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환급받은 청산금의 양도소득세 중과세 판단 시기
2019년 08월 16일 (금) 12:43:40

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

1. 사례

지율씨는 1978년에 본인이 취득하여 보유하던 서울 용산구소재 주택이 재개발되어, 24평형 아파트 2채를 분양받고 청산금을 4.6억원 받아 청산금에 대한 양도소득세를 신고할 예정이다. 주택재개발사업의 관리처분계획인가일은 2013년 10월이며, 재개발 전 기존주택의 평가액은 12억원, 분양받는 아파트 2채의 분양가액은 각 3.6억원 및 3.8억원으로 기존주택 평가액과 아파트 2채의 분양가액 차액 4.6억원을 청산금으로 2018년 12월과 2019년 8월 각각 50%씩 지급받았다.

지율씨는 2003년부터 딸과 함께 살고 있는데, 딸 소유 주택이 1채 있어서 관리처분계획인가 당시는 1세대2주택이고, 현재는 분양받은 아파트 입주권 2개를 포함하여 1세대3주택에 해당한다. 이 경우 주택재개발사업에 따라 정비사업조합으로부터 조합원입주권 2개와 청산금을 지급받고 해당 청산금에 대한 다주택 중과 여부 판정 시 관리처분계획인가일 현재 주택 및 조합원입주권 보유 현황에 따르는 것인지, 또는 양도일 현재 현황에 따르는 것인지 궁금하다.

 

2. 해석

청산금의 성격은 종전에 보유한 주택의 일부를 양도하는 것으로 본다. 따라서 입주권이 아닌 주택의 양도로 보게 된다. 주택의 경우 비과세 혜택과 중과세의 불이익이 극과 극을 이루며 양존하고 있다.

다주택에 해당하는 경우 중과세율 10%(또는20%)이 기존의 누진세율에 가중되며, 1세대 1주택에 해당하는 경우 양도소득세 비과세를 받게 된다. 이러한 판단은 청산금의 양도시기를 기준으로 이루어지게 되는 데, 현행 기획재정부 예규에 의하면, 잔금청산일이 아닌 다른 시기로 규정한 소득세법시행령상의 어느 하나에 해당하지 않는 경우 잔금청산일이 양도시기라고 설명하고 있다. 기존의 해석은 이전고시일의 다음날을 양도시기로 보았다. 위의 변경된 해석을 적용하더라도 이전고시일의 다음날로 해석되지만, 굳이 기존의 명확한 해석을 다시 불분명한 해석으로 변경하여 납세자에게 혼란을 주는 이유를 모르겠다.

그럼에도 불구하고 납세자 입장에서는 잔금청산일을 양도일로 보고 신고기한, 비과세 다주택판단, 장기보유특별공제의 기간종료일을 판단해야 안전하다.

또한 이와 같은 기준에 의하면, 청산금의 잔금을 받는 날, 보유주택수와 입주권의 개수가 청산금의 양도소득세의 규모에 큰 영향을 주게 된다는 점에 주의해야 한다.

사례의 경우 딸의 주택은 잔금청산일 이전에 딸을 세대분리할 수 있으므로 제외하고, 지율씨의 주택만을 가지고 검토해 보겠다.

지율씨가 만약, 기존주택대신 2채의 아파트(물론 한 채는 임대주택으로 3년 이상 의무임대해야 한다)을 분양 받지 않고, 한 채만 분양받았다고 해보자. 청산금은 기존주택의 일부가 양도된 것이므로 1세대1주택비과세가 적용된다. 물론 기존주택이 철거되기 전까지 2년 보유 등의 비과세요건을 충족해야 한다.

그런데. 임대용아파트를 포함하여 두 채를 분양받는 순간, 2주택자로서 청산금의 양도세는 급증하게 된다. 장기보유특별공제 배제 및 중과세율 10%가 가산되는 것이다. 비과세될 때와 비교 할 때 세액은 급격히 증가하게 된다. 비과세될 경우 종전주택의 평가액 12억원중에서 9억원을 초과하는 비율에 해당하는 양도차익 중 청산금에 해당하는 소득이 과세대상인데 반하여, 중과세대상이 될 경우 4.6억원 전체에 대한 양도차익이 과세대상이 된다. 보유기간이 오래되어 취득가액이 미비할 경우 억단위이상의 세금을 부담하게 된다.

문제는 이러한 중과세를 피할 수 있는 방법이 없다는 점에 있다. 특히 투기과열지구 내에서 입주권의 전매가 불가능한 상황에서 입주권을 매도할 수도 없고, 환급금을 줄여 사업진행을 원만하게 하고, 조합원에게는 임대주택을 통한 노후대책을 유도하고자 하는 당초 법 취지와도 한참 어긋난 왜곡현상이라고 볼 수 있다. 입법상 미비점을 신속 보완하여야 할 것이다.

 

3.관련예규

양도, 사전-2019-법령해석재산-0164, 2019.07.16[요지]

주택재개발사업에 따른 청산금에 대한 다주택 중과 여부의 판정은 양도일 현재 주택 및 조합원입주권 보유현황에 따름

[답변내용]

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이,「도시및주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업으로 인해 종전 보유주택 대신에 2개의 조합원입주권과 청산금을 지급받은 경우로서, 해당 청산금에 대하여「소득세법」제104조제7항에 따른 다주택 중과 판정 시 주택 및 조합원입주권 수의 계산은 해당 청산금의 양도일 현재 현황에 따르는 것입니다.

 

 

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