터 대여한 차입금 상환에 충당한다라는 규정을 두는 것이 부가가치 세 환급세액의 귀속에 대한 시공사와 조합간에 다툼의 소지를 없앨 수 있다. ◆ 사업소득세 ·과세표준신고 및 세액납부 : 일반분양대금 잔금입금일 다음연 도 5월 31일 ·일반분양분 수입금액(무상으로 공급 받은 금액) - 일반분양분에 대응되는 원가(현 물출자한 토지가액+공사원가+제경비) - 일반관리비 (일반분양을 하기 위한 광고비 등) = 사업소득금액 1. 재건축조합의 사업소득금액 계산에 있어서는 토지원가 계상이 세액 산출에 가 장 중요한 요소로 작용하는 핵심 사항이므로 면밀히 분석해 볼 필요가 있다. 2. 재건축조합이 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합 원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수 일(신탁등기일) 중 빠른 날로 하는 것이다. 3. 현물출자 당시의 가액 즉, 시가의 개념이 불특정 다수인간에 자유로이 거래되는 가격을 의미하는 바 현실적으로 시가를 포착하기가 쉽지 않으므로 실무에서는 공시 지가를 토지의 취득가액으로 적용하고 있다. 그러나 공시지가 자체도 실제로 거래되는 가격보다 낮은 경우가 대부분이므로 감정 평가가격을 검토해 볼 필요성이 있다. 4. 복식기장의무자가 사업과 관련하여 사업자(법인포함)로부터 거래건당 10만원이 상 재화 또는 용역을 공급받고 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표외의 증빙을 수취한 경우에는 그 수취에 해당하는 금액의 100분의10에 상당하는 금액을 경정세 액에 가산한다. 증빙불비가산세 = 영수증 등 수취금액 × 10% 5. 사업자가 1회의 접대에 지출한 접대비중 5만원 이상의 접대비는 신용카드를 사용 하여 지출하여야 하며 접대비 5만원 이상 신용카드 미사용금액에 대해서는 비용으 로 인정받지 못한다. ◆ 양도소득세 1. 조합원이 조합에 출자한 토지 1994. 7. 30 주택건설촉진법 시행령 개정에 환지로 보게 되어 양도소득세는 비과세 된다. 2. 지분초과로 현금 정산 받는 조합원 현금으로 정산 받는 부분에 대하여는 그 지분만큼 유상으로 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세된다. 3. 분양권 양도 1998. 12. 31 소득세법 시행령 개정으로 1999. 1. 1부터는 사업승인일 (사업승인전 종 전 건물이 철거된 경우에는 그 철거일) 현재 3년이상 주택을 보유하고 분양권 양도 일 현재 다른 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에는 분양권을 양도한 것이 아니고 주택을 양도한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하고 있다. ◆ 지방세 1. 조합원 분양분을 조합원 명의로 보존등기시 등록세 , 취득세 등록세 : 과표 × 8/100 교육세 : 등록세 × 20/100 취득세 : 과표 × 20/1000 농어촌특별세 : 취득세 × 10/100 (국민주택규모이하는 비과 세) 2. 일반분양분을 조합명의로 보존등기시 등록세 취득세 등록세 : 과표 × 8/1000 교육세 : 등록세 × 20/100 취득세 : 과표 × 20/1000 농어촌특별세 : 취득세 × 10/100 (국민주택규모이하는 비과세) ⇒ 등록세 취득세 감면요건 (100%감면) 조합이 사용승인전에 사업자등록증을 필하고 전용면적 60㎡이하인 주택을 5세대이 상 건설하여 준공후 2개월내에 보존등기를 하는 경우에 한한다. ⇒개선과제 지방세법에서 재개발사업 절차에 의하여 사업인가 당시 관리처분계획에 의하여 취득하는 아파트는 취득세와 등록세를 부과하지 않는다라는 규정의 의미는 도시 재개발로 인해 조합원이 새로이 취득하는 주택은 새로운 재산의 취득으로 보지 않 겠다는 뜻으로 근거법규만 다르고 목적과 절차 등이 동일 사업인 재건축조합원이 취득하는 주택에 대하여도 비과세 규정을 적용함이 마땅하므로 개선되어야 한다. ◆ 기타 재건축 관련 제세금 및 부담금 1. 갑종근로소득세 조합장이나 조합에 근무하는 직원의 급료를 지급한 경우 갑종근로소득세 주민세를 원천징수하여 다음달 10일까지 세무서에 신고납부하여야 한다. 2. 의료보험료 : 상시근로자수가 5인이상 조합 적용 3. 산재보험료 : 모든조합 적용 4. 국민연금 : 상시근로자수가 5인이상 조합 적용 5. 고용보험료 : 모든조합 적용 ◆ 회계감사제도 1. 적용대상 조합 1998. 5. 1 이후 최초로 사업계획승인을 신청하거나 사용검사(임시사용 승인)를 신 청하는 조합부터 2. 실시시기(총2회) ·사업승인일 후 3개월이 경과한 날로부터 20일 이내 ·사용검사(임시사용승인) 신청일로부터 20일 이내 단, 98. 5. 1 이전에 사업승인을 득한 조합은 사용검사(임시사용승인)시 1회만 실시 3. 감사인 : 공인회계사 4. 감사결과통보 감사종료일로부터 15일이내에 시장, 군수, 구청장 및 주택조합에 통보 5. 감사보고서 비치, 열람. 감사보고서를 조합사무실에 3개월이상 비치하여 조합원이 열람할 수 있도록 하여 야 한다. 6. 벌칙 회계감사를 받지 아니하는 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한 다. ◆ 재건축조합의 해산 (주촉법 시행령 제42조 제1항) ·해상인가 신청서류 1) 재건축조합 해산인가 신청서 2) 조합원의 동의를 얻은 정산서(미처분재산이나 채권,채무 완전히 정산후의 정산 서) 3) 기타서류
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