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워커힐아파트, 상생의 묘 찾을 수 있을까?
‘자연녹지 해제 및 통합 재건축’ 청원 제기 … 2단지 안전진단 통과 ‘최대관건’
2019년 07월 26일 (금) 16:07:51 이현수 기자 lhs@rcnews.co.kr

   

두 개의 단지로 분리된 워커힐아파트의 재건축사업이 통합할 수 있을까?

지난 1월 워커힐아파트 2단지 토지등소유자 130명이 서울시의회에 ‘워커힐아파트 자연녹지 해제 및 단지분리 반대에 관한 청원’을 요청했다.

 

∥2단지 소유자 “통합 재건축 필수”

청원의 주된 내용은 광장동 362번지 일대에 위치한 워커힐아파트51~63동(이하 2단지)의 용도지역(자연녹지지역)을 제2종 일반주거지역으로 종상향하고, 동일한 단지임에도 개별 재건축사업을 추진하고 있는 11~33동(이하 1단지)과 함께 동일한 정비구역으로 지정해 통합개발이 가능하게 해달라는 것이다.

이와 관련 청원인은 “지난 40년간 2단지가 실제 주거지역의 기능을 담당해왔으며, 1단지와 마찬가지로 2단지의 개별 공시지가는 동일하게 책정·부과돼 왔기 때문에 녹지지역을 주거지역으로 변경하지 못할 이유가 없다”고 주장하고 있다. 또한 1·2단지 통합 개발 관련 “1단지가 단독으로 재건축사업을 추진하는 것은 하나의 단지를 둘로 쪼개는 행위로 있을 수 없는 일”이라고 밝혔다.

즉 당초 하나의 단지로 사업계획 승인 및 준공을 받은 까닭에 1,2단지는 현재까지 단지 출입구와 단지내 도로를 공동으로 사용하고 있고, 특히 난방·전기·수도·기타 부대시설 등을 함께 사용하고 있을 뿐 아니라 동대표 및 자치위원회 의사결정도 단지 구분 없이 공동으로 이뤄지는 등 모든 공동주택 관리업무가 일원화되어 집행되고 있기 때문에 통합개발이 필요하다는 것.

 

∥시의회, 先 2단지 안전진단 後 주민합의

위와 같은 청원에 대해 서울시 도시계획과 검토의견에 따르면 ‘2030 서울도시기본계획 및 용도지역 관리방향, 조정기준에서 용도지역 조정은 정비계획 등 구체적인 계획 수립을 전제로 검토하는 것으로 원칙으로 하고 있다’면서 ‘대상지의 경우 2009년 5월 용도지역 변경 건에 대해 도시계획위원회에 상정돼 향후 수립될 정비계획 등과 연계해 검토가 필요한 것으로 사전자문을 받은 바 있다’고 했다. 이어 ‘대상지의 용도지역 조정은 향후 정비계획 등 사업추진시 기반시설, 공공기여 등을 종합적으로 고려해 검토되어야 할 것’으로 원론적 입장을 밝혔다.

광진구청은 ‘워커힐아파트 재건축 관련 1,2단지 주민간의 사업추진에 대한 이견이 있고, 2단지 자연녹지지역 용도는 재건축사업이 추진되기에는 부적합한 상태 등 특수한 경우로써 통합 및 단독재건축을 명확히 구분해 추진하기에는 어려움이 있다’며 유보적인 입장을 나타냈다.

시의회는 시청 도시계획과와 광진구청 의견을 종합해 ‘총괄 검토의견’을 제시했다. 그에 따르면 ‘워커힐 1,2단지의 통합된 정비사업을 추진하기 위해서는 우선 2단지 재건축 안전진단을 조속히 실시해 도시정비법 제12조에 따른 재건축 정비계획 입안을 위한 법정 요건을 충족하는 것’이다. 이어서 ‘개발방식 관련 추진주체인 1,2단지 주민간 합의를 선행한 이후에 입안권자인 광진구청장에 의해 자연녹지지역 조정 등이 포함된 정비계획(안)을 추진하는 것’으로 최종 입장을 나타냈다.

