: 2019.7.17 수 12:46
> 뉴스 > 오피니언 > 기고
       
현장논단 - 재개발·재건축 신탁방식이 답이다③
공사비, 사업비 절감은 어떻게 … 순수 공사비 기성불로
2019년 06월 12일 (수) 11:48:13

   

최형용 흑석11재정비촉진구역 재개발정비사업조합장 / ​한양대학교 지방자치대학원 석사

본인을 비롯한 많은 조합장들의 목표는 ‘어떻게 하면 정비사업의 사업성을 높이느냐’일 것이다. 사업성은 정비사업을 시행하는 여러 가지 목적 중 가장 큰 것일 뿐만 아니라 정비사업을 잘 굴러갈 수 있게 하는 윤활유 역할도 할 수 있다. 사업성이 높을수록 조합원들의 재산 증식이 가능하고, 이에 따라 웬만한 문제들도 사업성이 좋다면 잘 극복할 수 있기 때문이다.

그렇다면 어떻게 정비사업의 사업성을 높일 수 있을까? 크게 볼 때 첫째로 조합의 분양수입을 높이는 방법이 있고, 둘째는 조합의 제반 사업비를 절감하는 방법이 있을 것이다. 이번엔 어떻게 사업비를 절감할 것이냐에 대해 이야기해보고자 한다.

사업비는 크게 구분할 때 아파트 등 건설공사비, 현금청산금 등 보상비, 제반 용역비, 제세공과금, 운영비, 각종 부담금, 금융비용 등으로 구분할 수 있다. 여기서 보상비, 제세공과금, 각종 부담금, 금융비용 등은 감정평가나 법규로 정해진 금액으로 조합에서 노력해서 절감할 수 있는 여지가 적다. 따라서 사업비를 절감하기 위해서는 공사비 및 제반 용역비를 절감해야 한다.

이와 관련 서울시에서 안내하는 재개발·재건축 민간공사 원가자문 서비스 설명회가 있으며, 정비사업협회에서 안내하는 협력업체의 역할과 선정기준 등 다양한 방법이 있다. 세부적으론 선정시기와 업종별 협력업체 구분, 각 협력업체별 역할과 업무내용 역할의 필요성, 기능적 역할과 행정적 역할, 관련 법규와 평균용역비(용역비 산출기준) 등이 있다. 이 외에도 인근 지역 비교, 조합원 비교, 또는 신축 세대수 유사 비교 등이 있다고 보나 현실적으로 타 구역과 비교한다는 자체가 많은 모순을 지니고 있는 것이 사실이다.

그렇다면 어떻게 공사비 및 제반 용역비를 절감할 수 있을까? 가장 중요한 것은 도시정비법을 준수하여 투명하게 공개 경쟁입찰을 실시하여, 업체 간 경쟁을 유도하여 가장 좋은 조건을 제시하는 업체를 선정하는 것이다. 그러나 이 경우 저가 수주가 발생돼 능력이 없는 업체가 선정되는 일이 발생할 수도 있다.

따라서 업체 선정시 입찰 금액 등 입찰조건도 중요하지만, 관련 용역 실적이나, 자본금, 매출액, 부채비율 등 업체의 견실함도 감안되어야 한다. 우리 구역의 경우 보통 입찰금액을 60%, 용역실적을 20%, 기타 견실도를 20%의 가중치를 두고 업체를 평가하는 기준을 만들어 이사회를 거쳐 최종 대의원회에서 선정하고 있다.

시공사 선정의 경우에도 이렇게 경쟁 입찰을 실시하여 업체 간 경쟁을 유도하는 것도 중요하지만, 이렇게 선정된 시공사가 실제 착공할 때까지 공사비 인상 없이 입찰시 제안한 품질 수준을 유지할 수 있도록 관리하는 것도 중요하다. 일반적으로 선정된 시공사가 자금까지 조달하기 때문에 조합은 시공사에게 자금을 의지할 수밖에 없고, 따라서 시공사의 의지에 따라 사업이 좌지우지되는 경우가 비일비재 하다. 특히 시공사 직원들은 모두 정비사업의 경험이 많은 전문가들로 조합 집행부에서 이들은 컨트롤하는 것은 여간 어려운 일이 아닐 수 없다.

이에 따라 많은 조합에서 착공 전후로 이 핑계 저 핑계로 만들어진 수 십 억원의 추가 공사비를 시공사에게 헌납하는 일이 종종 발생해 조합원들의 부담이 증가되고는 한다. 이렇듯 시공사를 견제할 수 있는 수단이 없으면 공사비 절감은 어려운 일이 될 수밖에 없다.

우리 사업의 경우 신탁사업대행자 방식을 채택하고 있다. 모든 자금을 신탁사에서 조달하여 조합으로 지급하고, 공사비도 신탁사가 일반 분양율에 관계없이 시공사로 지급하기 때문에 시공사는 리스크가 없는 ‘단순도급제’로 사업에 참여할 수 있다. 이 경우 최소 이윤으로 입찰하여 공사비 절감이 상당할 것으로 예상된다.

왜냐하면 국가에서 최저가 입찰로 발주하는 공사가 일반적으로 단순도급제인데 시공사에서는 리스크가 없고, 공사비를 기성율에 따라 받을 수 있으므로 이윤이 없거나 약간의 손실이 발생하더라도 인력 및 장비의 운영, 실적 유지 등을 위해서 최저가 입찰에 참여하기 때문이다.

이와 함께 신탁사가 PM, CM의 역할을 하여 공사도급계약서 체결부터 시공사가 부당하게 공사비를 인상할 수 없도록 계약서를 작성한다. 실제 공사단계에서 시공사가 공사비 인상을 요청할 경우 적정 금액을 산출해 공사비 인상이 최소화되도록 관리해준다.

또한 인·허가 단계부터 신탁사가 공정 스케줄을 관리하여 사업일정을 최대한 단축시켜줌으로써 결과적으로 조합의 관리비 및 금융비용을 절감하는 역할도 가능하다. 이렇듯 조합의 사업성을 확보하기 위한 최대 핵심인 사업비 절감도 결국은 “전문성과 노하우를 지닌 신탁대행자 방식이 해답이다”라는 한 마디로 결론을 맺어본다.

ⓒ 주거환경신문(http://www.rcnews.co.kr) 무단전재 및 재배포금지 | 저작권문의  

     
전체기사의견(0)  
 
   * 200자까지 쓰실 수 있습니다. (현재 0 byte/최대 400byte)
   * 욕설등 인신공격성 글은 삭제 합니다. [운영원칙]
전체기사의견(0)
‘폭염을 피하는 가장 쉬운 방법’
잠실5단지, “행정갑질 사업지연
독도이야기 - 독도의 지리와 자연
정비사업 탈출구가 없다 … ‘분양
현장논단 - 신탁방식 정비사업의
서울시 광진구 뚝섬로 599, 3층 (자양동), 전화: 02)461-5824, 팩스: 02)461-5827
정기간행물 등록번호 : 서울다05503 | 발행인 : 김진수 | 편집인 : 권종원 | 등록일 : 1998년 12월 16일
청소년보호책임자 : 권종원 | Copyright 2003 주거환경신문. All rights reserved. webmaster@rcnews.co.kr