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노량진7구역, 노량진뉴타운 선두주자 등극
설계변경에 따른 세대수 증가로 분양수익 극대화
2019년 06월 28일 (금) 12:50:31 이현수 기자 lhs@rcnews.co.kr

   

2003년 뉴타운지구로 지정된 이후 오랜 시간동안 잠잠했던 노량진 재정비촉진구역 재개발사업이 본격적으로 진행 중이다. 노량진 재정비촉진구역 8개 구역 중 가장 늦게 시작한 7구역이 선두그룹을 형성하고 있어 눈길을 끌고 있다.

노량진7재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합(조합장=서계수)은 2007년경 예비 추진위를 구성하며 사업추진을 시작했다. 2003년 뉴타운 지정을 전후로 재개발을 시작한 타 구역에 비하면 3~4년을 늦게 출발했지만 탄탄한 신뢰를 바탕으로 2017년 6월 사업시행인가를 받는 등 구역내 선두주자로 발돋움했다.

 

∥건축법 개정에 따른 사업계획 수정

노량진7구역은 2011년 6월 추진위원회 승인을 받으며 사업추진의 토대를 마련했다. 이후 2013년 2월 조합설립인가, 2017년 6월 사업시행인가, 2017년 11월 SK건설을 시공사로 선정했다. 시공사 선정 이후 조합원 부담금을 결정하는 관리처분계획을 수립해야하지만 그에 앞서 설계변경 절차를 진행 중이다. 건축법 개정으로 인해 장애인용 승강기를 적용해야하기 때문이다.

이에 따라 사업시행인가 이후 건축설계 변경에 앞서 촉진계획의 경미한 변경 절차를 진행해왔다. 지난 4월 25일 관련 내용이 반영된 촉진계획이 변경 고시됨에 따라 건축심의 및 사업시행인가 변경절차를 추진할 계획이다.

조합으로선 이미 거쳤던 절차를 다시 하는 번거로움과 사업기간이 다소 늘어난 점은 아쉬운 부분이다. 그러나 장애인용 승강기 설치에 따른 인센티브로서 분양면적이 늘어나는 부분은 향후 분양수익의 상승을 기대할 수 있는 이점이기도 하다. 조합은 장애인용 승강기 설치와 지하상가 등 분양면적 증가로 인해 대략 25세대가 늘어날 것으로 추산하고 있다.

이와 관련 서계수 조합장은 “다소의 사업지연은 아쉬운 부분이지만 분양수익 증가가 예상됨에 따라 오히려 전화위복의 계기가 될 수도 있다”고 말했다. 그는 “최근 수년간 분양가가 많이 올랐지만 정부가 도시내 유일한 주택공급수단인 재건축·재개발 등을 규제함에 따라 정비사업을 통해 공급되는 아파트가 시장에서 높은 평가를 받고 있다”며 “향후 분양시점에 이르렀을 때 최고의 분양수익을 올릴 가능성이 높을 것”이라고 전망했다. 그에 따르면 2년전 평당 1900만에 달했던 분양가가 현재 2600만원을 형성하고 있으며 앞으로도 더 오를 것으로 예상되기 때문이다.

조합은 설계변경을 위한 용역업무가 추가됨에 따라 도시계획, 교통영향평가, 친환경 부문, 사전재해영향성 검토, 외관 특화 등 관련 업체 선정 및 계약 절차를 진행 중이다. 건축심의와 교통영향평가, 사업시행인가 변경 등 각 절차마다 통상적으로 3개월씩 소요될 것으로 예상되지만 심의 과정에서 변경될 수 있다.

 

∥인근 중학교 일조권 논란, 지속적 협의 필요

노량진7구역은 재정비촉진계획 수립과정에서 구역에 인접한 영등포중학교와의 일조권 문제로 인해 적지 않은 시간을 소모하기도 했다. 영등포중학교 교사가 7구역 북측 외곽에 인접함에 따라 아파트 건립시 일조권 침해 논란이 불거진 까닭이다. 서 조합장은 “영등포중학교와의 일조권 관련 협의로 인해 사업이 1년반 가량 지연됐다”면서 “이 문제가 아니라면 벌써 착공했을 것”이라며 아쉬움을 토로했다.

당초 조합은 일조권 문제가 거론됨에 따라 공원을 중학교 옆에 배치할 계획이었다. 그러나 심의 과정에서 받아들여지지 않았고, 심의위원회측은 공원 대신 공공시설을 설치하고 해당 부지를 기부채납할 것을 요구했다고 한다. 그러나 심의위 입장을 수용할 경우 조합에 과다한 손실이 발생할 것으로 예상돼 결국 공원 부지를 도로쪽에 배치하는 것으로 조정된 상황이다.