 

∥통합재건축 실현가능성 ‘불투명’

워커힐 2단지 소유자들의 ‘통합 재건축’ 청원에 대해 시의회가 나름의 방안을 제시했지만 실현 여부는 불투명하다. 이를 위해서는 자연녹지지역에 자리한 2단지 3개동에 대해 정밀안전진단 통과가 선행되어야 한다. 그러나 작년 3월 국토부가 재건축 안전진단 기준을 강화함에 따라 안전진단 통과를 장담하기 어렵다.

또한 안전진단을 통과해도 정비계획의 재수립과 용도지역 종상향에 대한 공공기여, 중점경관관리구역에 의한 층수제한 등 다양한 요인으로 인해 재건축사업이 장기화될 가능성이 높을 것으로 예상된다.

다만 서울시 주택건축본부(공동주택과)에서는 ‘워커힐 1,2단지는 하나의 단지로 준공돼 1단지 11개동만 별도로 재건축을 추진할 경우 2단지 3개동은 독립된 주거생활이 어려워짐에 따라 1단지만의 재건축 추진은 원칙적으로 불가능하다’는 입장을 밝히고 있어 한 줄기 희망은 살아있다.

 


 

“동상이몽? 의기투합?”

1단지, 단독 재건축 ‘고수’ … 2단지, 리모델링서 ‘유턴’

 

광진구 광장동 53번지 외 63필지 등에 위치한 워커힐아파트(117,116㎡)는 2개 단지 14개동 576세대로 구성돼있다. 1단지 11개동(11~33동, 12층, 432세대)은 2종일반주거지역과 일부 자연녹지지역으로, 2단지 3개동(51~53동, 13층, 144세대)은 자연녹지지역과 일부 2종일반주거지역으로 지정돼있다. 또한 1,2단지 전체는 역사문화미관지구와 중점경관관리구역으로 지정돼있다.

현행법상 자연녹지지역 안에서는 공동주택(아파트)을 건축할 수 없다. 그러나 워커힐이 건설될 당시의 건축법에는 녹지지역에 대한 배제조항이 없었고, 1,2단지 전체로서는 일반주거지역이 과반을 넘었기 때문에 자연녹지지역인 2단지에도 아파트 건립이 가능했던 것으로 추측하고 있다.

재건축 연한이 도래한 2000년대 초반 재건축 논의가 시작됐지만 두 단지간 의견대립은 지속적이었다. 2011년 워커힐아파트(1,2단지)를 하나의 정비예정구역으로 지정하기 위한 도시·주거환경정비기본계획 변경안이 도시계획위원회에 심의·상정됐지만 주민의견 대립으로 보류되기도 했다.

2015년 11월 ‘2025 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’에 의해 정비예정구역을 별도 지정하지 않고 안전진단 통과시 정비구역지정이 가능하도록 변경됐다. 이에 1단지는 15년 12월 재건축사업을 시작했으며, 2단지는 16년 12월부터 공동주택 리모델링사업을 시작했다.

1단지는 2016년 8월 실시한 재건축 안전진단 결과 D급 판정을 받은 후 재건축 추진이 결정됐다. 2018년 4월 광진구에 주민제안을 접수한 후 정비계획안에 대한 관련 부서 협의를 거쳐 현재 재협의(2019년 2월)가 진행 중이다. 재협의 결과에 따라 정비구역 지정 및 정비계획 결정을 위한 도시계획위원회 심의가 진행될 전망이다.

1단지측은 2단지와의 통합개발을 반대하는 것으로 알려진다. 녹지지역이 주거지역으로 종상향이 이뤄진다 해도 안전진단 통과가 불투명하며, 통합 추진시 사업지연이 장기화될 것으로 예상하기 때문이다.

2단지는 2016년 11월 리모델링주택조합 설립인가를 받아 리모델링을 추진했지만 주거지역으로 용도지역이 변경되지 않으면 사업추진이 불가함에 따라 2018년 1월 리모델링조합을 해산했다. 이후 사업방식을 재건축으로 변경해 추진 중이다. 18년 2월 안전진단을 신청해 현지조사가 이뤄졌지만 후속 절차로서 정밀안전진단은 이뤄지지 않고 있는 상황이다.
   

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