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감면대상주택이 재건축입주권이 된 경우의 감면 적용 방식
2019년 07월 26일 (금) 15:28:15

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 나지율씨는 서울 송파구 소재 아파트를 2013.12.26. 7억원에 매수하고, 송파구청장으로부터 조세특례제한법§99의2에 따른 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 받았다. 즉, 1세대1주택비과세 여부를 판단할 때 주택 수에서 제외되고, 다주택중과세율에서도 제외되고, 아무리 매매차익이 크더라도 5년간의 양도차익에 대해서는 감면을 해준다는 증명서를 받은 것이다.

또한 향후 재건축이슈도 있었던 아파트였기 때문에 만족스런 매수였다. 이후 예상대로 해당 아파트는 도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업(관리처분계획인가 2015.1.27.)으로 30평대 조합원입주권(권리가액은 9억원)을 취득하게 되었다. 이후 조합원입주권을 2018.11.26. 13억원에 매도했다. 취득후 5년이 지나지 않았기 때문에 전액 감면받을 것으로 생각하고 양도세 걱정은 추호도 하지 않았다.

 

해설) 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일사이에 주택의 매매계약을 체결한 경우에는 막대한 혜택을 부여했다. 부동산을 통해서 경기를 부양하기 위한 것인데, 기존의 감면은 주로 미분양아파트를 취득하는 경우로 한정하여, 건설업체에게 혜택을 주는 방향이었다.

그런데 2013년의 감면은 미분양, 신규분양을 가리지 않았고 이미 지어진 주택의 거래에 대해서도 혜택을 부여했다. 거의 역대급 혜택이라 할 수 있다. 조건은 주택의 매매가액이 6억원이하 이거나, 매매가액이 6억원을 넘는 경우라도, 면적이 국민주택규모이하인 주택을 감면 대상기간내에 취득 계약을 체결하면 된다. 이는, 강남권에서 기존주택을 취득할 때 혜택을 준 유일한 감면이었고, 그 당시에 강남권 주택을 취득한 사람들은 대박주택을 산 것이라고 볼 수 있다.

문제는 위 사례처럼, 입주권상태로 주택을 팔 경우다. 세금의 감면혜택을 줄때는 법을 엄격하게 해석하여 적용하게 된다. 입주권은 주택이 되기 전의 권리에 해당한다. 최근의 과세관청의 해석은 거의 납세자에게 불리하게 이루어진다. 따라서 위 사례의 경우도 주택이 아닌 입주권을 매도 하였으니 감면을 해줄 수 없다는 해석이 나올 수도 있는 상황이었다.

다행스럽게도(?) 과세관청의 최근해석(사전-2018-법령해석재산-0817, 2019.07.11.)은 입주권의 양도차익에 대해서는 감면을 배제하고, 종전주택의 양도차익에 대해서만 감면을 해준다고 한다. 즉, 조합원분양계약서상의 권리가액과 취득원가의 차이를 세법상 종전주택의 양도차익으로 규정하고 있는데, 이 부분만큼만 감면을 해준다고 하는 것이다. 2013년에 법 개정시 아무도 예상하지 못한 해석이라고 할 수 있다.

극단적으로 나지율씨가 매도한 아파트의 관리처분인가일이 양도일을 전일인 경우와 그 다음날인 경우를 비교해 보자.

관리처분인가일이 양도일의 전일인 경우 나지율씨가 양도한 것은 주택이 아닌 입주권이다. 따라서 과세관청의 해석처럼 권리가액을 초과하는 양도가액부분(13억원-9억원= 4억원)에 대해서는 전혀 감면을 받지 못하게 된다.

반면에 관리처분인가일이 양도일 그 다음날인 경우 나지율씨가 양도한 것은 주택이 된다. 따라서 양도가액과 취득가액의 차이(13억원-7억원 = 6억원)에 대해서 전액 감면을 받게 된다. 관리처분인가일 이후에도 주택으로 활용되는 것에는 무관하게 행정처분의 유무에 따라서 세액계산이 크게 변화하게 되는 것이다.

아마도 정부는 전국민이 세법전문가가 되기를 원하는 것 같다.

문의) 02-555-5366

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