서 조합장은 “일조권 부분을 사업시행인가 과정에서 논의해도 충분한 것을 촉진계획에서 다루자고 요구함에 따라 교육청, 영등포중학교측과 여러 차례 협상테이블을 가졌다”면서 “향후 공사하면서 계획이 변경될 수 있기 때문에 지속적으로 협의하는 것으로 조율했다”고 밝혔다.

한편 교육청과의 협상 과정에서 무리한 기부채납 요구에 대해 서 조합장의 적극적인 대처가 빛을 발한 사례도 있다. 교육청은 인근 영화초교와 영등포중고교 앞에 위치한 한 커피샵 부지를 매입해 기부채납 할 것을 요구했고, 서 조합장은 이는 조합이 부담할 사항이 아니라 교육청 자체 해결해야할 업무임을 적극적으로 주장해 결국 교육청 요구사항을 무력화 시켰던 것. 만일 별다른 고민 없이 곧이곧대로 교육청 요구를 수용했더라면 조합원 부담은 더욱 커졌을 것이다.

 

∥지하철 3개 노선 + 숲세권 = 미래가치 상승

노량진7구역은 노량진재정비촉진지구에 포함돼있지만 대방동에 위치한다. 지하철1·7·9호선 등 3개 노선이 지나가며, 서부간선경전철이 공사 중에 있어 풍부한 대중교통 인프라를 자랑한다. 이 밖에도 노량진수산시장 현대화, 동작구 행정타운 이전 등 주변 개발 호재가 잇따르고 있다. 더불어 노량진 근린공원, 상도파크자이 공원, 래미안 가로공원, 용마산 공원 등 숲세권에 위치해 미래가치의 상승이 예견되는 곳이다.

 


 

잠깐 인터뷰 - 노량진7재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합 서계수 조합장

“25년간 쌓아온 신뢰가 사업추진의 원동력”

 

   
“재개발사업은 다양한 이해관계를 지닌 조합원이 구성원을 이루는 만큼 분쟁과 갈등이 발생하기 마련이다. 살면서 재개발을 여러 번 하는 사람이 얼마나 있나. 나도 그렇지만 처음 접하는 사람이 대부분이다. 처음 하다 보니 잘 모르는 것이 대부분이고, 그래서 소문처럼 확인되지 않은 유언비어에 혹하는 것이 아닐까 싶다. 중요한 것은 그릇된 선동이나 유언비어 등에 흔들리지 않고 중심을 잡으면서, 우직하게 그리고 정직하게 사업을 진행하는 것이다.”

노량진7구역 재개발사업을 이끌고 있는 서계수 조합장은 25년 동안 동네 통장을 맡아왔다. “누구네 집 숟가락 숫자가 몇 개 인지 안다”고 할 정도로 지역주민과의 돈독한 유대관계를 자랑한다. “조합원이 몇몇 외지인을 제외하고는 다 아는 사람들”이라는 서 조합장은 “25년간 쌓아온 신뢰관계가 노량진7구역을 지탱하는 원동력”이라 말했다.

추진위원장으로써 권유와 추천을 받았을 때 여러 차례 고사 의사를 밝혔다는 서 조합장. 가족들이 반대하고, 본인 스스로도 재개발사업에 대해 잘 몰랐기 때문에 거절했다는 것. 그러나 주민들이 ‘사업을 잘 알지만 믿기 어려운 사람보다는 재개발을 잘 몰라도 믿을 수 있는 사람에게 맡겨야 한다’고 강력하게 주장해 결국 수락하게 됐다.

이 같은 탄탄한 신뢰관계는 지난 2월 세 번째 연임 절차에서도 나타났다. 전체 약380명의 조합원 가운데 단 8명만이 반대할 정도로 높은 지지를 보였다. 서 조합장은 “조합원들이 나를 신뢰해주셔서 감사한 마음과 더불어 적지 않은 부담이 있다”면서 “조합원들의 염원이 담긴 재개발사업이 성공적으로 이뤄질 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다”고 말했다.

지난 2013년 조합장으로 선출된 이후 6년째를 맞이한 서 조합장은 어느덧 관록이 쌓인 베테랑의 풍모가 완연하다. 그는 오랫동안 재개발사업을 진행하며 느꼈던 제도개선의 필요성을 피력했다. 그는 “조례나 규정이 간소화 되서 기간단축이 이뤄졌으면 하는 바램”이라면서 “설계변경 절차를 다시 하는 것처럼 복잡하고 비효율적인 사업절차로 인해 사업기간이 늘어나 사업성이 악화되는 결과를 초래하고 있다”고 말했다.

이밖에 “임대아파트의 과도한 비율이 사업추진에 부담이 되지 않도록 10% 미만으로 낮춰야 하며, 대출규제로 인해 조합원 이주에 현실적인 어려움이 예상돼 이 같은 부분을 정부 당국이 조정하는 것이 바람직하다”고 덧붙였다.

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